2026墨尔本买房印花税完整计算：VIC普通税率、首次置业减免、楼花优惠与海外附加税

在墨尔本（Victoria）买一套AUD $800,000的自住房，作为非首次置业者，你需要缴纳约AUD $43,000的印花税（2026-27财年标准）。但如果这是你的第一套房且价格不超过$600,000，印花税全免；价格在$600,001至$750,000之间，享受阶梯式减免。购买楼花可以仅按土地价值缴税——建设成本部分100%扣除，优惠延期至2027年4月20日前签约的合同。海外买家则需在上述基础上额外支付8%的附加税。

本文数据来源于Victoria State Revenue Office及2026-27财年预算案截至2026年7月的公开信息。

快速结论：在墨尔本买房要交多少印花税？

以下给出四种最常见情形的印花税估算（以标准自住房为基准，未含海外附加费）：

首次置业、$600,000新房：AUD $0（全免）
首次置业、$700,000二手房：约AUD $16,000（阶梯减免）
非首次置业、$800,000自住房：约AUD $43,000（标准税率）
海外买家、$1,000,000新房：约AUD $55,000（标准税）+ AUD $80,000（海外附加税）= AUD $135,000

VIC印花税标准税率（2026-27财年）

维多利亚州的印花税（正式名称为Land Transfer Duty）实行分级累进税率。2026-27财年税率未调整，具体如下：

价值不超过$25,000：税率为物业应税价值的1.4%

$25,001至$130,000：AUD $350，加上超出$25,000部分的2.4%

$130,001至$960,000：税率为物业应税价值的6%（注意：此档按全额计税，不是超额累进）

$960,001至$2,000,000：税率为物业应税价值的5.5%

超过$2,000,000：税率为物业应税价值的6.5%

实际计算示例

举例1：$500,000二手房（非首次置业、自住）

$500,000 × 6% = AUD $30,000
加上此前的累进起步额，总印花税约AUD $21,970

举例2：$800,000二手房（非首次置业、自住）

$800,000 × 6% = AUD $48,000
减去累进调整，总印花税约AUD $43,000

举例3：$1,500,000住宅（非首次置业）

$1,500,000 × 5.5% = AUD $82,500
减去累进调整，总印花税约AUD $77,500

以上为简化估算，实际金额建议使用SRO官方计算器精确核实。VIC印花税的复杂之处在于它并非完全的超额累进——在$130,001至$960,000区间，对整个物业价值按6%单一税率征收，使得中低价位物业的有效税率反而高于高价物业。

首次置业者印花税减免：全免至$600,000

维州对首次置业者提供以下印花税优惠：

全免（Full Exemption）：物业应税价值不超过$600,000——印花税为$0

阶梯减免（Concessional Rate）：物业应税价值在$600,001至$750,000之间——按阶梯公式计算部分减免

超过$750,000：无印花税减免

减免实例

购买$650,000首次自住房：

不享受全免（超过$600,000）
享受阶梯减免，最终印花税约AUD $11,000（相比全额约AUD $35,000，节省约$24,000）

购买$700,000首次自住房：

享受阶梯减免，最终印花税约AUD $16,000（相比全额约AUD $39,000，节省约$23,000）

首次置业资格条件

购买者必须是自然人（非公司或信托）
所有购买者均年满18岁
至少一名购买者在成交后12个月内将物业作为主要居所（PPR）连续居住至少12个月
所有购买者在澳洲任何地方未曾拥有过住宅物业
物业应税价值不超过$750,000

楼花（Off-the-plan）印花税优惠

VIC的楼花印花税优惠是全澳最慷慨的之一。其核心机制：印花税基于土地价值计算，未发生的建设成本部分100%从应税价值中扣除。

延期至2027年4月20日

原定于2024年10月到期的优惠已经过多次延期，最新延至2027年4月20日前签订的合同。符合条件的物业需满足：

合同签订时建设尚未完成
物业类型为公寓（Apartment）、联排（Townhouse）或独立住宅（House）

自住者和投资者均适用

与首次置业减免不同，楼花优惠不限制购买目的——投资客同样适用。买一套$700,000的楼花公寓，如果土地部分价值为$200,000（建设成本$500,000全额扣除），则印花税仅按$200,000计算，约为AUD $5,350，相比按全价$700,000计算的约AUD $39,000，节省超过$33,000。

如何判断土地价值

土地部分的价值取决于开发商提供的合同明细，通常由有资质的评估师（Quantity Surveyor）出具。购买楼花时，务必确认合同中明确列出了土地价值和建设成本的分项——否则SRO可能按全额征税。

海外买家附加税：额外8%

在VIC购买住宅物业的海外人士，需在标准印花税基础上额外缴纳8%的海外购买者附加税（Foreign Purchaser Additional Duty）。

谁算"海外人士"

非澳洲公民或永久居民的个人
持有新西兰公民身份但非特殊类别签证（SCV）持有者
海外公司：在海外注册或由海外人士控制的公司
海外信托：受托人中包含海外人士的信托

注意：持有临时签证（如学生签证500、毕业生工签485、482技术工签）在澳洲居住的人士，只要你不是PR或公民，购买住宅物业就需要缴纳8%附加税。

实际影响

以$700,000物业为例：标准印花税约AUD $39,000 + 海外附加税AUD $56,000 = AUD $95,000

以$1,000,000物业为例：标准印花税约AUD $55,000 + 海外附加税AUD $80,000 = AUD $135,000

2026-27财年VIC印花税新变化

楼花优惠延期

已多次提到的——楼花建设成本100%扣除优惠，有效期延至2027年4月20日前签订的合同。这对于计划购买墨尔本CBD、Docklands、Southbank、Box Hill等热点区域新公寓的买家来说是好消息。

