谁该为澳大利亚日益恶化的房租紧缩负责？

几十年的房价增长在澳大利亚租房市场造成了 “残酷的 “涓滴效应，导致了前所未有的紧缩。但是，许多潜在的租户发现自己处于越来越绝望的境地，这该怪谁呢？由于即使是高收入者也很难实现拥有住房的澳大利亚大梦，他们被迫延长租房时间，推高了价格，挤压了那些竞争更少、更不实惠的房屋的产业链底层的人。再加上短期出租的兴起、不稳定的投资者市场以及社会住房供应不足，私人租赁部门的这种结构性转变正在产生深刻的社会和经济影响。”我们谈论涓滴经济–这绝对是以最残酷的形式在租赁市场上发挥作用，”住房负担能力运动者Everybody’s Home的全国发言人Kate Colvin说。South East Links是一个支持组织，覆盖了墨尔本工人阶级快速增长的部分，包括Oakleigh、Springvale、Dandenong和Pakenham等Suburbs。其CEOPeter McNamara说，越来越多的低收入或福利的人被锁定在租赁市场之外。”你的对手是那些愿意提前支付6个月租金的人，如果这就是确保住处的条件。你有什么机会？如果你正在为每天46元的生活费用而挣扎，或者你的工作没有保障，你怎么可能有6个月的房租？”这些人中有多少人在银行里有1万元？”虽然目前围绕澳大利亚住房市场的评论都是关于大幅加息的影响和房价两位数下跌的预测，但我们很容易忽视更大的情况。自2001年以来，悉尼的中位房价已经上涨了惊人的269%，从32.25万元上涨到119万元。

墨尔本的房价上涨了296%，从22.5万澳元上涨到89.1万澳元，而布里斯班的房价上涨了381%，从17.87万澳元上涨到86万澳元。但即使是2001年那些看似温和的房价，中高收入者也开始为负担能力而挣扎，被迫在租房市场停留更长时间。澳大利亚住房和城市研究所在2020年3月发布的一份报告发现，”自2001年以来，私人租房部门的增长速度是所有家庭的两倍，而且在2006年至2016年的10年里，增长速度不断加快”。它发现，拥有第一套住房的障碍，特别是在首都城市，促成了 “私人租赁部门的重要结构变化”，包括中等市场租金的住宅增加，以及中高收入水平的私人租赁家庭增加。科尔文女士说：”人们被挤出了房屋所有权，所以他们在租房中停留的时间更长，反过来，他们又挤走了那些通常会租用较便宜房产的人”。”因此，他们不得不去更便宜的地方。在底层，人们被完全挤出，而这群人是收入最低的工人和最不安全的工人。”新南威尔士大学城市未来研究中心的高级研究员克里斯-马丁同意。”租房家庭已经改变了，”马丁博士说。”更多的人在他们的主要收入年限内租房居住。更多的高收入家庭在租房–几十年前，他们会有自己的房子。”房屋拥有率一直在下降。由于房价上涨，人们被拒之门外。

“那些处于主要收入年份的双职工家庭可以支付更多的租金，因此他们在租金分配过程中领先于低收入者。”澳大利亚租赁市场的另一个变化是，在过去十年中，在Airbnb等公司的推动下，短期租赁越来越受欢迎。虽然短期租赁在地区性度假胜地一直很受欢迎，但科技巨头将这一概念带到了首都，接管了本来可以提供给长期租户的房产。数据追踪公司airdna在悉尼监测了11043个Airbnb房源，其中71%是整个房屋。在墨尔本，它监测了15,526套住宅，其中82%是整栋住宅。另一家数据跟踪服务机构Inside Airbnb报告说，悉尼最近和经常预订的短期租赁住宅的平均年收入为36966元，或每周709.

