消退的 “房地产热潮仍将战胜长期增长

房价增长的热潮即将结束，12月份全国住宅价值仅增长了0.6%，是14个月以来最小的月度增幅。

但是，即使去年全国范围内的失控飙升有所缓解，对未来一年的预测仍然大多符合或优于长期房价增长。

CoreLogic的最新数据显示，悉尼公布了自2020年10月以来最缓慢的月度增长，住宅价格仅上升了0.3%，而墨尔本同期首次录得0.1%的价格下降。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，虽然12月的数据可能被临近圣诞节的大量挂牌所扭曲，但下降的趋势是明显的。

“他说：”无论从哪方面看，大的趋势将保持不变–我们已经看到了房价增长的高峰，在悉尼和墨尔本的带动下，房地产的繁荣正在消退。

“这是在固定利率上升、APRA收紧利率缓冲区和负担能力恶化的情况下，上市量激增的结果。

“现在的风险可能是下行的，我们会更早地看到价格的峰值。”

所有的首都都在这一年里公布了强劲的增长，其中布里斯班领衔，在2021年完成了27.4%的增长，是18年来的最大年度增长。紧随其后的是悉尼，其住宅价值跃升了25.3%，是1988年以来最快的年度增长。

阿德莱德猛增了23.3%，创下了该市的记录，墨尔本增长了15.1%，珀斯增长了13.1%。

在全国范围内，增幅为21.

大多数经济学家现在预计，随着市场转向周期的下一个阶段，未来一年的价格增长速度将大幅放缓。

CBA预计2022年全国住宅价格将上涨7%，ANZ预测增长6%。

虽然这些数字是2021年记录的增长的零头，但与住房市场的长期平均表现相比，它们仍然代表了一个相对乐观的预测。

使用年度复合增长计算，CoreLogic估计，在过去五年中，全国的住宅价值每年仅增长5.2%，在过去十年中也是如此。

CBA和ANZ对悉尼房价上涨6%的预期与该市的长期平均增长相比显得很乐观。在过去的五年中，悉尼的房屋价值平均每年仅增长5.4%，在过去的十年中每年增长7.6%。

考虑到墨尔本的房价在过去五年中平均只增长了4.6%，在过去十年中每年增长5.6%，澳新银行预测墨尔本的房价到2022年将增长7%，也显得很乐观。

CoreLogic研究总监Tim Lawless说，住房市场总是在强劲的增长周期后回到其长期平均增长率。

“他说：”我们应该预计，至少在大多数首都市场，特别是那些相对于收入来说已经变得极其昂贵的市场，如悉尼和墨尔本，在中期内可能会有一些下行压力。

“一般来说，市场会经历一个平缓期，很明显，这就是悉尼和墨尔本目前的情况。他们是否提前开始纠正，还有待观察。”

奥利弗博士说，这在很大程度上取决于抵押贷款利率、移民和在家工作现象的情况。

“如果我们已经触及了房贷利率下降的底线，现在又面临更高的长期通货膨胀，那么房产价格可能会有更多的下行风险，”他说。

“同样，在供需平衡方面，如果我们看到移民的缓慢回归，这将使市场从长期供不应求的状况变成长期供过于求的状况，这也可能导致对价格产生更大的负面影响。

“如果在家工作的趋势继续发展，人们成群结队地从城市搬迁到区域中心，那么首都的房价可能会经历更深的价格调整。”