银行业的下一个威胁？可能是商业地产

如果市场参与者正在为硅谷银行的倒闭可能带来的影响而绞尽脑汁，那就等着看银行业在迅速疲软的商业房地产领域的风险暴露吧。

似乎每隔几天就会传来美国一些大型房产违约的消息。在过去的几周内，太平洋投资管理公司控制的一个办公室业主拖欠了位于旧金山、波士顿和纽约等地的七座大楼的约17亿元（26亿元）的抵押贷款。

在此之前，布鲁克菲尔德的一家企业拖欠了与两座洛杉矶办公楼相关的贷款。前总统唐纳德-特朗普(Donald Trump)和沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)共同拥有的一个旧金山综合体的12亿元房贷也出现在可能面临危险的贷款观察清单上。

如果硅谷银行的传奇故事加速了下一次经济衰退的到来，那么预计会有更多的房产尽早进入违约状态，而不是以后。这对贷款机构来说是个坏消息，因为他们已经加大了对房地产的融资力度。根据美联储的数据，自2021年中期以来，他们账面上的房地产贷款和租赁总额已经飙升了超过7250亿元，或16%，达到创纪录的5.31万亿元。

去年11.2%的增长相当于前四年的总和，也是2006年以来最多的一年。不仅如此，根据纽约梅隆银行策略师John Velis的说法，商业房地产贷款占所有银行贷款的近24%，是金融危机以来最多的。

银行有这么多风险的一个原因是，将风险转移给投资者变得更加困难。Velis指出，商业房贷支持证券市场的年发行量从2007年的2400亿元降至2020年的600亿元，下降了75%。以下是他在SVB爆炸前的一份研究报告中写的内容。

“在教科书式的货币政策中，加息是为了收紧金融和信贷条件，导致经济活动减少。然而，经济的某些部分，特别是存在大量杠杆的地方，会受到胁迫，往往导致金融部门的紧张。我们正在密切关注商业房地产贷款，因为我们看到金融系统的一个领域存在脆弱性。”

商业地产是布莱克利金融集团首席投资官Peter Boockvar几个月来一直警告他的客户的风险。在去年年底的一份研究报告中，Boockvar向他的读者介绍了这些数字。

在他的例子中，一个投资者在2020年为一个公寓物业支付了5000万元，并为该物业价值的70%办理了三年期贷款。假设该房产以5%的资本化率购买，它将带来约250万元的年度总租金。这足以支付96万元左右的3%以下贷款的年利息，并支付其他费用，如保险、税收、维修和物业管理。

但是没有人想到利率会上升得如此之快，这位投资者现在面临着今年必须以远高于7%的利率进行再融资。据Boockvar称，这将使每年的利息成本达到约263万元。即使该投资者能够在2021年将租金提高10%，并在去年提高类似的金额，租金收入也只能提高到约300万元。他指出，这就留下了约40万元用于所有其他开支，包括房产税，在一些州，房产税可能会使整个金额消失。

当然，这些都是信封式的计算，但它们是真实的，说明了房地产投资者和贷款机构面临的麻烦。随着利率的上升，商业地产的贷款压力可能会迅速扩大，因为贷款再融资变得更加昂贵，也更难找到，因为银行希望减少他们的风险，这导致更多的房产以较低的价格出售，并给贷款机构带来更大的损失风险。

房地产价值的下降不会到来–它们已经在这里了。美国国家房地产信托委员会公布的一个被广泛关注的商业房地产价格指数在上个季度暴跌3.5%，这是自2009年以来的最大跌幅，也是自那时以来的第二次季度性下跌。跌幅由办公室和公寓物业引领。

那么，银行的风险在哪里？主要是在小银行和一些专门从事房地产的大型贷款机构。在美联储2022年的压力测试中，富国银行经历了最大的商业房地产损失的元价值，但M&T银行和亨廷顿银行经历了占总贷款损失和占其资本基础份额的最大损失。

M&T去年大幅提高了不良贷款拨备，但主要是针对消费者和企业债务，而不是房地产。近年来，该银行减少了对在建项目的风险敞口，并表示酒店业的压力已经减少。但辅助生活和办公室现在是问题可能开始增长的领域。

好消息是，在为商业房地产提供信贷时，贷款机构已经开始收紧标准。美联储最近的季度贷款官员调查显示，57.6%的受访者表示收紧了标准。坏消息是，这可能来得太晚了，因为在大流行病发生后，标准明显放宽了。

我们有理由问，现在发生在商业地产领域的事情是否会使银行业重蹈20世纪80年代末和90年代初储蓄和贷款危机的覆辙，当时房地产贷款和投资的大规模变质导致了经济衰退。

现在回答还为时过早，但我们从那件事和此后的其他事件中学到的是，没有一个健康的银行系统，就不可能有一个健康的经济。硅谷银行的危机表明，也许银行系统并不像我们想象的那样健康。

Robert Burgess是彭博社意见的执行编辑。在此之前，他是彭博新闻社负责金融市场的全球执行编辑。

华盛顿邮报