73元，这与目前每周620元的租金中位数相比是很好的。在墨尔本，经常预订的Airbnb住宅的平均年收入为31,402元，或每周603.88元，大大高于该市每周460元的租金中位数。但是，这里有一个关键的问题。

在这两个城市，这些需求量大的房产一年中只有不到50%的时间被占用。与此同时，悉尼和墨尔本的长期租房空置率仍处于较低水平，根据SQM Research的数据，分别为1.5%和1.7%。”短期租赁业务使租赁情况进一步复杂化，”马丁博士说。”它有一些影响。首先，房东可能在Airbnb中看到更有利可图的选择，并从长期租赁中转入该市场。而且，它为人们提供了机会，使他们可以在租赁住房中占有一席之地，作为第二套住房的融资方式，或作为度假屋。”这样一来，房产所有者在不使用它的时候可以将其货币化。”如果在缓解住房危机方面有一个大多数经济学家都同意的解决方案，那就是增加租赁供应。澳大利亚审慎监管局在2014年发布的一项指令，旨在减少贷款人对只付利息的贷款和低存款的贷款的风险，对投资者起到了制动作用，并看到进入租赁市场的供应开始急剧下降。根据APRA，”全年投资者信贷增长超过一半，从2015年5月的10.8%降至2016年8月的4.6%。同时，”小额存款的贷款比例下降，银行对房屋贷款的评估有所改善”。PropTrack经济研究执行经理Cameron Kusher表示，此举预示着投资市场的变幻无常，至今仍然存在。”因此，投资者被收取更高的利率，他们更难获得贷款，这使得投资下降，”Kusher先生解释说。”不仅如此，现有的投资者也开始抛售他们的房产。”当Covid到来时，投资者又遇到了另一堵砖墙。”在这场大流行中，我们看到很多投资者抛售，这有几个原因，”Kusher先生说。”如果你在悉尼或墨尔本拥有一套公寓，那么就很难租到。而在其他地方，像昆州东南部和西澳的公寓，其价格已经多年没有增长，开始出现一些增长，因此业主利用这个机会来实现收支平衡或赚取少量利润。”此外，在大流行中，许多人在技术上是投资者，他们购买房产作为度假屋或家庭度假地。”他们是投资性房产，没有被提供给出租，”Kusher先生说。”随着近年来房价的飙升和租金收益的减少，马丁博士说投资者没有什么动力承诺长期租赁他们的房屋。”有一个很大的营业额–房东进入租赁行业，然后离开，”他说。

“特别是，他们离开了，转而去找自住者，或者把房子放在旅游市场上的业主，租赁行业的这个漏洞突然变得更深了。”随着弱势群体和低收入者面临这种租赁紧缩的尖锐问题，提供社会住房从未像现在这样重要。新的联邦政府已经倡导其100亿元的社会住房基金，将在五年内，从2023年开始在澳大利亚各地建造3万套社会和经济适用房。在州一级还有其他项目，如维州的10亿澳元 “大型住房建设 “项目，将在未来几年内在墨尔本市和维多利亚地区开发2300多套住房。但由于全国的社会住房等候名单估计有16万人，这还远远不够，也不够快。”负担得起的出租物业短缺，而社会住房非常适合，因为它是针对最低收入市场的。马丁博士说，社会住房部门正处于长期衰退之中，需要加以纠正。”自20世纪90年代中期霍华德政府削减其资金以来，该部门几十年来一直处于饥饿状态，”他说。

“从那时起，有几个时期–陆克文政府在全球金融危机后有一个刺激计划，几个州政府扩大了社会住房支出–但该部门在过去半个世纪中一直在衰退。”这是低收入租房者所面临的斗争的一部分。可用的公共和社区住房存量较少，在私营部门，他们正在与那些已经被挤出住房所有权的高收入家庭竞争。”Kusher先生说，政府实际上已经把租赁市场留给了私营部门。”他说：”在过去的几年里，情况相当糟糕。”很多政府都在出售他们的社会住房，新建筑也在减少。他们已经把租赁物业的供应外包给了私营部门。”这些新的政府计划聊胜于无，但这是不够的。”唯一真正的解决方案是让更多的投资者进入市场，但这不是一个受欢迎的说法，也不是一个受欢迎的支持。”