买房成本透明化改革

VIC政府已宣布两项改革（实施日期待公布）：

建筑和虫害检查报告：成本从买家转嫁给卖家。以往买家需要在交换合同前自费取得这些报告，今后卖家必须在挂牌前提供
成交价格强制公开：中介必须在物业成交后公布实际售价。目前VIC是澳洲少数不允许公开成交价的州之一，这条改革将大幅提升价格透明度

印花税收入预测

VIC 2026-27财年印花税收入预测为AUD $100亿，显示印花税仍然是维州政府最重要的财政收入来源之一，短期内废除印花税改征土地税（如ACT模式）的预期不宜过高。

VIC与其他州怎么比？

在澳洲主要州中，VIC的印花税处于什么水平？以$800,000自住房、非首次置业为例：

NSW：约AUD $31,000——接近VIC水平
VIC：约AUD $43,000——在$130K-$960K区间按6%全额税率，使得中档物业税负偏高
QLD：约AUD $21,000——明显低于VIC和NSW
WA：约AUD $28,000——介于中间
SA：约AUD $33,000——与NSW接近

VIC的特别之处在于$130,001-$960,000区间的6%全额税率机制，使得这个价格段（恰恰是墨尔本大多数首次置业和普通自住房所在区间）的有效印花税率在全国处于中上水平。对于$600,000左右的物业，VIC的印花税（约AUD $31,000）与NSW（约AUD $22,000）之间存在明显差距。

常见问题

Q1：买墨尔本CBD的楼花公寓，印花税怎么算？

楼花按土地价值征税，建设成本100%扣除。CBD高层公寓的土地价值通常只占总价的15%-25%。假设一套$650,000的楼花，土地价值$150,000，印花税按$150,000计算约AUD $3,970。如果是首次置业且自住，因$150,000在$600,000以下，印花税全免，即为$0。如果购买目的是投资，则按$150,000缴纳约AUD $3,970。两者的差额清晰体现了楼花+首次置业叠加的威力。

Q2：我买了房但还没拿到PR，8%的附加税以后能退吗？

不能。海外附加税在成交时一次性缴纳，即使你后来获得了PR，也不具备追溯退税机制。如果你目前持有临时签证但预计短期内转PR，可以考虑先租房等待PR获批后再购房，以节省8%的附加税——以$700,000物业计算，这是$56,000的成本。但如果房价处于上升通道，等待的机会成本（价格涨幅超过$56,000）也需要纳入考量。

Q3：首次置业全免额$600,000，在墨尔本能买到什么？

$600,000以下在墨尔本买独立屋（House）选择确实有限，但公寓（Apartment）和联排（Townhouse/Unit）有较多选择。具体而言：CBD及周边（Docklands、Southbank、Carlton）的一房至两房公寓；Footscray、Brunswick、Coburg等内北区的两房公寓或旧式Unit；Box Hill、Glen Waverley、Doncaster等东区的新建一房公寓或旧式两房Unit。如果预算能上到$750,000，可选的区域和房型会显著扩大。另外可考虑叠加FHOG（首次置业补助金$10,000，限于新房）——“印花税全免+FHOG $10,000”可释放更多购买力。

Q4：我是PR，我配偶是海外人士，我们一起买房要缴8%附加税吗？

需要看具体的联名方式和海外配偶的权益比例。如果你们以Joint Tenants方式联名购买自住房，且该物业是你们的主要居所，VIC有"配偶豁免"条款——只要其中一方是澳洲公民/PR且满足主要居所条件，通常免缴海外附加税。但如果以Tenants in Common方式（按特定比例持有）联名，海外配偶按其持有比例对应的物业价值缴纳8%附加税。建议在购房前向SRO或专业过户律师确认你们的具体联名形式是否满足豁免条件。

Q5：印花税什么时候交？可以分期吗？

印花税通常在物业成交（Settlement）后30天内缴纳给SRO。如果是楼花，税费通常可在成交时一并处理。印花税不能分期，需要一次性缴清。这也是为什么购房预算中必须将印花税作为"首付款之外的另一笔一次性现金支出"来规划——不能把它混在贷款里。以$800,000自住房为例，除了至少20%首付（$160,000），你还需要额外准备约$43,000的印花税现金。

信息来源

State Revenue Office Victoria, Land Transfer Duty, https://www.sro.vic.gov.au/land-transfer-duty
State Revenue Office Victoria, First Home Buyer Duty Exemption/Concession, https://www.sro.vic.gov.au/first-home-buyer
State Revenue Office Victoria, Off-the-Plan Concession, https://www.sro.vic.gov.au/off-the-plan-concession
State Revenue Office Victoria, Foreign Purchaser Additional Duty, https://www.sro.vic.gov.au/foreign-purchaser-additional-duty
Victoria State Budget 2026-27, https://www.budget.vic.gov.au

免责声明：本文内容基于截至2026年7月维州税务局公开信息编写，不作为正式税务或法律建议。印花税金额因个人情况（首次置业资格、购买目的、物业类型、联名方式等）不同可能存在差异，请以SRO官方评估结果为准，建议咨询持牌过户律师（Licensed Conveyancer）获取针对个人情况的精准计算。

本文最后更新：2026年7月