为什么利率可能不会像预期的那么高

经济学家曾预测，现金利率上升的峰值可能超过 3.0%，但根据 CommBank 的说法，有一个因素可能会减缓加息速度：房产价格加速下跌。

在澳大利亚储备银行（RBA）十多年来首次上调现金利率后，住房贷款利率正在上升。自 2022 年 5 月以来，现金利率已上调 125 个基点，这已经对房主的房贷还款产生了相当大的影响。

但受加息影响的不只是您的还款额，还有房价和房地产市场的价值。

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CommBank 6 月份全球经济和市场观察报告显示，如果住宅价格下跌过快，RBA可能有”担忧”，会限制现金利率的上升。

房价和现金利率

CoreLogic 最新的全国房屋价值指数在 6 月录得连续第二个月下跌，下跌 0.6%。该数据还显示，6月份，两个最大房地产市场的房价下跌，悉尼房价下跌 1.6%，墨尔本房价下跌 1.1%。

整个澳大利亚地区的价格增长也有所降温，CoreLogic 地区基准指数在 6 月份仅上涨了 0.1%。

CommBank 澳大利亚经济主管 Gareth Aird 表示："根据我们对现金利率的预测，我们预计未来 18 个月全国房价将下跌 15% 左右。"

"澳洲联储不以房价为目标。但房地产市场和更广泛的经济不能分开。"

他说："我们预计澳洲联储将认识到利率变化与对房价、家庭行为和消费者支出以及更广泛经济的影响之间的关系。"

"但如果澳联储的利率相对于我们的预测而言太高太快，我们预计房价会出现更大的跌幅。房价大幅下跌将对实体经济产生负面影响。"

在四大银行中，CommBank 的预测时间最短，到 2023 年 11 月，现金利率将达到 2.60% 的峰值。虽然有消息称到 2023 年底住宅价格将下跌约 15%，但他们预计价格将在 2023 年底再次稳定下来。

四大银行最新的现金利率预测

• CBA ：到 2023 年 11 月为 2.60%
• Westpac：到 2023 年 2 月为 2.60%
• NAB ：到 2023 年 2 月为 2.60%
• 澳新银行：到 2024 年 2 月为 3.10%

加息对您的房贷的影响更大

最新的现金利率上调是许多房主所经历的第一次。RBA 上一次上调现金利率是在 2010 年 11 月，当时的平均贷款规模比现在要小得多。

这意味着，我们不需要利率涨得那么高就能对房主的消费习惯产生巨大影响。由于房贷的平均规模，今天增加您的住房贷款的影响将对您的还款产生相当大的影响。

根据 5 月份的 ABS 贷款指标，2012 年 5 月的平均住房贷款规模为 354,772 澳元，2022 年 5 月为 615,310 澳元。

如果我们将 2022 年相同的贷款条件和利率应用于 2012 年的平均住房贷款，并额外应用相同的利率增长，假设一个新的借款人在 2022 年 5 月底与 2012 年 5 月进行 30 年期贷款，在考虑到 5 月初的利率上涨 25 个基点后，平均房贷所有者将多支付 271 澳元。

注：基于一个假设示例，比较当前加息对平均住房贷款规模与 2012 年平均住房贷款规模的影响。不考虑 2012 年的利率。以 2022 年相同的贷款条件和利率为例显示贷款规模如何影响还款。不考虑费用。

毫无疑问，在确定未来几个月如何调整现金利率时，储备银行将考虑房价下跌以及当前的住房贷款规模。

如果您担心利率上升对您的住房贷款还款的影响，可能值得比较您的选择，甚至考虑再融资。切换到较低利率的贷款是一种无需等待澳洲联储停止现金加息就可以降息的方法。