呼吁取消信用测试，让转贷变得更简单

如果银行不再需要对转贷申请进行适用性测试，那么数十万借款人将免于抵押贷款监狱，新的研究表明评估也将首次置业者拒之门外。

越来越多的潜在借款人和转贷人无法获得贷款，因为他们无法通过澳大利亚审慎监管局的适用性测试，该测试评估一个人在利率比目前水平增加 3 个百分点的情况下是否有能力偿还房贷。

APRA 在 2021 年 10 月将缓冲区从 2.5％ 提高到 3％，以消除房地产市场的一些热量，并确保借款人能够承受现金利率的上涨，当时现金利率仅为 0.1%。

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但此后现金利率增加了 375 个基点，澳大利亚储备银行估计，16% 的住房贷款家庭处于房贷监狱中，无法在另一家银行以较低的利率转贷，因为他们无法通过适用性评估。

澳大利亚储备银行金融稳定部前负责人 Jonathan Kearns 表示，将转贷排除在适用性评估之外的理由相当充分，他认为转贷在维持审慎贷款标准方面发挥了重要作用。

Kearns 博士告诉 AFR Weekend："我们面临的挑战是，如何区分什么对整个体系有利，什么对借款人有利。"

Kearns 博士说，一个机构可以因为借款人没有通过适用性测试而拒绝转贷申请，即使如果转贷进行下去，申请人的财务状况会更好。

"如果借款人能够以较低的利率进行转贷，从而能够更好地进行还款，这实际上降低了借款人的风险，因此也降低了整个体系的风险。"

"取消或放宽对转贷借款人的缓冲规定是有好处的。"

较新的借款人所占比例过高

NAB CEO Ross McEwan 本月早些时候透露，该银行五分之一的住房贷款客户无法更换贷款机构，因为他们无法通过信用测试。McEwan 先生说，在 2019 年 8 月至 2022 年 7 月期间借款的 NAB 客户中，约有 40% 是"房贷囚徒"。

根据澳洲联储的数据，如果房贷利率再增加 1 个百分点，房贷监狱借款人的比例将从 16% 增加到 20%。

储备银行在其 4 月份的《金融稳定评论》中写道："新借款人在这一群体中所占比例过高，尤其是在利率非常低的时候借入接近其最大能力的一小部分人。 "

澳洲联储表示，大约三分之一无法转贷的借款人已设法与当前的贷款机构重新协商利率。

APRA 主席 John Lonsdale 在 2 月份表示，监管机构不会放松贷款规则，理由是利率进一步上升的前景和家庭债务高企的风险。

审查测试

Kearns 博士表示，一旦经济度过当前的高通胀时期，就有理由对如何为所有借款人实施利率缓冲进行更广泛的审查。

当被问及如果 APRA 放宽对转贷者 3% 的缓冲，她是否会感到舒服时，澳大利亚银行业协会CEO Anna Bligh 表示，这是监管机构的事情。

她告诉天空新闻："我认为 APRA 已被证明了对 COVID 的灵活性，可能需要进行一些讨论。但坦率地说，我现在看不到这些情况。"

"在全球动荡的背景下，我们将不得不平衡竞争、客户困境和稳定性。"

在本周发布的一份报告中，澳大利亚住房和城市研究所的研究人员发现，收紧信贷条件以牺牲首次置业者为代价减少了房贷债务的积累。

大约 84% 的有抱负的首次置业者和愿意拥有自己的租房者面临"首付限制"，这意味着存下足够大的首付以通过适用性评估是购房的障碍。

研究人员对 1994 年至 2017 年期间利率下降的时期进行建模，发现允许借款人获得价值高达房产价值 100% 的贷款会导致房屋拥有率的下降幅度小于实际观察到的下降幅度，同时推高房价。

研究人员表示："综合来看，结果表明，虽然信贷条件收紧会阻止部分房贷债务和借款人成本的增加，但这将以降低年轻家庭的房屋拥有率为代价。"

"这是因为年轻家庭无法轻易积累支付房屋首付所需的首付，而提高所需首付的数额会使拥有房屋变得遥不可及。"

虽然他们表示，放宽对抵​​押贷款的限制将有助于抵消首次购房者在高房价环境中面临的困难，但他们承认，更高水平的房贷将增加金融稳定风险。