低空置率、强劲的租金增长为通胀火上浇油

专家表示，悉尼的房屋租金在过去一年中飙升了 16% 以上，其他市场的情况也是如此，因为房屋空置率已接近历史最低点，这使得抑制通货膨胀的任务变得更加艰巨。

根据 SQM Research 的数据，全国空置率已降至 1%，而珀斯和阿德莱德的市场空置率为 0.4%，是全国最紧张的市场。

住房供不应求，再加上移民人数激增，推动了大多数市场的房租上涨。在过去的一个月里，悉尼房屋的平均租金上涨了1.5%，达到1013澳元，所有住宅的平均租金上涨了1.3%，达到815澳元。SQM Research的数据显示，阿德莱德的房屋租金上涨了1.9%，达到603元。

在珀斯，房屋租金在上个月上涨了 1.4%，达到 731 澳元。在墨尔本，房屋租金在过去一年中上涨了 19%，达到 703 澳元。只有堪培拉和霍巴特的房租在过去 12 个月中有所下降。

“SQM Research 创始人路易斯-克里斯托弗（Louis Christopher）说：”在今年早些时候略有缓和之后，我们又回到了租金空置率 1% 的历史低点。

“全国各地的职位空缺再次趋紧。我们的地区和城市都在收紧”。

克里斯托弗先生说，在目前的情况下，未来六个月租金放缓的前景 “不太可能出现”。

“而最有可能的是，市场租金涨幅将继续保持在 10%至 15%之间。这种涨幅将继续与RBA将通胀率回升至 2% 至 3% 的目标背道而驰。”

要价租金（也称广告租金）实际上是 CPI 数据所衡量的更广泛租金的先行指标。上个月的官方 CPI 数据显示，租金年增长率为 7.6%，这是澳大利亚统计局自 2009 年以来记录的最大年增长率。

但是，随着新租约的签订和租赁房产存量的增加，预计租金通胀将进一步上升。

上个月，RBA新任行长米歇尔-布洛克（Michele Bullock）在参议院预估会议上首次以行长身份发言时，暗示CPI衡量标准中的租金通胀率可能在几个月内达到10%。

RBA上周在货币政策季度声明中再次对租金通胀发出警告。租金被算作服务通胀的一部分，而服务通胀已成为整体通胀的一大驱动力。

“RBA周五表示：”住房供给跟不上住房需求的增长–这是自疫情开始以来平均家庭规模缩小、名义收入增长强劲以及人口增长的结果。

“自大流行病爆发前以来，广告租金已经上涨了 30%，远高于迄今为止 CPI 租金的涨幅。再加上空置率处于历史低位，而且几乎没有迹象表明租赁市场的紧张状况会在短期内得到缓解，预计这将使租金通胀在一段时间内持续走高。”

随着移民人数的增加，澳大利亚的新房建设也未达到预期目标，这进一步加大了房租压力。使问题更加严重的是，澳大利亚庞大的基础设施建设正在争夺劳动力和建筑材料，挤占了住宅建设市场。

经济学家贾斯汀-法博（Justin Fabo）表示，尽管租金增长的峰值可能已经减弱，但要价租金的增长最终将流向租赁房产的总体存量，那么 “CPI 篮子中的这一部分将在一段时间内保持强劲”。

但 Fabo 先生也指出，随着美国出现住房租金增长最终放缓的迹象，一些缓解可能已经出现。

“（美国）那边的普遍看法是，在未来一年左右的时间里，这将渗透到 CPI 的衡量标准中。如果你认为我们可能落后于（美国），那么可能在不远的将来，我们会开始看到租金增长放缓，但我们肯定还没有到那一步。”