农田资本增长受到利率上升的冲击

利率的上升正在打击农田的资本增长，一个被广泛关注的指数的最新季度更新显示，年化收益滑落到自成立以来的6.6%以下。

澳大利亚农田指数追踪了价值近20亿元的63种不同农业地产的表现，在9月季度录得4.3％的年化收益。

该指数由亚洲非上市房地产投资者协会（ANREV）编制并按季度更新，包括由农业投资经理人拥有和管理的物业，包括Aware Super、Growth Farms Australia、Gunn Agri Partners、Manulife。农村基金管理公司和Roc合作伙伴。

自2015年3月推出以来，该指数的权重为永久性园艺农田（54%），其余为种植业和畜牧业资产，总年化回报率为13.13%，收入回报和资本增长的比例几乎相等。

但目前借贷成本上升的环境正在影响这些回报。

“投资经理和指数参与者Growth Farms说：”虽然准确预测土地价值的方向充满了不确定性……认为最近的利率上升可能会成为进一步短期快速上涨的抑制因素，这可能是一个合理的观点，除非我们看到收入回报再次跳跃。

无论如何，回报一直在减弱。

在过去五年和三年中，回报率略低，分别为12.5%和11.8%。在截至2022年9月的12个月里，该指数的回报率为10.3%。

但是，尽管气候变化和商品价格波动的挑战越来越大，投资于优质农田资产组合有可能在长期内产生比投资于蓝筹上市公司更高的回报，更新显示。

在过去7年中，13%以上的年度总回报率与投资于追踪S&P/ASX 200指数或S&P/ASX 200 A-REIT指数在过去10年中的表现的交易所交易基金的9%的总回报率相比。

与ETF不同，投资者不能直接投资于追踪澳大利亚农田指数的基金，而许多参与基金不对零售投资者开放。

然而，该指数（与美国的类似指数相呼应）确实为投资者提供了一种方法，使其能够对照商业地产、非上市房地产基金、股票和债券等其他资产类别，对优质农田资产的平均表现进行基准评估。

澳大利亚成长型农场强调，该指数所产生的回报来自于不同行业和不同农业地区的农场组合，而不是单个农场企业。

“该公司说：”人们期望个别企业在一段时间内的变化会大得多，无论是在下行还是上行方面。

“该指数提供的平滑性类似于你可以从一个多样化的农业投资组合中期待的结果”。

虽然增长率在放缓，但农业综合企业的资深人士David Goodfellow说，鉴于对澳大利亚农田的需求不断增加，特别是来自北美投资者的需求，这并不意味着土地价格会下降。

加拿大养老基金投资者PSP是澳大利亚农业资产的最大海外投资者。

“世邦魏理仕农业综合企业董事总经理古德费罗先生告诉AFR：”全球机构对投资世界各地的农村土地有着真正的渴望，他们已经计算出世界每年需要越来越多的粮食。

Goodfellow先生说，利率上升对农业来说也不一定是件坏事。

“我们已经看到住宅和商业地产价格随着利率的上升而下降。然而，这些行业比农业的调整程度要高得多，”他说。

古德费罗先生说，这种低资产负债率是由未来收入的更大不确定性驱动的，例如，与锁定15年租约的商业建筑相比。

“农民不知道他们从一年到下一年的收入，所以他们选择不借大量的钱。因此，当利率上升时，他们受到的影响不大，”他说。