掌握维州的暴利所得税

如果你在维州拥有土地，而土地价值因重新规划而增加，这是否等同于赢得乐透？维州政府将其对土地价值提升的征税命名为 “意外收益税”，邀请你进行这种比较。

该税种适用于2023年7月1日或之后发生的 “WGT事件”（即大多数重新分区）所带来的土地价值提升。过渡期豁免适用于2021年5月15日之前签订合同或期权的土地，以及在该日期之前开始的某些改划程序的土地。此外，该税种一般将不适用于已经受到增长区基础设施贡献的土地。

有一个10万元的免税门槛。对于10万到50万之间的价值提升，税率为超过10万的金额的62.5%。超过50万元的，税率为50%，不适用免税门槛。62.5%的税率考虑到了10万元的免税门槛。

税款是在改区生效时向土地所有者征收的。改划前和改划后的价值差异将由总估价师确定。如果一个土地所有者（单独或与相关实体一起）拥有多个地块，这些地块将被汇总，以确定总涨幅和适用税率。

业主可以选择推迟部分或全部的责任。推迟期最长为30年。如果土地被出售，这将提前结束。如果业主是一家公司或Unit信托基金，如果股份或Unit的转让触发了土地持有人的责任，那么推迟期也可能结束。

递延税款的利息将按照维州财政部债券的10年期债券利率征收。递延税款和利息将成为土地的第一抵押，排在其他抵押品之前。

该税种适用于所有类别的财产，但不超过2公顷的住宅用地除外。在这里，”住宅用地 “是指有住宅建筑的土地，或在建筑许可证颁发后正在建造住宅建筑的土地。

这种住宅用地的排除不适用于 “商业住宅”，如酒店、汽车旅馆、客栈、寄宿家庭、大篷车公园、露营地和大多数学生宿舍。此外，该排除条款一般不适用于退休村和住宅护理设施。

值得注意的是，初级生产用地并没有被排除在外。事实上，随着社区的扩大，从土地价值提升中受益的农场主将受到直接影响。

该税种已经开始对维州的新项目产生影响。签订期权或长期合同的土地所有者，对于可能在下一个财政年度完成的销售，越来越多地要求在协议中加入 “WGT总额条款”。这允许土地所有者转嫁任何可能在销售完成前因土地重新规划而引发的WGT责任。

如果买方根据WGT毛额条款支付了额外的金额，那么关税将可能适用于毛额，因为它是增加的购买价格的一部分。

对于购买者来说，该税种为项目的可行性带来了额外的不确定性。有人建议，如果土地所有者因重新规划（在土地所有者的唆使下发生的）而产生费用，应该对这些费用进行扣除。可能允许这样做的法规还没有出台，导致了持续的不确定性。

维州自由党最初反对这项税收。颁布的立法在2021年11月30日成为法律。目前还不清楚，如果他们在即将到来的维州选举中获胜，是否会承诺在生效前废除该税。

为了说明它是如何运作的，假设道具公司拥有价值500万元的土地。在重新规划后，总估价师确定其价值已上升至700万元。

这导致了200万元的应税升值。50%的税负为100万元。螺旋桨公司可以推迟30年。

如果Prop Co在30年内出售土地，递延将结束。土地上将有100万元和应计利息的第一等级抵押。

如果Prop Co的50%或更多的股份被出售，土地持有者税将适用于股份出售。此外，递延将结束，届时Prop Co将被要求支付100多万元的应计利息。

这100万元的负债可能构成Prop Co在所得税方面的CGT成本基础的一部分。然而，ATO至今没有就此提供任何公开指导（可以理解）。

Matthew Cridland是K&L Gates的合伙人。