2026澳洲海外人士买房限制完整指南：FIRB审批、新房/二手房禁区与州附加税

2026年澳洲针对海外买家的购房限制处于近十年最严格水平。二手房购买禁令已延长至2029年6月30日，FIRB申请费最高可达AUD $1,136,000，各州海外附加印花税从7%到9%不等（NSW最高9%、VIC 8%），且ATO合规执法力度持续加码——2024-25财年发出约300份强制出售令，而2018-19年仅不到50份。海外买家目前唯一广泛开放的购买路径是全新住宅和楼花。

本文数据来源于FIRB、ATO及各州税务局截至2026年7月的公开信息。

快速结论：2026年海外人士能在澳洲买什么房？

简单直接的回答：

新房和楼花（Off-the-plan）——可以买，也是海外买家最主流的购房方式
空地（Vacant Land）——可以买，但必须在4年内建房
二手房（Established Dwelling）——禁止购买，禁令持续至2029年6月30日
商业地产——可以买，受单独的FIRB商业审批机制约束

四项极其有限的豁免情形（下面会详述）允许部分临时居民或特定情况购买二手房，但对于绝大多数海外买家而言，"只买新房"是唯一合法的入口。

FIRB审批：海外买家的第一道门槛

FIRB（Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会）审批是所有海外买家在澳洲买房前必须跨过的第一道关卡。以下统称"海外人士"包括：非澳洲公民、非澳洲永久居民（PR）、持有临时签证在澳居住不满12个月的人士、以及海外注册的公司或信托。

2025-26财年FIRB申请费标准

FIRB费用按年度指数调整，以下为2025-26财年有效费率（2026-27财年费率通常在每年7月公布，预计继续按CPI上调）：

AUD $0–$1,000,000：AUD $15,100
AUD $1,000,001–$2,000,000：AUD $30,400
AUD $2,000,001–$3,000,000：AUD $60,900
AUD $3,000,001–$4,000,000：AUD $91,200
AUD $4,000,001–$5,000,000：AUD $121,800
AUD $5,000,001–$6,000,000：AUD $152,100
AUD $6,000,001–$7,000,000：AUD $182,700
AUD $7,000,001–$8,000,000：AUD $213,000
AUD $8,000,001–$9,000,000：AUD $243,500
AUD $9,000,001–$10,000,000：AUD $274,000

超过AUD $10,000,000的物业，FIRB费用从AUD $272,700起逐步递增，最高可达AUD $1,136,000。

注意：如果是购买二手房（在豁免情形下），FIRB费用约为同等价位新房的三倍。

年度空置费（Annual Vacancy Fee）

海外买家持有的住宅如果在任何一个空置年度内，未被实际居住或未真实租赁超过183天，将被征收空置费，金额为原始FIRB申请费的两倍。也就是说，一套AUD $1,500,000的物业如果空置超过半年，可能需要额外支付约AUD $60,800的空置费。这使得"买来空置等升值"的策略在澳洲完全不可行。

二手房禁令：不能买什么

2026年联邦预算案将原有的二手房购买禁令（原定2025年4月至2027年3月）延长了2年3个月，有效期至2029年6月30日。这意味着海外买家在未来三年多的时间内都不能购买以下任何类型的二手房：

曾有居住记录的独立屋（House）
已有入住历史的公寓（Apartment / Unit）
二手翻新房（即使大规模翻新，只要曾有人居住即算二手房）
购买二手房用于拆除重建（除非满足"替代住宅"豁免条件）

四项豁免情形（极少数人适用）

以下四种情况下的海外买家可以申请购买二手房：

临时居民自住房（PPOR）：持有效临时签证（如学生签证500、毕业生工签485、临时技术签证482等）在澳洲合法居住超过12个月的个人，可以购买一套二手房作为主要居所，但必须在离境时出售
住房供应路径：承诺在2年内将物业出租或在2年内重新开发以增加住房供应
继承房产：通过合法继承获得的二手房自动豁免
澳洲公民/PR配偶共同购买：与澳洲公民或永久居民配偶以联名方式购买

新房和空地：海外买家可以买什么

新房（New Dwelling）

"新房"在法律上的定义为：从未被作为住宅出售、且从未被居住过的住宅；或者建在未建过住宅的土地上的住宅。在操作层面，海外买家主要关注两类：

楼花（Off-the-plan）：在项目未建成或施工期间购买，是海外买家最常见也最便捷的进入方式。开发商通常已获得FIRB预批（Advance FIRB Approval），买家无需单独申请（但需确认开发商是否有该预批）
新建成但未入住：建商刚完工、尚未有任何人实际入住的独栋或联排住宅

空地（Vacant Land）

海外买家可以购买空地，但必须满足两个条件：

购买前该地块上无任何已建成住宅
购后4年内必须完成建房，且建成后需向FIRB提供完工证明

未按期建房的后果：FIRB可要求你出售该土地，且可能施加民事罚款。

各州海外附加税：第二道成本门槛

所有州和领地（北领地除外）都对海外买家额外征收印花税附加费和/或土地税附加费。这些附加费是在标准印花税和FIRB费之上叠加的，不容忽视。

以下是2026年7月各州的海外附加税率：

新南威尔士州（NSW）

印花税附加费：9%（全国最高）
土地税附加费：5%
以一套AUD $1,000,000的物业为例：印花税附加费约AUD $90,000，加上标准印花税约AUD $40,000，再加上FIRB费AUD $15,100，仅前期税费就超过AUD $145,000

