价值摇摆不定，交易缓慢JLL, Macquarie

商业地产的资本化率是类似于投资收益率的关键行业指标，随着本地房地产市场吸收了全球波动和利率上升的影响，其所有行业–办公、零售和工业–的资本化率在十多年来首次逐步上升。

俗话说的资本利率的软化–反过来说，它给估值带来压力–有助于解释交易的放缓，因为大的投资者在等待定价的明确性。

根据商业机构JLL的数据，截至第三季度末，全国办公、零售和工业领域的交易量达到219亿元，而去年同期为295.8亿元。

商业地产交易的全年总额远远低于去年创纪录的488亿元，这一总额因大胆的反周期行动和组合交易，特别是物流行业的交易而得到提升。

根据麦格理分析师对JLL第三季度指标的研究，工业估值的长期上升也可能即将结束。

悉尼物流物业的平均净有效租金同比增长了30%，其他市场增长了24%至25%，因为高涨的供应水平被需求所抵消，使全国空置率低于1%。

尽管如此，根据斯图尔特-麦克林（Stuart McLean）领导的麦格理（Macquarie）分析师的说法，这种巨大的现金激增可能还不足以完全抵消资本率的扩张。

债券收益率的上升开始对估值产生影响，墨尔本的上限利率按季度扩大了60个基点，悉尼则扩大了40个基点。

“分析师在一份客户说明中写道：”在其他条件相同的情况下，这将意味着墨尔本的价值下降15%，悉尼下降10%，尽管这被不断上升的现金流所抵消。

麦格理表示，墨尔本的资本价值指标在上一季度下降了4.1%，悉尼下降了6.4%，租金的上涨至少部分抵消了收益率的扩张。

零售业的租金也在扩大，上一季度的租金仅有小幅上涨，而在写字楼领域，悉尼的需求在第三季度有所疲软。

“麦格理团队写道：”展望未来，我们对办公室租赁市场的前景持谨慎态度。

“在需求方面，我们认为有可能进一步软化，因为领先指标（就业增长、商业条件等）继续放缓。”

JLL的资本市场主管Fergal Harris说，由于市场的不确定性，投资者仍在观望，整个商业地产的交易广泛暂停。他说，外国投资者是最有可能在市场重置后刺激反弹的群体。

在前三个季度，流入澳大利亚的离岸资本达到61亿元，而根据JLL的初步统计，2021年全年的结果是157亿元。

“我们希望看到海外买家将主要精力集中在建房出租和工业资产上。工业仍然是一个强劲的行业，租金增长的故事是一个很大的利好。资本仍然倾向于工业领域，同时也承认风险的存在。

“我们看到，许多投资者在工业方面的权重仍然偏低，并将继续调整他们的投资组合以解决这一问题。

“每个人都在等待的大事情是价格发现。而在我们在市场上有一些大的交易来评估之前，我们不会看到这一点。”