今天澳大利亚的住房神话（和一个危险的错误）

2021年的住房神话之一是库存短缺。

当然，买家希望有更多的选择和更少的压力，但房屋和公寓的销售数量–根据CoreLogic的数据，在截至1月底的一年中，超过65万套定居的销售，是历史上最高的。

住房方面的迷思比比皆是。它们影响了市场中人的行为方式，并扭曲了住房辩论和随后的政府政策。

选择几个神话：没有爸爸妈妈的银行，没有第一个买房的人有机会。错了。

区域市场正被来自首都的买家所淹没。大体上是错误的。太多的投资者扭曲了住房。危险的错误。

2021年，澳大利亚领先的房地产专营公司雷-怀特为价值756亿元的房产进行了创纪录的销售谈判。

“许多评论家说2021年市场上没有多少股票，”总经理丹-怀特在最新的《雷-怀特》中写道。”事实上，去年进入市场的股票数量是创纪录的，只是都卖得非常快。”

根据CoreLogic的数据，在2002年的繁荣时期，澳大利亚接近7.8％的住房存量易手。在2018-19年度，由于资金紧张，价格下跌，以及负资产负债率和资本利得税变化的威胁，这一数字下降到3.7％。去年，这一数字又攀升至6.1%。

那么，”爸爸妈妈的银行 “又是怎么回事呢？在一些调查中，它是澳大利亚第五大房屋贷款机构，这种说法加剧了人们对代际不平等的担忧。

去年年底，生产力委员会在联邦银行和Westpac的帮助下调查了这一概念，作为其研究财富转移及其经济影响的一部分。

结论是。”生产力委员会无法找到’爸爸妈妈的银行’大量转账的有力证据（礼物或担保……），尽管人们相信。”

那么，各地区的住房销售和租赁需求激增又是怎么回事？

原因各不相同。拜伦湾与贝特曼斯湾不同（贝特曼斯湾在黑夏丛林大火中损失的房屋仍然加剧了住宿的短缺），与巴拉瑞特也不同（根据PEXA的数据，巴拉瑞特去年经历了全国最高的住房安置人数）。

澳大利亚区域研究所的首席经济学家Kim Houghton认为，总的来说，从城市迁出的人口的增加–它抓住了大都市的大部分想象力–不如曾经从地区到首都的强大人口流动的减少来得重要。

该地区的经济正在蓬勃发展，失业率已经低于4%，当地人，特别是年轻人，正在留在原地。

去年，位于新州Dubbo地区中心的Bob Berry房地产公司分析了新租户的先前地址。只有26%的人直接来自悉尼。

像Dubbo这样的区域中心也预示着最重要的新兴房地产故事之一。

根据新州房地产协会的数据，去年9月，Dubbo的一居室租金比前一年贵了15%。奥兰治的数字是21%，瓦加的数字是24%，阿尔伯里的数字是10%。

根据SQM研究公司的数据，全国（首都）租房空置率目前处于16年来的最低点，仅为1.6%，尽管墨尔本和悉尼的大型内城市场仍在等待来自海外的租房潮，但空置房数量在一年内下降了32%。

SQM总经理路易斯-克里斯托弗（Louis Christopher）预测，租金的严重短缺可能会推动租金上涨10%，甚至 “更多”，在过去三个月里，要价租金已经上涨了5%。

Propertyology的研究主管西蒙-普雷斯利（Simon Pressley）刚刚说出了从阿德莱德到卧龙岗的59个中心，这些地方的标准房屋租赁成本今年将上升5000至10000元。

租金的上涨将增加生活成本的压力，并且由于租金占CPI篮子的6%，最终会传导到总体通货膨胀，这是储备银行在其2月份货币政策声明中承认的一点。

那么，在人口增长持平的情况下，为什么租金会上涨？奇怪的是，对于这样一个重要的问题，答案并不明确。

部分原因是对更多空间的偏好；在大流行期间，市中心的公寓租金已经持平或下降了。部分原因是，正如SQM的克里斯托弗所言，这是由大流行病导致的家庭规模下降。

Propertyology的Pressley提出了一个供应方面的原因。他说，为满足需求而需要的私人住房投资者的数量增长不够快。

“他说：”澳大利亚各地的物业经理不断地说，很多房东从市场上卖掉了，因为他们对州政府出台的新法律感到震惊，剥夺了资产所有者的基本控制。

去年12月，在Ray White拍卖会上，25%的卖家是卖掉的私人投资者。

维州房地产协会上一任主席、物业管理专家Leah Calman说，许多私人房产投资者已经卖到了繁荣期，主要是卖给了自住者，他们的存货已经离开了租赁池。

“她说：”有许多投资者被COVID破坏的故事，有的是因为他们个人，有的是因为他们的租户无法付款。

“新的立法增加了业主的成本–维州的最新举措包括对管理的130项改变–其他成本也在上升，首先是即将到来的土地税账单。”

住房市场需要私人投资者。新的以租代售的机构项目并不能在澳大利亚所有市场上提供答案。

在这种情况下，贪婪的私人住房投资者的神话–由税收驱动的婴儿潮一代出价超过第一套住房买家或驱逐千禧一代–正在掩盖愿景。这可能是昂贵的。