养老基金膨胀的资本助长了收购的倾向性

据市场观察人士称，养老基金不断增加的资金池的投资压力，增加了他们将目光转向公开上市的房地产信托公司，将其私有化的可能性。

房地产投资信托基金（REITs）变得容易被私有化，这在本周的AFR地产峰会上占据了讨论的主导地位，并在随后引起了共鸣，尽管一些分析家认为，进入基金管理的副业可能证明是地产公司的安全港。

在周三的峰会之后，Pendal集团投资组合经理Julia Forrest表示，表现不佳的房地产投资信托基金的私有化是 “不可避免的”，市场对资产的低估值将通过机会主义的养老基金的收购来 “解决”。

“国内养老基金[对实物资产]的分配不足，这就是为什么他们已经在基础设施方面有所行动。每周都有养老金缴费，而且随着养老金保障缴费的提高，养老金缴费正在增长（并将继续增长）。

“将这些现金分配到债券中肯定越来越难。购买实物资产，特别是如果他们能以低于重置成本的价格购买这些资产，是非常有意义的。

“在实体市场上很难被套牢。他们（养老基金）分配的一种方式是将房地产投资信托基金资产私有化。

“私人房地产的投资期限比房地产投资信托基金要长，后者作为公共工具必须每三个月提供一次更新。鉴于房地产在本质上是一种长期资产，这也有利于私人资本的发展。

峰会本周听取了双方的意见，主要上市企业的CEO包括Charter Hall的David Harrison、Dexus的Darren Steinberg和Lendlease的Tony Lombardo，他们警告说，股票交易对有形资产净值的折扣可能会引发收购。

AustralianSuper的房地产主管Bevan Towning–该公司已与其他养老基金一起以320亿元的价格收购了悉尼机场–在峰会上说，私人市场较低的资本成本使这些参与者比上市公司更具优势。

“我认为在未来三年内，房地产领域会有一些例子。”

摩根士丹利澳大利亚投资银行业务主席Tim Church强调了这一点，他指出，一些主要的房地产投资信托基金正在以折扣价交易。

“他说：”没有错，我们将看到更多的Bevan[Towning]在舞台上宣布他代表AustralianSuper买了什么。

“这个主题不会消失，他们的主题往往是’我们更喜欢未上市而不是上市’。”

然而，Jefferies的分析师Sholto Maconochie对这一论点不太相信，他说，主要的养老基金参与者可能更愿意与基金经理合作。

“我的观点是，一些房地产投资信托基金目前并不那么便宜，如果它们是的话，它们所在的资产类别不太可能吸引养老金资本（鉴于目前的资产权重），”他在周四说。

“你可能会看到它[公共信托被私有化]，但只有在出现大规模折扣的情况下，例如在美国/英国/欧盟的一些购物中心的房地产投资信托市场，才可能发生。

“我的观点是，被动的养老基金资金更愿意与公司合作购买资产，就像今天GIC与SCA地产集团合作的那样。”

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