混乱的 “昆士兰土地税规则 “将严重打击房东

随着昆州新税制的生效，在昆州拥有哪怕只是一处投资房产的州际业主和退休人员明年可能要多缴纳数万元的土地税。

在昆州拥有投资性房产并在国内其他地方拥有度假屋的人也面临着巨大的税收打击。

这些新的土地税依赖于投资者自愿披露他们的州际持有量（但如果他们不这样做，就有可能受到巨额罚款），是投资者在其他州必须支付的任何土地税之外的。

悉尼的投资者和买家代理公司Right Property Group的董事Victor Kumar说，由于该州的新税收规则，他的土地税账单在下一财政年度将猛增约27,000元。

“我计算了一下，我的昆士兰土地税将增加近三倍于我目前支付的费用，这将是一个伤害。我的投资组合中大约有四分之一在昆士兰，所以这是无法逃避的，”他说。

“我有很多客户现在都在认真考虑暂时不在昆士兰投资，或者考虑放弃在昆士兰的房产，搬到更安全的地方。

“就我个人而言，我暂时会持有，因为出售和改变投资组合结构的成本很高，所以我只想提高租金来支付部分土地税。”

另一位来自悉尼的投资者和买方机构InvestorKit的创始人Arjun Paliwal说，他去年在Bundaberg和Townsville购买了两处房产后，他的土地税将增加15,000至20,000元。这将使他的土地税提高100％，因为他目前没有交税。

“我在这些房产周期的早期购买了这些房产，所以没有足够的增长让我迅速卖掉，因为我不喜欢这个政策，”Paliwal先生说。”所以我只需要耐心等待，暂时承受增加的持有成本，并考虑通过提高要价租金来收回成本。”

昆士兰在6月24日通过了一项新的税法，允许政府在计算土地税时使用投资者持有的土地的总价值，包括州际土地。

“从2023年6月30日起，当我们计算土地税时，我们将使用你的澳大利亚土地的总价值，”政府在其网站上表示。

新法对只在昆州拥有土地的投资者没有影响，然而，那些在澳大利亚其他地方拥有投资房产的投资者将在该州缴纳更多的税。

“公共会计师协会技术政策总经理Tony Greco说：”目前在昆士兰免交土地税的房东，如果在国内其他地方拥有其他出租物业，可能会首次发现自己要承担巨额税款。

“如果你目前在昆士兰的门槛之下，而你在州外持有另一处房产，而这处房产也是免征土地税的，那么汇总后的价值将很容易使你超过昆士兰的门槛。”

目前，在昆士兰拥有投资物业的个人投资者，如果他们持有的土地价值低于60万澳元的土地税门槛，即使他们在国内其他地方拥有另一处投资物业，也将免于缴纳土地税。

根据新的土地税规则，如果投资者在昆州拥有价值599,999澳元的房产，而在新州拥有400,000澳元的房产，他们每年要缴纳2700澳元的土地税，尽管这两处房产都在各自州的土地豁免门槛之下。

另一位投资者在昆州拥有应税价值74.5万澳元的土地，同时在维州拥有价值156.5万澳元的土地，在本财政年度将被收取1950澳元。

但根据州际房产的汇总规则，房东在昆士兰的税单每年将跃升至8422澳元。

一个自我管理的养老基金在昆州拥有一处土地价值为30万澳元的房产，同时在维州也拥有一处土地价值为70万澳元的房产，现在在昆州要缴纳3315澳元的土地税。

“土地税账单的这种增加已经成为永久性的，这相当令人震惊，”格雷科先生说。”这从根本上是错误的，违背了土地税的概念，土地税是对位于特定管辖区的土地征收的一种税。”

财长卡梅伦-迪克在去年12月的年中预算前告诉AFR，昆州政府希望堵住一个土地税漏洞，这个漏洞允许拥有多个州房产的州际投资者多次获得免税和累进税率的门槛。

迪克先生说，这将使该系统 “更公平、更公正”。

“他说：”这填补了一个对昆士兰首次置业者不公平的漏洞。

“这一明智、审慎的改革意味着州际投资者得到与昆士兰投资者相同的待遇，无论他们住在哪里，无论他们在哪里拥有房产。”

但Holding Redlich律师事务所负责房产、规划和发展的特别顾问Robert Lyons说，没有漏洞可言，因为自1910年代首次颁布税收立法以来，土地税的免税门槛就一直是昆士兰法律的一部分。

“我认为这不是一个真正的漏洞，因为漏洞是当你试图纠正一个错误时，这不是什么，”他说。

“这只是一个全新的想法，为政府赚更多的钱。这实际上是一种税收掠夺。”

Right Property Group的Kumar先生说，他预计一些房东一旦拿到第一张土地税单，就会卖掉。

“他说：”目前，投资者只是坐等着看他们的税单会有多大，然后再做决定。

“我告诉那些想在昆士兰投资的客户，除非没有其他更好的地区可以投资，否则要暂缓。土地税将吞噬他们的现金流，而此时强劲的资本增长也开始逆转。

“如果他们想继续购买，我们正在设立所有权实体来隔离土地税，所以有办法绕过它，但这将是非常昂贵的。”

昆士兰税务协会委员会主席Leisa Rafter说，土地税的变化可能会增加纳税人的合规成本，以及昆士兰税务局的管理成本。

“她说：”合规和行政成本的总和有可能超过收取的收入。

K&L Gates的合伙人Matthew Cridland说，由于每个州都有自己的税收规则，围绕实施也存在实际困难。

“克里德兰先生说：”每个州的税收规则之间缺乏协调，这将引起很多实际问题，增加错误的风险。

“昆州使用的评估方法可能与新州不同，那么投资者应该使用哪种方法？如果在新州持有的土地出现争议，他们将有什么追索权？”

BDO的间接税合伙人Michelle Bennett说，遵守土地税规则对小投资者或退休人员来说将是特别大的挑战。

“她说：”遵守税收规则是相当复杂的，所以有一种风险是，土地所有者可能不了解他们的义务。

“他们在收到纳税评估时或每年10月31日之前，也有一个非常短的时间窗口来披露他们的州际土地持有量，如果没有及时遵守，将有高达14,375元的高额罚款。”

州际财产投资的披露是自愿的，由该州或地区的估值立法决定。

如果截至6月30日的价值不明，投资者可以使用他们能确定的最新估值。目前还不清楚昆州政府是否会对该声明进行审计。

业主在收到纳税评估时也有一个小窗口，如果他们觉得专员可能使用的土地价值不准确，可以对其提出质疑。

“Bennett女士说：”这很乱，而且会很混乱，因为这将影响到很多小型经营者、个人，可能是那些碰巧在另一个州有一处投资房产或一处度假屋的退休人员。

“这感觉不是最有效或最有效果的增收方式，而且感觉它不会打击那些有能力支付的人。

“在我们有租房负担危机、建筑和维护成本上升的环境下，这个成本会给供应系统带来负面压力。”

IPA的Greco先生说，其他州在效仿之前将观察昆士兰如何驾驭这些变化。

“他说：”我认为这很可能会蔓延到其他渴求现金的州，因为很多州政府在COVID期间也大量借款，目前正出现赤字。

“我认为他们都在寻找提高收入的方法。”