来自房地产业顶层的风景

圆桌会议由Charter Hall的CEODavid Harrison、Brookfield的房地产管理合伙人Sophie Fallman、JLL在澳大利亚和新西兰的CEOStephen Conry以及Dexus的CEODarren Steinberg组成。

尼克-莱纳汉：Omicron会打乱反弹吗？

大卫-哈里森。这个国家需要再次开放，让净移民继续下去，而且因为我们最终将不得不忍受缺乏政府刺激措施而使消费继续下去。而当这一切都结束后，我们需要其他东西来保持我们在复苏道路上的发展。如果我们有其他[变种]，我不会感到惊讶。我不知道他们要经历多少个希腊字母，但有点感觉这将是一个渐进的事情。

斯蒂芬-康利。

达伦-斯坦伯格。每个人都在担心病毒，他们担心进入城市，但你去Suburbs，他们正在排队买咖啡，有10人之多。城市和Suburbs真的没有什么区别，只要你安全和谨慎。这也是相当具体的建筑。澳大利亚广场和菲利普总督大厦[在悉尼]可能已经接近满员，但其他建筑只有20%的入住率。

NL：为什么有些建筑比其他建筑的人口多？

DS：我认为这又回到了那些组织的文化上，而跨国公司也在关注他们自己国家发生的事情。

Sophie Fallman: 工作场所的灵活性已经酝酿了一段时间。租户希望以不同的方式使用他们的空间，更多的合作，更多的开放，用于面对面的会议和不同领域的工作。他们也希望能够灵活地使用大楼的其他部分，因此大楼内的联合办公和第三空间卖家越来越受到追捧，因为企业的灵活空间和租户越来越希望在租赁条款和收缩或扩张权利方面有更多的灵活性。也就是说，即使在最近，我们看到我们所有拥有积极扩张权的租户都行使了这些扩张权。因此，我们还没有看到大流行病的影响转化为人们说他们不回办公室了。

NL：在某些情况下，灵活性是否走得太远？

南方日报：我们必须让CBD恢复到满负荷运转。这对我们的经济至关重要。你必须要有充满活力的城市。你看到所有的工人调查都说他们在家里工作的效率更高，这很好。有一种观点认为，他们当然会这么说，但在CEO和其他商业领袖中，有一种越来越多的观点认为，在你需要协作工作的地方，事情会受到影响。COVID证明了我们可以在家里工作，只要得到雇主的认可。在紧张的劳动力市场中，很多雇主发现很难执行这一点。但是，劳动力市场会发生变化，这将加速人们回到办公室：这种情况比人们意识到的要多得多。

DH：我不能让我的人回到办公室，至少需要另一个楼层[需要]让同样数量的人回到有限的空间。人们正在做决定。政府在预先承诺新的办公空间方面走在了前列，其数量比我见过的要多。因此，我认为澳大利亚的企业和政府都希望为他们的员工提供最好的住所。我们正处在一场人才争夺战中。在COVID期间，整个自动化和就业的问题已经被颠覆了，那就是关于雇员想要什么。我认为它实际上将回到什么对公司有利和什么对促进你的人才有利之间的平衡，而不是 “我将只是做我们的员工想要做的任何事情”。坦率地说，在过去的18个月里，澳大利亚的很多企业都让这种情况发生。

NL：现在有技能短缺的问题。

卫生署：这个国家几十年来一直因技术移民而繁荣，所以我们不能只是关闭水龙头。当政府的刺激措施消失后，经济必须自力更生，这就是我所说的COVID宿醉。

NL：技能短缺是通胀组合的一个组成部分，它正向我们袭来。布鲁克菲尔德对它的全球看法是什么？你认为这对我们澳大利亚来说是一个怎样的教训？

SF：很多都是过渡性的，随着经济的正常化，它将会减弱，有些会留下来。这就是中央银行一直在努力的方向。适度的通货膨胀意味着经济在增长，这很好。这也应该是非常有利的，再加上低利率和良好的经济，对于真正的实物资产，特别是房地产的投资条件是非常有利的……。[这就是你在全球范围内所拥有的，它转化为我们在澳大利亚所看到的。

NL：这是否是对资本的一种阻碍？

南方日报：今年可能是一个创纪录的投资年。一直以来，30%到40%的投资来自海外，而且还有更多的投资。未来几年，海外资本将非常、非常活跃地进入澳大利亚，澳大利亚因其透明度和成熟度而在全世界受到好评。这将是一个繁荣的时代。全球资本在澳大利亚将永远是强大的，而且还有更多的资本要来。

