房贷利率上升可能缓解APRA对住房的担忧

关于韦恩-拜尔斯（Wayne Byres）对审慎监管机构何时可能需要采取更多措施来冷却澳大利亚白热化的住房市场的评论，有一点像《城堡》中的那句著名台词。

没有固定的规则，更多的是关于 “事情的氛围”。

澳大利亚审慎监管局(APRA)主席周一在瑞银澳州会议上表示，最近决定告诉银行将住房贷款可负担性缓冲区从2.5%提高到至少3%，这与银行自身承担的风险关系不大，而更多的是与更广泛的经济中的风险有关。

“我们认为银行的贷款标准总体上保持得很好。但是，更广泛的环境还是造成了非常高的杠杆率的危险，”拜尔斯说。

“问题是，在家庭部门已经高度流动的情况下，我们有强烈的动机去承担更高的杠杆率。

“我们所采取的措施可以简单地被认为是……多买一点保险，如果你愿意的话，借款人不会过度扩张，特别是如果我们比预期更早地进入一个利率开始上升的周期。”

值得注意的是，Byres指出首套房买家是一个特别值得关注的问题，他说APRA热衷于确保进入市场的买家不会对最终将开始走高的利率周期产生过度的杠杆作用–也许是早而不是晚。

事实上，金融市场正在押注央行将在明年提高利率，尽管澳大利亚储备银行和美国联邦储备委员会抗议说，他们将等到看到持续的通货膨胀和强劲的就业后再提高利率。

任何加息对APRA和金融监管机构理事会来说都是一把双刃剑。

一方面，它们会给负债家庭带来更大的压力，尽管拜尔斯对银行贷款标准的信任倾向于表明他认为大多数借款人有适当的缓冲。

另一方面，加息可能有助于缓解APRA的担忧。

“如果我们进入一个利率开始上升的环境，那么也许我们实际上没有更多的工作要做，因为利率会自然上升，这本身就会开始减缓目前在系统中流动的非常高的新贷款收入水平。”

上周，Chanticleer和AFR的专栏作家Chris Joye写到，如果资金成本上升迫使银行在官方加息前提高房贷利率，银行可以帮助RBA推迟加息。

拜尔斯会发现自己处于类似的境地；（略）高的利率所带来的冷却效应可能正好足以让住房市场的热度下降。

“我们不是以房价为目标。我们正在努力考虑宏观环境。房价对我们来说是一个风险因素，而不是一个目标。”

当然，信贷增长有可能进一步加快，Byres说APRA可能准备做得更多。

但他强调，这一决定不会归结为某种公式–这种水平的信贷增长或房价增长等于这种反应。

“现在，我知道这很令人沮丧，因为你在寻找规则，”拜尔斯说，并补充说监管机构的方法将更多地是 “倾听对风险的不同看法，了解不同机构如何看待这个世界，然后思考什么是问题，问题有多重要，如果我们想做点什么，使用什么是最好的工具？”

这些工具可能会变得更加复杂。在上周发布的关于宏观审慎政策变化的文件中，APRA强调，它希望银行建立系统，允许监管机构根据债务收入比来限制贷款，因为在6月份的季度中，创纪录的22%的贷款是借款人收入的6倍以上。

“我们需要行业确保，如果我们真的去找工具包，把这两个工具拿出来，我们可以实施它们。”