2022年的住房市场可能是什么样子？

从各方面来看，澳大利亚的住房市场在2022年将有一个艰难的行动。在超低利率、高额家庭储蓄、政府刺激措施和相对较低的挂牌价的推动下，今年全国住宅价值飙升22.2%，是1989年以来最大的年度增幅。

悉尼的住宅价格飙升了25.8%，墨尔本上升了16.3%。CoreLogic的数据显示，在同一时期，该国住宅房地产的总估计价值膨胀了2.2万亿元，达到9.4万亿元，创下历史新高。

但这些天文数字的增长率即将结束，因为推动住房繁荣的市场力量正在失去力量。

“CoreLogic研究主管蒂姆-劳利斯(Tim Lawless)说：”如果你期望明年的住房价值能像今年一样上涨，我想你会感到失望的。

“我认为明年的增长率会非常低–全国范围内大约在5%到7%之间，甚至可能比这还要低，因为我认为市场会急剧放缓。”

Lawless先生说，住房市场的放缓，特别是在悉尼和墨尔本，将由多种因素引发，如负担能力差、上市量激增和信贷政策收紧。

“他说：”我认为负担能力可能将是减缓市场的最重要因素。

“在这种收入增长非常温和的背景下，今年全国的住房价值上涨了20%以上，这仅仅意味着越来越多的人被挡在了市场之外。”

澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示，在未来12个月内，较高的抵押贷款利率将是对价格的最大拖累。

“她说：”我认为提高房贷利率的前景可能正在影响一些人对住房市场的思考。

“这将使住房市场失去一些活力，加上APRA的宏观审慎紧缩政策。但我认为利率故事是目前最强大的故事。”

Emmett女士说，随着房源充斥市场，过去一年的狂热活动可能会消散。

“她说：”我认为动态将发生一些变化，我期望看到一个更加平衡的市场。

“我们的预期是，价格将继续上涨，至少在今年上半年，价格涨幅将比我们在2020年之前看到的要温和得多。”

澳新银行预测，未来12个月，悉尼住宅价格仅上涨6%，墨尔本增长7%，全国增长6%–大大低于今年，但仍高于其长期平均表现。

在过去的五年里，悉尼的住宅价格平均每年上涨5.4%。CoreLogic的数据显示，在过去五年中，墨尔本每年增长4.6%，全国每年增长5.2%。

国际清算银行牛津经济部经济学家Maree Kilroy说，买家偏好的转变和人口增长也可能影响未来一年的房价。

“在这场大流行中，人们储蓄得更多，他们已经将很多资金转用于住房。但是，随着事情开始恢复，我们将恢复到大流行前的环境，人们将再次开始旅行，回国的外国人将回到海外，”她说。

“因此，大流行期间的刺激措施、改变的行为和支出并不是永久性的，这些都会解体。解除的程度和速度是住房部门的一个风险。”

Lawless先生说，除了COVID-19之外，紧缩的信贷政策和经济也是可能改变住房市场游戏规则的因素之一。

“他说：”如果我们确实看到有任何进一步的限制措施出台，特别是围绕财产检查，我们知道这将对住房活动产生不利影响。

“如果信贷政策有进一步的变化，比如进一步收紧，这也会减缓价格增长。”

Lawless先生说，虽然经济的改善对住房市场是个好兆头，但它也可能引发比预期更早的加息。

“他说：”根据我们上周看到的极为强劲的劳动力市场数据，看起来经济可能会比RBA或财政部的早期预测更快增强，这有可能开始流向工资增长和更高的通胀。

“更强大的经济显然对澳大利亚和房地产市场是个好消息，因为它意味着更多的人能够负担得起房贷。

“这也是个坏消息，因为这可能意味着会有更早的加息，所以我认为经济的轨迹肯定会成为一张天书。”

Lawless先生说，从好的方面看，如果边境重新开放，移民重新开始，这将立即推动租赁市场的发展。

“他说：”任何移民的回升都会对租赁需求产生最直接的影响，特别是墨尔本和悉尼周边的公寓。

“因此，这些市场可以从外国学生、外国游客以及长期来此的海外移民的涌入中受益。”

Lawless先生说，随着悉尼和墨尔本住房市场的缓和，较小的首都可能会领先。

“他说：”我认为明年将是小城市的一年。

“我们已经经历了几个周期，其中最大的城市–悉尼和墨尔本–主导了住房的增长周期，这造成了相当严重的负担能力挑战和一些社会公平[问题]。

“布里斯班和阿德莱德等小城市的房价还没有增长到类似的高度，它们将有负担能力的优势来吸引购房者，因为现在由于灵活的工作安排，他们可以选择在任何地方工作。”

Lawless先生说，与悉尼和墨尔本不同的是，在过去几周里，悉尼和墨尔本的上市量飙升到了创纪录的水平，而小首都的库存水平仍然很低。

他说：”我们看到布里斯班和阿德莱德的整体库存仍然处于明显的低水平，”。”上市量仍然分别比五年平均水平低33%和32%左右，所以它们根本没有显示出正常化的证据。”