崩盘的预期逆转，经济学家预测澳洲房价将创新高

一项新的预测显示，由于人口强劲增长和在建房屋的短缺，一些首府城市的房地产市场可能会在明年六月底完全复苏并达到历史新高。

Domain Forecast Report 预测，到 2024 财年末，首府城市的独立屋房价可能会上涨 2% 至 4%，公寓价格可能上涨 1% 至 3%。

预计悉尼的增长最为强劲，同期独立屋价格增长 6% 至 9%，公寓价格增长 2% 至 5%。Domain 研究和经济主管 Nicola Powell 博士表示，墨尔本仍在遭受封锁期的"后遗症"，独立屋的增长只会在 0% 到 2% 之间，而公寓的增长将下降 2% 到 1%。

她说："我们预计价格将会上涨，而且将由悉尼引领。我们看到今年势头增强，尤其是在悉尼。"

"这是一个稳定的复苏。这不是一个快速恢复到繁荣的阶段。"

去年的房地产价格跌幅创历史新高，主要经济学家警告称，从高峰到低谷的跌幅可能是 15% 到 20%，但当待售房屋数量很少且需求强劲时，他们上调了预期。

就在上述最新预测出炉之际，RBA自去年 5 月以来 30 年来最快的速度上调了现金利率，从 0.1% 的历史最低点上调至 4.1%，并暗示将进一步收紧货币政策。

Powell 表示，在RBA加息的同时，物价上涨是违反直觉的，但他补充说，其他经济因素将超过借贷能力下降、潜在的不良销售、失业率上升和实际工资增长缓慢等带来的下行压力。

她说："我们以前见过这种情况。支撑增长的因素是供应不足。有两件事会抵消人口增长，我们将看到一些来自海外的人将跳过租赁阶段。"

"但我们的住房供应不足……而且情况还会变得更糟。"

她说，在疫情期间，住房偏好转向每户较少的人，这意味着需要额外 30 万套住房来容纳所有人。

Domain 的预测与一些主要银行的预测基本一致，但它是按财政年度而不是日历年度计算的，尽管其他经济学家更为悲观。

联邦银行预测澳大利亚房价今年将增长 3%，明年将增长 5%。

Westpac预测，今年价格将停滞不前，到 2024 年将增长 5%。

澳新银行则更为谨慎，预计 2023 年将持平，2024 年仅增长 2%。国民银行同样持悲观态度，预计今年将下降 3% 至 4%，明年将趋于稳定。

澳大利亚联邦银行经济主管 Gareth Aird 表示，他认为 Powel 的预测是合理的。

他说："移民数量确实强劲，预计将持续下去。租赁市场非常紧张，建筑审批也非常强劲。这种动态实际上会支撑房价，尽管现金利率的变化应该会导致房价下跌。"

Aird 预计明年经济状况将有所改善，这将提振房地产市场。

他表示："我们的预期是澳洲央行明年将降息，这将成为价格的推动力。随着时间的推移，房价总体呈上升趋势。通货膨胀和收入总是在上升，所以一旦经历了一点周期性的低迷，[价格应该会有所改善]。"

Aird 说，经济衰退的威胁以及加息的任何超出预期的影响都可能导致进一步下跌，但他认为市场状况更有利于价格上涨。

"这是一种风险。但即便如此，我们对失业率上升的预测也意味着我们仍然处于历史意义上的低失业率。仍然会有大部分人想要在就业中找到工作，因此强制出售的程度会非常低。"

"如果RBA在利率上走得太远……如果他们走得太远，他们就不会无限期地维持高利率。"

NAB 市场经济学主管 Tapas Strickland 表示，大多数经济学家夸大了海外移民的影响。

他说："我们并不完全相信房地产市场因大量移民而稳定的说法。关于国际移民的说法很多，但其中很大一部分是国际学生。"

Strickland 表示，加息的影响也被低估了。

他表示："负担能力的限制相当高，特别是如果RBA加息的话。" "有可能[价格会上升]。但过去两个月发生了一个非常明显的变化，那就是澳洲央行提高了利率，并表示可能进一步提高。"

"我们显然还没有达到那个顶峰。叙述是：’如果你现在借钱，利率就会降低。‘这种叙述将开始消失。"