债务成本上升蚕食商场业主的反弹空间

在利率上升的背景下，购物中心业主SCA地产集团加入了越来越多的上市房地产信托基金俱乐部，预测本财政年度的盈利和分配将减少，这使其45亿元的投资组合的稳健运营表现黯然失色。

周二，这家拥有和管理90个社区和次区域购物中心的公司预测每Unit经营收益（AFFO）为15分–这意味着分配额略低于这个数字–此前报告的2021财年AFFO为15.3分，全年对Unit持有人的支付额为15.2分，与之前的指导意见一致。

该信托公司表示，2023财年的收益预计将受到 “浮动利率上升的负面影响”，其平均债务成本预计将从2.5%上升到3.4%，因为其加权平均债务从14亿元增加到15亿元。

尽管该信托基金预计到8月份已经固定或对冲了81%的债务，比截至6月30日的70%有所提高。

“如果不考虑利率上升的影响，我们23财年的预测将是每Unit16.2分，比22财年增加6%，”该信托基金在其业绩包中指出。

较低的盈利前景受到了投资者的惩罚，SCA的股价在周二下跌超过4%。

SCACEOAnthony Mellowes告诉AFR，该集团在未来仍有增长和 “上升空间”，并指出盈利指导假设没有收购。

“我认为我们将进行收购，”Mellowes先生说。

他补充说，由于许多机构投资者坐在一旁，等待着看利率和资本成本的变化，这可能为SCA带来良好的购买机会。

在过去的财政年度，SCA进行了3.475亿元的收购，但剥离了3.076亿元的资产，包括出售给SCA地铁基金的七处房产，这是一家与新加坡主权财富基金GIC的合资企业。

由于资本化率收紧47个基点至平均5.43%，4.21亿元的估值收益使SCA的法定净利润增至4.87亿元，同时将其投资组合的总价值提升至44.6亿元。

Mellowes先生说，这是一个两半的故事，因为特别是在悉尼和墨尔本的封锁影响了其业绩，然后在财政年度的下半年反弹。

“Mellowes先生说：”所有人都已经忘记了COVID。

“他说：”今年下半年确实很强劲，专业租赁利差大约为4%，专业和超市销售都高于COVID前的水平。

“便利购物中心的一切状况都很好”。

瑞银集团的分析师Grant McCasker指出，指导意见 “相对于共识而言是软的”

“麦卡斯克先生说：”23财年的收益预计将受到债务成本和潜在的较弱的经营指标的负面影响。