昆士兰的土地税将如何影响你（以及你将支付多少钱）？

一个州和它想要征税的事物之间必须有 “联系”。这就是财产税如此普遍的原因之一–很容易确定一个国家和其边界内的土地之间的关系。

昆州政府最近修订了该州的土地税法，新规则从明年7月1日起适用。新规则不对其他州的土地征税。然而，对于任何一个州来说，土地税的计算将采用一个考虑到 “相关州际土地 “价值的公式，这是一个创举。

昆士兰适用的土地税率根据所有应税土地的总价值而变化。税率随着价值的增加而增加。个人支付的税率略低于公司和信托机构。2%的附加费也可能适用于外国投资者。

根据新规则，征收的土地税金额将基于昆士兰在澳大利亚总土地价值中的比例。

举例来说，假设一个人在昆州拥有价值50万澳元的投资物业，在新州拥有价值100万澳元的投资物业。

目前，在昆州拥有价值低于59.9万澳元的土地的个人，不需要缴纳土地税。然而，在2023年的土地税年度，土地税将根据所有澳大利亚土地的总价值计算，在这个例子中是150万元。150万澳元的总税额为12,750澳元。

昆士兰的比例被确定为50万澳元（昆士兰的土地）/150万澳元（所有澳大利亚土地）=33.3%。对个人征收的税款将是总税款的33.3%，即4,250元。

重要的是，在确定是否必须考虑州际土地时，可能适用一些排除法。这些主要是基于在昆士兰适用的土地税豁免（而不考虑土地在其所在的州是否豁免）。

作为一个例子，假设PropCo是一家澳大利亚的公司，拥有两处永久产权的初级生产物业。一处在昆州，另一处在新州，两处的价值都是1,100万元（共计2,200万元）。PropCo是一家外资企业，在昆士兰土地税方面属于 “外国公司”。

在新州，符合条件的初级生产用地免征土地税，无论谁拥有这些土地，外国投资者的附加费用都不适用。

在昆州，如果初级生产用地由外国股东的专有公司拥有，则应纳税。此外，如果土地由外国公司拥有，则适用附加费（除非昆士兰税务局提供特惠减免）。

PropCo目前在昆士兰的土地税责任为215,000元，加上2%的附加费213,000元，总额为428,000元。根据新的公式，按一般税率计算，这将增加到258,750元。附加费也将略微增加到216,500元，总额为475,250元。

昆士兰土地税的增加归因于新州的豁免土地的价值，这似乎是一个不正常的结果。这个例子还强调，这些变化可能会对拥有昆士兰价值超过1000万澳元的财产的大土地所有者产生一些影响，而这是最高税率适用的门槛。

新州还为用于儿童保育中心的土地提供了土地税豁免。在昆士兰没有同等的豁免。因此，在确定同一实体拥有的应税昆士兰房产的应缴土地税时，将考虑到豁免的新州儿童保育中心的价值。

值得注意的是，在昆州，一般不考虑相关实体拥有的土地的价值。这意味着，如果一家公司只在昆士兰拥有土地，那么同一公司集团中相关公司所拥有的州际土地的价值应不予考虑。这可能会限制这些变化对那些在独立投资工具中持有任何昆士兰房产的集团的影响。对于有共同受托人和相同受益人的相关信托，还有一些额外的考虑。

正如预期的那样，用于建造房屋的州际土地有一个豁免条款。然而，这种豁免将再次基于昆州的土地税豁免规则–而不是房屋所在州的规则。

这项改革的一个关键问题是其复杂性。收到昆士兰土地税评估的土地所有者将有30天的时间通知QRO，如果他们拥有的其他澳大利亚土地没有被包括在内，要考虑到基于昆士兰豁免的一系列复杂的潜在排除情况。

州际土地的价值将根据土地所在州的适用估价法来确定。这就产生了自己的无数问题，只会增加复杂性。

Matthew Cridland是K&L Gates的合伙人。