新州租赁交易的关税不确定性

税收政策的最重要方面是确定性。

对于任何特定的交易，企业都需要知道是否适用于税收（如果适用，则为多少，何时适用）。目前，在新州从事可能涉及非货币对价的租赁交易的各方将需要等待更长的时间来确定这一情况。

新州推出了新的税法，于今年5月19日开始实施。这些法律将转让税扩展至 “导致应税财产的实际所有权发生变化的另一项交易，但除外交易”。

这一变化将影响租赁交易。本周一，新州税务局在其网站上发表了一份声明，确认从5月19日起，”为代价（货币或非货币）授予的租赁将承担[税款]”。

自2006年7月1日起，新州对以货币溢价批出的租约适用关税。将税收适用于以非货币为代价的租赁的变化是非常重要的。

举例来说，假设一个教会与一个开发商签订了一份租赁协议。根据协议，开发商将在某块土地上建造一个新的退休村，费用为8000万元。开发商还被要求在相邻的地块上为教会建造一所新学校，费用为1000万元。

开发商将拥有为开发目的进入土地的许可证。在开发商满足这些工作要求的前提下，教会将对已建成的退休村向开发商授予99年的租约。当99年的租约到期时，土地和所有退休村的改进将归教会所有。

在新州，有许多关于关税如何适用于这种交易的问题尚未解决。在最坏的情况下，开发商是否会被认为提供了9000万元的非货币对价，从而引发了近500万元的一般税率？

在这个例子中，教会只有在99年后才会占有退休村的改善，那时它们的价值会低很多（如果有的话）。这一点是否会被考虑在内？

此外，如果教会在退休村工程开始之前将99年的租约授予开发商，会不会有什么影响？在消费税的背景下，这确实有区别。

ATO已经发布了一项公开裁决，GSTR 2015/2，其中提到此类交易为 “开发租赁安排”。该裁决对涉及州政府机构和地方议会的项目提供了GST指导。

类似的责任问题也出现在更常见的租赁情况中，即承租人必须装修或改善房屋，作为授予或续租的条件。如果承租人保留所有权，并被要求在租赁期结束时拆除装修，则预计责任不适用。

一些租赁交易将不需要缴税，因为它们符合 “除外交易 “的条件。该术语在《税法》中被定义为包括 “无偿授予、更新或变更租赁”。同样，无偿授予的地役权也被明确排除在外。

在这种情况下，应该注意的是，偿还土地所有者的费用通常会被视为涉及支付代价，从而引发关税（类似于消费税）。

例如，假设一个房东同意应租户的要求更改办公室租约，条件是租户支付2000元以偿还房东的法律费用。这笔钱是对价，可能会引发关税。对于2000元，评估的税款只有25元，但现在仍然需要进行申报。

预计将发布的法规将排除进一步的交易。这些法规尚未出台，但预计将从今年5月19日起追溯适用。希望这些额外的例外情况将减少对低价值交易的骚扰性申报的需求。

新州税务局的声明确认，它将发布一份专员实践说明，以提供关于关税和租赁交易的详细指导。这将是对新州税务局优秀的指导产品的一个有益补充。

在新州，应税交易发生后的3个月内应缴税。对于今年5月19日可能以非货币对价授予的租赁，该期限将于8月18日到期–在法规和新州税务局指南发布之前。

这就造成了交易是否可以被追溯排除的不确定性，以及如果关税适用，应该如何计算和行政处理的问题。

当重要的新国家税种出台时，应适用过渡期。这样就有时间来澄清法规、出版指导文件和开展公共宣传活动。换句话说，就是更多的确定性。

Matthew Cridland是K&L Gates的合伙人。