NL：通货膨胀是否意味着商业房地产的廉价资金的结束？

卫生署：我们的核心利率和贴现率与当前债券收益率的价差仍然比较有吸引力。通货膨胀后的实际利率为负数。因此，我们认为国内和海外资本对实物资产的需求将持续存在，特别是在澳大利亚这样一个非常透明、易于经营的国家。向外国投资审查委员会脱帽致敬。尽管批准的门槛已经归零，但它仍然设法处理了很多。你只需看看追逐资产的资本量–以及有大量的外国资本在这个国家投资的事实，而他们都无法真正飞到这里来看看这些资产。我确实认为，明年我们将看到另一个层次的投资，当外国资本可以真正飞到这个国家，开始踢轮胎和看资产。

NL：另一个大问题是公共资金与私人资金的对比，在这方面有一个关于资本的相对成本和私有化的力量的大辩论。

DS：现在只剩下一只上市的基础设施股票了，那就是Transurban。这些资金会去哪里呢？如果资产的基本价值和它们在ASX的价格之间存在脱节，那么只有一个结果。大多数好的资产将在私人资本中。他们不会坐在澳大利亚证券交易所。你有什么看法，大卫？

生：没有人是大到可以被私有化的。你刚刚看到价值320亿元的悉尼机场被拆除，所以我认为没有人再是安全的。全球资本和澳大利亚的超级资本都想利用他们的力量，以私人股本的形式拥有好的公司。现在，总是会有IPO，上市的世界会自我补充。但你不得不说，如果你比较这两者，私人资本相对于上市的资本成本优势是显而易见的，我认为，特别是在基础设施领域，有这么多的干粉，人们对基础设施的权重不足，几乎所有我们在世界各地交谈的资本都对房地产权重不足。

SF：这是投资者在低利率环境下长期转向实物资产的一部分，大量的资金需要部署到高质量的资产，他们可以采取真正的长期观点，并获得良好的收益。他们只是渴望获得收入。当他们能够采取真正的大头寸时，这就是推动房地产、基础设施、私募股权和世界各地的实物资产增长的原因。

NL：去碳化如何与房地产价值挂钩？

SC：这是必然的。澳大利亚在建筑的设计、建造和管理方面处于领先地位，以适应这种情况。这也是我们现在所有业务的一个重要部分。这很吸引人，而且还有很长的路要走。

DS：这对今天的资本管理者来说至关重要。在过去的10到15年里，以前的租户并不真正关心这个问题。我们作为房地产所有者关心，因为我们基本上是在更有效地运行。房地产作为一个行业，约占全国碳排放的39%。作为一个行业，我们从80年代就开始了这个旅程。在过去的几年里，真正的转变是租户开始感兴趣并参与到与房东的实际合作中来，以减少排放，无论是通过废物倡议或其他电力倡议，还是一起合作购买绿色能源。所以，政府会做它的事情，但这真的取决于我们作为企业主和房地产业主来推动它。我们不能坐下来[和]依靠政府来做。我们必须自己去做。这很重要，也很有必要。

SF：澳大利亚在，你知道，基准调查和定性数据、定量数据方面排名非常高。我想澳大利亚一直是第一，连续11次。这说明了我们在很长一段时间内经营资产的方式，这是对行业的一个很大的证明。它已经进入了运营的思维模式，即如何使建筑在去碳化是不可避免的情况下变得更好。在评估一项资产的最终价值时，这一点被考虑得更多。你需要确保你的资产在即将到来的净零世界中处于有利地位。

卫生署：我们房地产行业的大多数人都希望我们不再购买信用额度，因此我们实际上是利用屋顶空间产生我们自己的可再生能源。我们的购物中心已经在这样做了。我认为技术将改变办公大楼，最终我们将达到这样的程度，即技术将允许我们在外墙上有某种固体薄膜。

但是，让我们不要抱有幻想。去碳化是要花钱的。有人要为此付出代价。每个人都在说’哦，政府可以支付它’。好吧，我们就是政府。纳税人是政府的另一个资产负债表。因此，最终消费者将不得不为它买单。我认为大多数消费者实际上已经准备好支付它。

这是周三AFR地产峰会第一场圆桌讨论的编辑记录。