为什么房地产投资者喜欢快餐

房产投资者喜欢快餐店的永久产权。

这是商业地产的一个小领域，机会有限–成为澳大利亚 1000 家麦当劳之一的房东，或为 450 家 Hungry Jack 收取租金。

但这是一个备受瞩目的行业，受到私人投资者的热捧，而且在过去 18 个月中，其价值和营业额比零售或办公楼更具弹性。

它讲述了在这个通货膨胀的新时代，私人商业地产投资者在寻求什么。

“Burgess Rawson 房地产公司的CEO Ingrid Filmer 说：”快餐业是不随利率上升而变动的第一大行业。

今天的图表来自 Burgess Rawson，显示了近年来收益率和营业额的微小变化。

但是，自 2021 年 “COVID-19 “事件后的经济繁荣以来，收益率有所上升，而每年的租金涨幅大多与消费物价指数挂钩，这将使价值的下降幅度非常有限，与上市房地产的损失相比也只是微不足道。

与此同时，成交量的下降与 MSCI Real Assets 今年记录的澳大利亚商业地产成交量下降 60% 的情况完全不同。

根据 Burgess Rawson 的数据，今年快餐店的平均收益率为 4.36%，目前已低于 10 年期债券利率，尽管与学者们使用的实际、通胀后债券利率相比仍有溢价。

我本以为会再次出现溢价，但专家们的看法并非如此。

Filmer 说，私人投资者可以用不到 600 万澳元的价格买到长期收入，由澳大利亚最好的几家公司支付，租金定期上涨，支出基本得到保障，而且是在这些公司的专家选择的大面积土地上。

“你什么时候见过肯德基倒闭或搬迁？这几乎就是年金收入了。

价位很重要。MSCI 太平洋区房地产资产研究主管本-马丁-亨利（Ben Martin-Henry）说，与机构投资者相比，私人投资者（包括购买快餐店的投资者）似乎更乐观，也更能适应不断变化的市场。

根据 MSCI Real Assets 的数据，今年到目前为止，这些私人投资者已花费超过 75 亿元购买了价格从 100 万元到 1000 万元不等的商业地产。

全球房地产集团Knight Frank（Knight Frank）资本市场新州合伙人迈克尔-吉尔伯特（Michael Gilbert）对快餐房地产买家的迫切需求有着不同的看法。

“他说：”如果投资者有 200 万元的现金，那他的问题就严重了。

吉尔伯特说，每年，这 200 万元的购买力都在被通货膨胀和税收侵蚀。

“他说：”相比之下，购买肯德基的 10 年期租约，回报率相当于 10 年期债券，但收入每年都会增加，以抵消通货膨胀的侵蚀。

“同时，根据大多数投资者的经验，基础土地价值在长期内起到了对冲通货膨胀的作用。而快餐具有反周期性；在经济困难时期，快餐成为一种经济实惠的美食”。

快餐也无处不在。麦当劳计划在未来三年斥资 6 亿澳元在澳大利亚新建门店，全国每四杯咖啡中就有一杯是麦当劳出售的。

“高力国际全国零售总监迈克尔-贝特说：”我们是一个垃圾食品市场，一切都以方便和价格为重。

“当这些店面出售时，很少有人通过，这并不让我感到惊讶。20 年前买下麦当劳的人都做得很好”。

当然，并非所有的快餐房地产都是一样的。这些差异对于潜在买家来说是一个挑战，它们反映在收益和价格上的巨大差异。

8 月份，位于新南威尔士Illawarra海岸 Unanderra 的两块相邻快餐店用地开始出售。麦当劳以 575 万元的价格售出，收益率为 3.51%；古兹曼-约-戈麦斯以同样的价格售出，但收益率高达 4.45%。

收益率和价格反映了投资者对企业实力的看法。据 Burgess Rawson 统计，麦当劳分店的收益率通常是最低廉的，过去 18 个月的平均收益率为 3.55%，其次是肯德基、Hungry Jack’s、Guzman Y Gomez 和日益紧缩的 Red Rooster。

Filmer 说，独立场地的售价高于分层单元；双车道的售价高于单车道；总部租赁的售价高于加盟商租赁的售价。

买家还需要了解经营者的支出情况（在维州，土地税尤其棘手），以及基本租金是否反映了市场行情，何时可以进行调整。

虽然年底前至少有四家分店要出售，但产量也受到供应量的影响，一般不会超过一丁点。

12 月 14 日，Colliers 将拍卖位于布里斯班北部Suburbs Kallangur 的一家 Hungry Jack’s 分店，该分店的租赁期至 2042 年，并附有选择权。

本月初，Burgess Rawson 将拍卖两家快餐店。其中一家位于昆士兰地区城市图文巴（Toowoomba），肯德基自 1979 年以来一直在此经营，租给了在澳大利亚证券交易所上市、市值 10 亿元的柯林斯食品公司（Collins Foods），租期到 2025 年，还有选择权。

另一家是与世邦魏理仕联合推出的，位于珀斯增长中心延切普的一家麦当劳，租期到 2034 年（2064 年有选择权），承租人支付包括结构性维修和维护在内的开支，租金每年上涨 3.8%。

下周四首先拍卖的是位于新州地区城市 Dubbo 的 Hungry Jack’s 分店，该分店将作为 Raine & Horne Commercial 首次全国拍卖活动的 18 处房产之一进行拍卖，总价值达 6000 万元。

这是一家典型的快餐店，租期长达 2035 年，还有选择权，租金每年固定增长 3%，支出由 Hungry Jack’s 支付，由于店龄只有三年，还享有折旧优惠，而且位于每天有 19,000 多辆车经过的主干道位置。

来自 Raine & Horne Dubbo 公司的经纪人 Joe Burgun 预计，它将以 4.5%-5% 的收益率出售。也就是 500 万到 600 万元之间。他对 “强烈的兴趣 “感到 “高兴”。

一半的潜在买家以前从未购买过商业地产。他们都是 “爸爸妈妈型 “投资者，已经拥有住房投资组合，但希望将投资分散到优质的商业投资中。

Burgun 说，对他们来说，这是一项安全、”一劳永逸 “的投资，他们可以 “放心地享受至少未来 12 年的丰厚租金回报”。

罗伯特-哈雷（Robert Harley）是AFR的前房地产编辑。

他的联系方式是：rob@rharley.com.au