错误定价的地产股将有它们的一天

通过世邦魏理仕投资管理公司管理120亿元（175亿元）地产股票的美国人约瑟夫-史密斯（Joseph Smith）默默地相信，随着利率上升的周期最终趋于平缓，上市房地产将在明年反弹到积极区域。

如果有人能对房地产投资信托基金(REIT)行业有长远的看法，那就是史密斯先生，他在上市房地产领域工作了30多年，是世邦魏理仕投资管理公司的上市战略首席投资官。该投资公司在全球范围内管理着约1500亿元的资金。该公司的房地产证券和实物资产投资包括四个基金，在澳大利亚与瑞银合作。

到目前为止，澳大利亚房地产投资信托基金行业今年下跌了约20%，是迄今为止最糟糕的情况之一。这对史密斯先生来说并不奇怪，因为像房地产这样的资本密集型行业对利率变化高度敏感。

“在这么短的时间内，利率已经大幅上升。他在最近访问悉尼时告诉AFR，”随着包括房地产在内的资产类别被重新定价，应该有一个回撤。

但这也意味着，当加息周期放缓时，也有迅速反弹的空间。

“如果利率波动开始缓和，我认为这一资产类别的定价严重错误。

“盈利前景是好的。最重要的是，资产负债表的状况良好。有一种投资者的预期是，在明年的某个时候，全球的利率将不再上升。衰退的概率正在增加。我们将在市场上有更多的稳定性，然后那些被错误定价的东西将有它们的一天。”

虽然澳大利亚和全球的房地产股票受到了重创，但非上市房地产，如养老基金、非上市信托基金和主权财富工具所持有的房地产，还没有感受到痛苦。在今年的大部分时间里，这种差异一直是整个房地产行业的热门话题，伴随着主要交易的暂停，以期待着价值的重置。

“史密斯先生说：”这种二分法，这种公共和私人之间的极端–如果没有资产中的一些基本问题–可能是我职业生涯中见过的最极端的情况。

目前还没有压力要求通过减记非上市物业组合来解决这一差距，因为很少有交易能证明价值降低。然而，如果赎回的队伍越来越多，增加了非上市业主剥离资产的压力，这种情况就会改变。

在当地，瑞银-CBRE的合作关系吸收了1.4亿元的全球房地产资产基金，2.65亿元的本地房地产投资信托基金，3.2亿元的全球房地产投资信托基金和1.5亿元的全球基础设施证券基金。

瑞银世邦魏理仕的基金一直以来都是超配工业，包括嘉民等企业。他们的积极股票策略倾向于那些能够产生超越通货膨胀的收入的平台，其资产负债表的资产负债率较低，或拥有长期的债务。拥有定价权的业主–对空间的需求大于供应，或者租约一直领先于通货膨胀–对史密斯先生来说是很好的选择。

在史密斯先生看来，写字楼行业仍然面临着最大的挑战，因为它最需要资本支出，而利润率却较低。在美国和欧洲，”建造-租赁 “是一个重要的行业，但在这里仍处于起步阶段，它很有吸引力。

“我们很希望能够投资于它。如果有机会，如果价格合适，有合适的管理团队，我相信我们会给予支持。他说：”我希望这些公司能够继续开展工作。