AusSuper正在寻找下一个国王十字路口

伦敦 – 在伦敦的国王十字区，Facebook正在装修其巨大的英国新总部，演员伊德里斯-艾尔巴(Idris Elba)即将开设其风度翩翩的新酒馆，而艺术家迈克尔-平斯基(Michael Pinsky)正在展出他的 “污染舱”–一种引人入胜的、身临其境的世界不同城市的烟雾水平体验。

谷歌在Lendlease建造的 “景观楼”，显然与碎片大厦一样高，正在形成。随着280万平方英尺（260,000平方米）的目标越来越近，只有另外四座建筑–两座住宅、一座商业和一座混合建筑–尚未建成。

10年前，当第一座新建筑和一些公共空间开放时，这与维多利亚时代的工业遗迹的杂乱无章和荒废的集合相比，感觉有很大的差距。

六年前，当AustralianSuper向该地区投入4亿元时，国王十字区的大部分地区还是一个无序的建筑工地，而现在，它甚至感觉离这个地方还有很长的距离。

AusSuper现在拥有King’s Cross重建项目近70%的股份，该股份耗资13亿澳元，与房地产开发商Argent和资产管理公司Federated Hermes一起。

对AusSuper来说，这是进入海外房地产的一个巨大举措，但这个1900亿元的行业基金加倍努力也就不足为奇了。King’s Cross是那种在伦敦通常十年才出现一次的重建机会。

“AusSuper高级投资总监Paul Clark说：”在这种规模和位置上，它是相对不寻常的。”参与像国王十字街这样的项目的机会并不常见。”

但这让AusSuper渴求更多。今年，克拉克组建了一个五人的房地产团队，在英国和欧洲寻找下一个国王十字路口。

不过，他承认，在欧洲只有少数项目像国王十字街一样，能满足所有的要求。

“如果你回顾一下过去40年伦敦房地产交易的历史，当涉及到较大规模的再生项目时，有三个关键因素是你真正需要成功的。他说：”国王十字区具备这三个因素。

首先是位置；而国王十字区有两个巨大的火车站和伦敦地铁网络中最大的地铁站，有一个躺着的错觉。

第二是控制权，AustralianSuper在2016年收购了英国政府和德国邮政DHL持有的股份，解决了这一问题。

第三是对质量的承诺。克拉克说，这应该是必然的，但它需要有耐心的投资者，准备将资金投入到公共领域–在国王十字路口的案例中，公共领域包括40%的空间–以及建筑。

“公共领域没有立即的回报。在大多数情况下，你在建造建筑物之前就已经投入了基本的基础设施。他说：”在你建造建筑和出租之前，你不能通过可以资本化的收入流来获得你的价值回报。

他的团队评估机会，看它们如何在大的主题趋势中发挥作用。”数据和数字化，人口统计学，以及辖区”。

克拉克说，明年潜在的发展前景管道可能会有 “一点膨胀”，但除此之外，”看起来很紧张”。

“未来几个月可能会告诉我们会有多少活动，”他说。

“市场现在运行在一个水平上，对最优质的股票有需求。我们将看到这是否为进入明年的开发商提供了一定程度的信心。”

国王十字街本身的空置率为0%，在其各种办公楼、零售场所和煤滴院购物村中，有120家企业。这里有1120个住宅，包括建在旧煤气罐结构内的两个引人注目的公寓楼，以及750个学生公寓。

尽管对许多原有的工业建筑进行了富有想象力的再利用，但该地区已无法识别其长期的衰败和破旧。

虽然仍有大量的起重机和施工的喧嚣，但该项目绝对感觉到它已经进入了最后的阶段。

开发商Argent又在伦敦找到了一块更大的地皮，即耗资70亿英镑（130亿元）、占地180英亩的Suburbs，名为Brent Cross Town，将有300万平方英尺的办公空间、6700套住宅和50英亩的公园和运动场。

Lendlease也拿下了一个项目，与皮博迪地产公司合作，在伦敦东南部开发价值80亿英镑、占地100公顷（247英亩）的Thamesmead项目。

不过，AustralianSuper仍在寻找其下一笔大交易。克拉克对可能的交易持谨慎态度，但有一点是肯定的：该基金有足够的财力，至少可以用手肘把它推到谈判桌上。