2024 年房价将刷新纪录，三座城市将超越其他所有城市

周四发布的最新《PropTrack房地产市场展望报告》预测，未来12个月全国房价将增长1%至4%，略低于2023年迄今为止5.

5%的增长速度。PropTrack 经济研究总监兼报告作者卡梅隆-库舍（Cameron Kusher）预计，尽管利率上升，但2023 年推动房价上涨的趋势可能会持续下去，支撑明年的房价增长。”待售存量持续保持在较低水平，而在住房短缺和人口强劲增长的推动下，购房者的需求也显著增加。”在截至2023年3月的12个月里，澳大利亚人口增加了563205人，相当于塔州的总人口。库舍先生说：”来自海外出入境数据的最新指标显示，几乎没有放缓的迹象。”计划中的第三阶段减税政策将于明年年中生效，随着高收入者的收入增加，也会刺激住房需求。”这些因素可能会导致房价进一步上涨。”虽然全国房价增长速度被认为会放缓，但随着供需失衡的加剧，各州和地区的预测差异很大。在悉尼和墨尔本，总挂牌量现已恢复到十年平均水平以上，与供应仍然极为紧张的布里斯班、阿德莱德和珀斯相比，价格增长将更加低迷。在布里斯班、阿德莱德和珀斯，总挂牌量比 11 月份的十年平均水平低 30% 以上，”Kusher 先生说，”相比之下，悉尼和墨尔本的总挂牌量分别比长期平均水平高出 1.6% 和 10.8%。库舍先生说，珀斯（+5%至+8%）、阿德莱德（+4%至+7%）和布里斯班（+3%至+6%）的房价在2023年持续强劲上涨后，很可能引领全国房价的增长。

报告预测，堪培拉（-1%至+2%）、霍巴特（-2%至+1%）和达尔文（-3%至0%）等较小首府城市的房价可能会有所放缓。”展望2024年的房价，重要的是要考虑当前的市场轨迹、利率走向、住房供应可能发生的变化以及已经发生的加息的影响，”他说，”澳大利亚储备银行在周二举行的今年最后一次会议上维持利率不变，给家庭提前送上了一份圣诞礼物。

但在2022年5月至2023年11月期间的13次加息中，房贷还款额平均飙升了62%，借贷能力下降了30%以上。

AMP首席经济学家Shane Oliver估计，一名拥有60万澳元房贷的浮动利率借款人每年的房贷还款额将增加约1.7万澳元。”奥利弗先生说：”大多数人可能会寻求更好的交易，但即使他们的抵押贷款利率打了0.5%的折扣，现在也要多支付14900澳元的房贷。澳大利亚统计局周三公布的数据显示，9 月份的家庭储蓄率降至 1.1%，为 2007 年 12 月以来的最低水平，也低于大流行病期间 24% 的高点。AMP 预计，随着家庭继续消耗大流行病期间积累的缓冲资金，未来几个季度的家庭储蓄率将转为负值。CBA澳大利亚经济部主管加雷思-艾尔德（Gareth Aird）说，储蓄率现在大大低于大流行前五年的平均水平6%。”数据反映了家庭部门的捉襟见肘，由于通胀率上升、利息支出增加和应缴税额大幅提高的影响，个人正在削减开支。CBA预计首次降息将在2024年9月。

“一个月前，我们的预期风险偏向于晚些时候开始降息。澳新银行（ANZ）的经济学家们也认为，在RBA于明年年底开始放宽政策之前，利率将一直保持不变。但澳大利亚全国银行（NAB）预计，2月份将再加息一次，这将使现金利率达到4.6%，然后在2024年底之前一直保持不变。

他说：”尽管利率上升降低了借贷能力和住房可负担性，但2024年房价大幅贬值的可能性仍然不大，”报告预测，随着首都城市可负担性的恶化迫使更多的人离开，地区性复苏是影响2024年房地产市场的四大趋势之一。PropTrack经济学家安妮-弗莱厄蒂（Anne Flaherty）在谈到预测时说，在过去12个月里，地区性房价的上涨速度不到首都城市的一半。Flaherty女士说：”由于目前的可负担性处于历史最低水平，更多的购房者将被推向更远的地区，而且这一趋势预计将持续下去。””价格增长预计将持续到2024年，预计待售住宅的供应量相对于购房者的需求将保持低迷。”此外，人口增长可能会超过开发活动，而开发活动将继续受到高成本和建设时间的阻碍。PropTrack高级经济学家保罗-瑞安（Paul Ryan）认为，利用大额资产增值的升级房主是影响2024年市场的另一个 “关键因素”。”拥有大额存款的借款人比例较高，这是2023年房价对利率上升如此有弹性的原因之一，”瑞安先生说，”高额存款买家更能免受利率上升环境的影响，但2024年的问题是：这些升级者还剩下多少？但 PropTrack 高级经济学家安格斯-摩尔（Angus Moore）预计，不断恶化的可负担性也将使首次置业者在明年继续观望。”2022 年和 2023 年，利率迅速上升，导致首次置业者的活动受到抑制，”摩尔先生说，”2022 年，首次置业者减少了约 30%。虽然 2023 年的房地产市场趋于稳定，但首次购房者却一直保持沉默。最后，PropTrack 高级经济学家埃莉诺-克雷赫（Eleanor Creagh）指出，租房市场的极度紧张将支撑房价的增长，因为那些有能力购房的人将更早地拥有自己的住房。”紧俏的租赁市场和强劲的租金价格增长也吸引了投资者的活动，同时也使待售存量持续短缺，这是支撑今年房价的一个因素，”Creagh 女士说，”因此，紧俏的租赁市场和强劲的租金价格增长可能会继续缓冲房价的下跌。