房产折旧指南 (Depreciation Scheme) – 澳洲房产投资攻略

房产折旧是一种与您的投资性房地产的使用有关的合法税收减免。简单地说，由于您的房产随着时间的推移而变旧，您可以申请减税。

我可以申请多少折旧费？

您可以申报的金额将根据您所购买的具体房产和它的建造时间而有所不同。下面的数字是根据我们在华盛顿布朗大学完成的实际报告的平均数估算出来的。

如果您购买的房产建于1987年至2000年之间，您可以每年申请大约4000澳元的扣除，或在前10年内接近40000澳元。

如果您购买的房产是在2000年至2018年之间建造的，您很可能每年能够申请约6,500澳元，或者在您拥有房产的前10年内接近65,000澳元。

如果您购买了一个全新的房产，您可以在第一年申请约16,000澳元，在头10年内接近100,000澳元。

然而，请注意，这些数字仅是根据经验法则估算的价格，而不是您可以申请到多少折旧的确定性计算。

我可以对哪些费用进行申报？

一般来说，新房产约98%的建筑成本可以申报。

唯一不能申报的项目是景观设计（树木和草的生长不会折旧）和拆除旧房子的费用。

工料测量师可以将建筑物的所有部分逐项列出，并制定所谓的 “折旧表”，这张表详细说明您可以申报多少税收损失。

在这种情况下，税收损失是一件好事，因为它可以减少您的总体应纳税额。

折旧表一般分为两部分。第一部分列出了构成建筑物结构的用料（砖头、混凝土、屋顶等），被称为 “资本工程津贴”。

第二部分与磨损较快的资产有关，如烤箱、洗碗机、地毯等。这些被称为 “工厂和设备”，折旧速度较快，因为它们不会使用很长时间。

我怎样才能获得报告，需要多少钱？

您可以使用免费的华盛顿布朗大学折旧计算器来估算您可以申报的金额。这将帮助您确定获取折旧时间表是否值得。

如果您确定折旧表可以减少您的税款，您可以向工料测量师（QS）询价。

并非所有的工料测量师都是一样的，价格也可能不同，但一般来说，您要为一份高质量的报告支付600至770澳元。

什么时候是准备折旧表的最佳时机？

准备报告的最佳时间是在结算日之后。工料测量师将能够检查您的房产，看到现在的它与您最初购买时它的状态的差距。

折旧表一般在建筑物的生命周期内有效，但如果您做了任何装修、修理或需要更换内部物品，建议您更新该报告。

这里还有一个建议，如果方便的话，在一月份准备一份报告，那时QS公司没有那么忙，这样您就可以更好地进行费用谈判了！

如果我忘记编制折旧表，我现在能不能得到一个可追溯到以前的折旧表？

一般来说，您可以将折旧表 “追溯 “到两年前。

实质上，您需要修改您的报税表，并加入您所遗漏的折旧数字。

折旧报告从您结算房产的日期开始，而不是从您聘请工料测量师编制折旧表的日期开始。

要正确追溯折旧，您必须采取两个关键步骤：

1. 与工料测量师合作，为您的房产制定一份完整的折旧表。您的工料测量师会告知您哪些项目可以申报。他们还将与您讨论出租房产的折旧率。
2. 把折旧表交给您的会计师。他或她应该修改您的报税表，以便您能申报所有的折旧。

我可以为二手房产申请折旧吗，还是只有新房产可以？

最近法律有所改变，新房产的折旧申报与二手房产的折旧申报有很大区别。

如果您购置的二手房产的结算日期为2017年5月10日或之后，并且其中含有 “以前使用过的 “折旧资产，您将不能再对这些资产提出折旧申请。

这指的是折旧表中的工厂和设备，包括：烤箱、洗碗机、电灯、空调、电视、地毯、休息室套间和百叶窗。

然而，建筑物扣除对建筑物结构的要求没有改变。您仍然需要一份折旧表来计算这些扣除。该表包括砖瓦和混凝土等东西，所以您仍然能够对房产的这些部分进行折旧申报。

全新房产的投资者可以继续申请工厂和设备以及建筑扣除的全额折旧。

政府之所以做出这些改变，是因为人们认为房产投资者对二手房产的可折旧项目申报过多。

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我可以对装修进行申报吗？

简单的答案是可以，只要您购买的物品是全新的。

但是，如果您从Gumtree上买了一个二手烤箱，并进行了安装，则该物品先前已被使用过，不再被归类为可折旧物品。关键还是在于 “以前使用过 “这个词。

如果您在居住期间对房屋进行翻新，然后将其出售给投资者，则该资产将被视为先前已使用，而新的所有者很可能无法申报工厂和设备的折旧。

同样，值得记住的是，如果您买了别人装修过的房产，而且他们在出售前住了六个月或一年，您通常不能在将来对装修过的电器、地毯和家具申请折旧，因为它们现在已经被使用了。