维州在房租大战中开辟新战场

拥有澳大利亚Westfield购物中心帝国的Scentre集团的CEO对维州政府的宣布感到震惊–在该州走出最近一次短暂封锁的当天宣布，房东将被迫再次推迟和免除陷入困境的小型零售店的租金，直到2022年1月。

Peter Allen告诉《Chanticleer》，这是个坏政策。虽然租金减免措施大致反映了去年澳大利亚COVID-19危机最严重时国家内阁所延长的措施，但Allen质疑为什么要授权房东向租户提供持续的支持，而且在政府实际上是在寻求单方面改变真诚达成的合同条款的情况下。

“这是一种财富的转移，”艾伦说，他的愤懑很明显。”这是从我们的爸爸妈妈股东的口袋里拿出来的。实际上，我们是由澳大利亚人的父母拥有的，无论是直接还是通过他们的养老基金。”

最让艾伦感到不安的是缺乏咨询。很明显，Scentre和Allen担任主席的购物中心委员会完全被重新引入的政策所蒙蔽，根据该政策，营业额低于5000万元的零售商，其营业额与COVID-19之前的水平相比下降了30%，必须根据其销售额的下降获得租金减免。

这意味着，如果一个企业的销售额下降到大流行前水平的40%，则只能收取其租金的40%。至少有一半的租金余额必须推迟支付，其余的免除。

艾伦认为，维州政府忽视了零售业主在过去18个月为中小企业租户和大型零售商提供的支持；购物中心委员会认为，去年为维州零售商提供的租金减免为5.5亿澳元。而就在上个月，Scentre宣布它将自动为受到悉尼和墨尔本封锁影响的中小企业租户推迟租金，以缓解他们的现金流痛苦。

艾伦说，该集团仍然致力于与各种规模的零售商逐一合作，使他们渡过难关，并认为这是整个行业在大流行病的第二年应该采用的模式。

他认为，2020年的经验表明，当封锁结束后，零售商确实倾向于大力反弹，特别是当他们能够利用政府援助、工资补贴和租金减免。

“我们去年试图做正确的事情。我们应对了它。而我们所看到的是，很多从那里出来的零售商在事件发生后都做得非常好。与前几年相比，我们的大多数零售商都有超级利润。”

所有这些都使得政府在维州即将解除封锁的当天宣布其租金减免计划，然后将其保留到2022年1月的决定更加令人费解。

毫无疑问，最新一轮的封锁使零售商受到了严重的伤害，毫无疑问，房东应该像去年那样，在受影响最严重的地区提供一定程度的租金减免，包括Scentre在内的一些房东现在正在这样做。房东和零售商之间的关系紧张是出了名的，因为他们是如此深刻的共生关系；每一方都需要帮助对方度过这次最新的危机。

但可以肯定的是，在这一流行病的第二年，现在最好通过零售商和房东之间的个别谈判来完成。正如自古以来，围墙两边都会有不愉快。政府再次颁布法令，要求一方被迫承担损失以支持另一方，并简单地认为大多数房东在去年提供支持后能够吸收这些损失，这似乎是公然的不公平。

正如艾伦所说，他的成本不会因为维州政府决定他的租户不必支付全部运费而停止。他仍然需要维持灯光，保持商场的清洁，帮助执行COVID-19安全的购物行为，最重要的是，向贷款人支付利息。Scentre为确保其资产负债表在危机期间保持稳健而承担的额外债务并不是免费的。

而Scentre公司拥有庞大的资产负债表，与那些可能因大流行病而捉襟见肘的小房东相比，处于非常不同的地位。维州政府已经设立了一个8000万澳元的基金来帮助解决减免租金的问题，可以说一些房东将面临一定程度的财务困境。

艾伦怀疑这将触动双方。他说，如果维州政府对租金减免的重要性有如此强烈的感受，那么由它来承担全部费用会更公平。

在这里，艾伦也有两个更大的问题在发挥作用。一个是维州的政策可能会在新州甚至全国范围内推行。另一个问题是，基于百分比的租金开始在市场上变得更加普遍。

“虽然这主要是针对中小企业，但它肯定鼓励所有的零售商获得类似的东西，并有效地建议他们的租金应基于营业额的百分比，”艾伦说。

长期以来，这一直是租户和房东之间的关键战场。Solomon Lew等零售商大力推动这一变化，但Scentre一直坚守着；艾伦周四再次重申，Scentre没有与租户签订任何按百分比计算的租金，他也不打算开始。