维多利亚州（VIC）

印花税附加费：8%
缺席业主土地税附加费：4%
州税务局合规调查发现超过90%的违规率，执法非常活跃

昆士兰州（QLD）

印花税附加费（AFAD）：8%
土地税附加费：3%
注意：自2026年8月1日起，临时居民将普遍不再享有自住房、首次置业和空地的印花税优惠

西澳大利亚州（WA）

印花税附加费：7%
目前无专门的土地税附加费

南澳大利亚州（SA）

印花税附加费：7%
无单独海外土地税附加费

塔斯马尼亚州（TAS）

印花税附加费（FIDS）：8%（对合同总价全额征收，属于最严苛的附加费之一）
土地税附加费：2%

首都领地（ACT）

无海外印花税附加费
但从2026年7月1日起，首次置业印花税全面废除，仅限自住者

北领地（NT）

无任何海外印花税附加费和土地税附加费，是全澳对外国买家最友好的司法辖区

ATO执法：不要试探红线

澳洲税务局（ATO）近年来被赋予了大量海外投资合规执法资源。关键数据：

强制出售令（Divestment Orders）：2024-25财年约300份，而2018-19年不到50份——五年增长6倍
民事罚款：公司最高AUD $4,700,000，个人最高AUD $940,000
刑事处罚：情节严重者可判最高10年监禁
数据交叉比对：ATO将FIRB申请数据、各州土地产权登记、移民记录和ABN注册数据进行系统性比对

两党对收紧海外投资规则立场一致，海外买家不应期待政策会"回松"。

2026年各州政策新变化

NSW：2026年7月1日起，购买已运营的Build-to-Rent项目和退休村的海外买家可以申请退还9%的附加印花税。开发商也可申请预转让免税证书。

QLD：2025年12月15日起，住宅用地开发商在满足条件（合格项目低至20套即可）的情况下可享受海外买家附加税减免，设有预批通道。

VIC：8%附加费和4%缺席业主附加费保持，且楼花印花税优惠（100%扣除建设成本部分）已延长至2027年4月20日之前签约的合同。另外，维州还宣布将把建筑和虫害检查费用从买家转嫁到卖家，并要求中介在成交后公布实际售价（实施日期待公布）。

常见问题

Q1：我是持学生签证的留学生，可以买房吗？

持500学生签证、在澳实际居住超过12个月的临时居民，可以申请购买一套二手房作为主要居所，但必须在签证到期离境时出售。不能买了以后租出去——它必须是你的真实自住房。此外你也可以不受限制地购买新房和楼花（仍需获得FIRB批准）。

Q2：我的配偶是澳洲PR，我们一起买房还需要FIRB吗？

如果你和你的澳洲公民/PR配偶以联名（Joint Tenants）方式共同购买住宅物业，可享受豁免，无需单独申请FIRB批准。但如果是"Tenants in Common"（按份共有）方式持有，你可能仍需要FIRB批准。具体要看产权登记形式，建议提前咨询专业人士。

Q3：拿了PR之后，之前作为海外买家买的房还需要缴空置费吗？

不需要。一旦你获得澳洲永久居民身份，该物业就不再受FIRB海外买家规则约束。但在此之前（即你仍是临时居民期间），你需要确保该物业每个空置年度至少有183天被居住或真实出租，否则仍会被追缴空置费。

Q4：我通过公司或信托买房，能绕开FIRB审批吗？

不能。如果公司或信托被认定为"外国公司"或"外国信托"（即海外人士合计持有20%以上权益），视同海外买家，必须遵守相同的FIRB审批要求。通过实体结构试图绕开审批不但不会成功，一旦被发现将面临更高额的罚款甚至刑事责任。

Q5：海外人士买楼花，开发商说"不需要FIRB"可靠吗？

部分开发商持有FIRB"预批证书"（Advance FIRB Approval Certificate），意味着该项目的买家在特定条件下可免于单独申请FIRB。但你必须核实以下三点：① 该预批证书的真实性和有效期；② 你购买的套数是否在预批范围内；③ 你本人是否满足该预批的所有条件（如购买价格区间、购买套数上限等）。建议不依赖开发商的口头承诺，要求出示FIRB证书原件或直接委托专业人士核实。

信息来源

FIRB, Foreign Investment Review Board - Residential Real Estate, https://firb.gov.au
Australian Taxation Office, Foreign Investment in Residential Real Estate, https://www.ato.gov.au
Department of Home Affairs, Temporary Residents and Established Dwellings, https://immi.homeaffairs.gov.au
NSW Revenue, Foreign Person Surcharge, https://www.revenue.nsw.gov.au
State Revenue Office Victoria, Absentee Owner Surcharge, https://www.sro.vic.gov.au
Queensland Government, Additional Foreign Acquirer Duty, https://www.qld.gov.au

免责声明：本文内容基于截至2026年7月各政府机构公开信息编写，不作为正式法律或税务建议。具体购房决策请咨询持牌过户律师（Licensed Conveyancer）或专业税务顾问。

本文最后更新：2026年7月