澳洲住房负担能力正处于二十多年来的最差水平

澳新银行最新发布的住房负担能力报告显示，住房负担能力正处于二十多年来的最差水平，有抱负的房主和低收入租户都受到房价、租金和利率飙升的冲击。

3 月季度，全国范围内用于支付新抵押贷款所需的平均收入比例从一年前的 43.1% 飙升至 48.9%，与十年前 34.8% 的平均水平相比大幅飙升。

与此同时，存款所需的时间增加到了 10.3 年，比长期平均值长了一年多。

租房者的处境同样严峻。现在，普通租户需要将其收入的 32.2% 用于租金，而低收入者将不得不花费其收入的 54.3% 来支付租金。

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，弱势租房者的境况可能会在短期内恶化。

她说："低收入租房者的情况最为恶化，因为当租金开始上涨时，普通到高收入家庭可以转移到下一个更负担得起的市场，但低收入群体无处可去，所以他们要么拿出更多的收入来支付房租，要么被推到不安全的住房环境中。"

"看来还没有结束的迹象。在全国范围内，我们看到租金增长再次加速，因为大量海外移民仍然带来持续不断的压力。"

"即使投资者活动增加，共享住房增加，也不足以抑制因需求旺盛而导致的租金上涨。"

根据 CoreLogic 的数据，在全国范围内，租金要价从去年 10 月同比 8.1% 的近期低点上升到了截至今年 3 月的 8.6%。

房屋租金的重新加速明显，在截至 9 月的一年中，房屋租金的年增长率跌至 6.8%的谷底，而在截至 2024 年 3 月的一年中，房屋租金的年增长率上升至 8.4%。

Owen 女士表示，租金增长加快，加上房价持续上涨（过去 12 个月上涨 8.8%，创历史新高），将使有抱负的房主更难进入市场。

"首次购房者可以说处于最具挑战性的境地。随着价格和租金上涨，他们面临着存款障碍的增加，而且更有可能以低存款购房，从而增加了他们的利息成本。"

除墨尔本的住房可负担性指标略有改善外，其他最大首府城市的住房可负担性指标均有所恶化。

在墨尔本，住房新房贷所需的收入比例下降了 1 个百分点，达到 53.7%，而存款所需的时间减少了两个月，降至 11.3 年。

海港城房屋

对于有抱负的房主来说，悉尼仍然是最难攻克的市场，因为偿还房屋新贷款所需的收入比例从一年前的 63.6% 飙升至 74.4%。根据 CoreLogic 的计算，收入一般的购房者如果不将至少 30% 的收入用于偿还房贷，将无法在悉尼任何地方买房。

Confidence Finance 的房贷经纪人 Redom Syed 说：”目前的银行借贷能力计算允许的最大借贷能力约为购房者净收入的 45%，但实际金额并不足以让普通收入者购买中位数住宅，这实际上将许多有抱负的房主拒之门外。"

为了轻松负担悉尼 140 万澳元的中位房价，购房者的年收入需要达到 281,941 澳元，这是该市目前 120,554 澳元中位收入的两倍多。

愿意花费 40% 收入来偿还房贷的买家仍需要税前年收入达到 211,456 澳元才能购买中等价格的房屋。

对于那些选择购买中位价为 839,344 澳元的公寓的人来说，如果他们想将收入的 30% 或更少用于偿还房贷，他们的收入必须达到 167,332 澳元。

在墨尔本，买家的年总收入必须达到 186,412 澳元，才能轻松买得起中位价为 935,049 澳元的房屋。如果买家选择购买公寓，则需要年总收入为 122,189 澳元。目前，该市的平均收入者税前年收入为 110,324 澳元。

澳新银行高级经济学家 Blair Chapman 表示，一旦今年晚些时候利率开始下降并且市场供应增加，住房负担能力可能会改善。

他表示："我们预计储备银行将在今年年底和明年初开始取消部分加息，这将有助于提高住房负担能力。"

"减税将使一些钱回到人们的口袋里，这应该有助于他们在今年年底前支付租金和按揭贷款。"

"较低的税率也将鼓励更多的建筑，特别是在高密度领域，当建筑业再次回暖时，一些负担能力的压力可能会消失。"