人口激增和家庭规模缩小助推房价上涨：RBA

据RBA此前估计，2020 年底至 2022 年 8 月间，平均家庭规模将从 2.55 人降至 2.48 人，这意味着仅为容纳现有人口就需要增建 12 万套住房。

瑞银集团首席经济学家乔治-塔雷努（George Tharenou）表示，在截至今年 2 月的 12 个月里，房地产价格上涨了 8.8%，2024 年房地产价格可能会增长 5% 到 7%。

Tharenou 先生说，房价增长强于预期，应会限制RBA先发制人地下调基准利率的能力和意愿。

“瑞银仍预计RBA将长期维持较高的现金利率，直到2024年11月才会首次降息25个基点。事实上，如果澳洲央行降息幅度过大和/或过快，就有可能给房价带来进一步上涨的压力，进而加剧家庭财富效应，”他说。

截至 2023 年 9 月的 12 个月内，54.9 万名临时移民创纪录地涌入澳大利亚，将年人口增长率推高至 2.5%，这是自 1952 年以来的最高增长率。移民激增主要是大流行病旅行限制结束后，留学生和临时工返回澳大利亚带来的一次性刺激。

RBA董事会表示，负担能力方面的挑战和高利率正在将低收入和不太富裕的家庭挤出住房市场。

“因此，平均住房存款的增长速度超过了住房价格的增长速度，而且相对于较早的一批借款人，新借款人的收入更高，贷款收入比更低”。

RBA董事会在 3 月份的会议上将利率维持在 4.35% 的水平，会议纪要指出，尽管现金利率上调了 13 次，但央行仍然判断 2023 年下半年供不应求。不过，供需之间的差距正在 “相对较快地 “缩小。

AFR（The Australian Financial Review）对 39 位经济学家的调查显示，RBA将于 11 月开始降息，而金融市场预计将于 9 月降息。在过去的 12 个月里，这两组经济学家都一直在推迟首次降息的时间。

凯投宏观（Capital Economics）亚太区主管 Marcel Thieliant 表示，RBA将是最后一个开始放松货币政策的主要央行。

“Thieliant先生说：”在以往的宽松周期中，银行只有在讨论降息数月后才会降低利率。

“鉴于失业率骤降以及 2 月份削减后的平均通胀率再次飙升，我们怀疑该行是否会在即将于 5 月份召开的会议上就降息展开辩论。”

在降低通胀方面取得的进展促使RBA董事会在 3 月份的会后声明中转而采取中性政策立场，称 “董事会不排除 “下一次加息的可能性。2 月份，RBA董事会表示，”不能排除进一步加息的可能性”。

RBA行长米歇尔-布洛克（Michele Bullock）在上个月的一次新闻发布会上表示，在全球央行努力应对所谓的通胀 “最后一英里 “问题之际，她的主要担忧仍然是劳动密集型服务业的价格压力，由于名义工资增速回升，该行业的成本正在迅速增加。

RBA预计，在2025年12月之前，目前为3.4%的通胀率不会回到2%至3%的目标范围内。