融资成本激增，托儿所房东收益受挫

周二，Charter Hall社会基础设施房地产投资信托基金再次确认了其全年的派息，但只是在动用了现金储备来填补盈利缺口之后，因为其财务成本因利率上升而飙升。

这家上市房东拥有并管理着22亿元的投资组合，其中大部分是托儿所，交易代码为CQE，在截至12月的六个月里，其营业收入为2960万元，比前一时期下降3.9%。

因此，每Unit收益下降了4.7%至8.1分，低于其半年的8.6分的分配额。

CQE基金经理Travis Butcher告诉AFR，这190万元的缺口，他称之为 “四舍五入的错误”，将由现金储备或撤资的资本收益来弥补。

“我们的投资者重视分配。这是他们投资的原因。因此，我们已经做出决定，[尽管收益降低]，但仍要保持分配。”他说。

由于信托公司使用债务为收购提供资金，并且感受到了更高的借贷成本的影响，半年来财务费用增加了160%，达到1220万元，推动了经营收益的下降。其加权平均债务成本上升90个基点，达到4.1%。

这些成本抵消了净营业收入19%的增长，净营业收入增长的原因是同类租金收入增长了3.7%，以及来自收购、新开发项目的完成和撤资的680万元。

布彻先生说：”我们的财务成本在下半年不会出现这样的跳跃，”。

展望未来，布彻先生说，该基金有许多杠杆可以用来推动营业收入的增长，包括即将到来的市场租金审查和投资于儿童保育领域以外的大型资产所带来的收益。

在这半年里，CQE以9090万元的价格收购了位于堪培拉的澳大利亚地球科学综合体25%的权益，收益率为7.4%。

本月，该基金支付了6,690万澳元购买了创新区（Innovation Quarter）的一半股份，这是一个由Charter Hall和西悉尼大学联合开发的新的医疗、医学研究、教育和培训设施。

“布彻先生说：”这就是基金的方向：投资于具有更强契约的大型资产，因为我们从儿童保育方面进行多样化。

对生命科学、医疗保健、运输、紧急服务和高等教育的投资，使CQE在儿童保育方面的风险从截至2019年6月的96%的收入减少到截至2022年12月的77%。

该信托基金最大的租户是好起点早期教育机构，占其收入的35%。

在这半年里，CQE以2890万元的价格收购了四家托儿所，收益率为4.9%，并完成了三家价值2640万元的新中心，成本收益率为5.8%。所有七个中心都已经以15年的新租约租给了运营商。

以1530万元剥离了区域内的五项非核心儿童保育资产，平均收益率为4.4%，比账面价值溢价3%。

CQE还在1月份以4400万元的价格出售了其在儿童保育中心竞争对手Arena REIT的Unit。

半年来，由于较高的租金抵消了平均通行收益率扩大到4.76%的六个基点，CQE录得1630万元或0.8%的估值收益。

布彻先生说，二手房的收益率会扩大得更快（意味着估值更低），而在良好的地铁位置和良好的运营商的优质儿童保育中心的收益率和估值的变化会更小。