固定利率还是浮动利率？
“Fixed or variable “是我们几乎每天都会收到的问题。
真的没有一个简单的答案，因为没有人能够预测未来的利率。
最终，你必须根据自己的短期和未来计划，在固定利率和浮动利率之间做出选择。
由于COVID-19而出现的低固定利率，为什么这么便宜？
由于COVID-19的爆发导致RBA降息，固定利率异常低。
现在固定利率远低于浮动利率的房贷，事实上，固定利率是澳洲历史上最低的。
政府是如何影响固定利率的？
澳大利亚储备银行（RBA）在2020年3月将浮动利率总共下调了0.5%，以应对冠状病毒的爆发。
贷款机构转嫁了部分但不是全部的利率下降，大多数选择转嫁0.25%的总利率。然而，固定利率已经下降了0.8%之多，现在已经完全低于浮动利率。那么，这是怎么发生的呢？
政府向银行发行了廉价的3年期债券，与浮动利率贷款相比，大大降低了固定利率贷款的资金成本。这是一个过于简单的说法，但实际上，银行提供固定利率贷款比2019年便宜得多。
如果固定利率很低，利率就不会下降吗？
从历史上看，如果固定利率低于房贷的浮动利率，那么这说明货币市场预测利率会下降。如果高于，那么说明货币市场预测利率会上升。
目前RBA官方的现金利率为0.25%，这是澳洲历史上最低的利率。
RBA有可能再进行一次降息，大多数经济学家认为这种可能性很小。由于RBA预计会有大量的工作岗位流失，因此指出现金利率可能会在相当长的时间内保持在低位。
委员们支持这一提议，并同意在朝向充分就业取得进展，且有信心通胀将持续在2-3%的目标范围内之前，现金利率不会从较低水平上调，”RBA指出。
什么是断供费（break fees）？断供费是一种风险吗？
断供费是指如果您通过再融资、出售房产或支付贷款而提前退出固定利率贷款，您可能需要支付的费用。如果您支付了过多的贷款，您也可能会支付这笔费用，尽管不同的贷款机构有不同的限制。这些费用被称为断供费、提前还款调整或经济成本。这是为了补偿贷款机构的经济损失，因为他们也是以固定利率借来的资金。
警告：断供费可能非常可观，通常超过1万澳元，在某些情况下，超过10万澳元!
他们通常可以将你的贷款分成两个贷款账户，然后固定其中一个账户，这可以让你保留部分贷款的可变性，这样你就可以保留一些灵活性。
如果你只想固定一部分贷款，有些贷款机构会要求你填写一份表格。由于澳洲政府给银行提供了廉价的固定利率贷款，所以如果您提前还款，贷款机构出现经济损失的可能性很小。为此，风险就会降低，因为如果你提前还贷，贷款机构可能会实际受益。
当然，我们并不能保证，不过，我们认为这是一个比正常情况下低得多的风险。如果你需要提前还贷的灵活性，我们还是不建议你固定利率。
那么，固定利率是个好主意吗？
从利率的角度来看是的，固定比浮动利率便宜，而且浮动利率不太可能降到固定利率的水平。
然而，固定利率并不适合每个人。
如果您在固定利率期间对贷款进行更改或进行额外的还款，您将失去很多灵活性，并可能面临高昂的退出费用（exit fees）。如果出现以下情况，不要固定贷款：
- 你需要额外偿还大量的贷款。
- 你计划在固定期限内出售房产。
- 你计划在固定期限内将房屋贷款再融资。
- 您计划在固定期限内装修或建造新房并计划使用资产净值。
- 你不喜欢被锁定在某一个贷款机构或贷款产品上。
固定利率贷款有哪些限制？
- 您的额外还款是有限制的；通常每年不超过10,000澳元，超过的部分可能会产生罚金。
- 你可能不被允许将对冲账户（offset account）与你的贷款挂钩。
- 你可能不被允许重新提取（redraw）你已经支付的任何额外付款。
- 如果你进行额外的还款、转贷（refinance）、改变贷款类型、出售房产或还清贷款，你可能需要支付大量的退出费用（中断费exit fees）。
然而，有些贷款机构允许您保留固定利率贷款的充分灵活性。
我如何fix我的房屋贷款？
对于大多数贷款机构，您可以简单地给他们打电话，他们可以在电话中固定您的利率。
您也可以先打电话给我们，我们可能会在另一家贷款机构为您争取到更好的利率。
要不要换银行？
银行之间在固定利率上不断竞争，很多情况下，一两家银行会有3年和5年固定利率贷款的特价。
所以在你定的时候，你的银行可能并不是最便宜的。
如果您的银行拒绝匹配这些利率，那么我们可以将您的贷款转贷给其他贷款机构。
不要忘记专业的折扣!
如果您的房屋贷款属于专业套餐（professional package），那么您可能会自动获得0.15%或0.20%的利率折扣。
通常当你打电话给银行获得固定利率的报价时，他们会告诉你这是给你的特别折扣，因为你是有价值的客户。
实际上，他们会自动给你这个折扣。如果你想得到更好的折扣，你就必须通过"威胁"离开银行来协商。
你应该fix多少钱？
你应该尽量计算出在固定利率期限内，你有可能还清多少房贷，然后将这部分贷款保持浮动。
这样你就可以对浮动利率部分进行额外的还款，而不会产生任何断供费的惩罚。
如果是房产投资者，我们的客户通常会将整个贷款固定下来，因为他们大多不会对房贷进行额外的还款。
然而，如果他们是以房定贷，则更常见的是只定贷一部分，以使他们继续保持灵活性，并有一个与浮动利率部分挂钩的对冲账户。
你应该定贷多久？
固定贷款的时间越长，你为固定利率的安全性所支付的溢价就越高。
大多数人都会选择3年和5年的固定利率贷款，所以银行对这些期限的贷款往往有优惠。
大多数人选择固定利率期限是基于他们认为未来的利率会是什么，以及他们预计自己的情况或需求可能会发生变化，因此他们可能需要重新融资贷款，支付一大笔贷款或出售财产。
在决定固定与浮动之前，你应该评估自己未来的个人需求。
你是否应该锁定贷款利率？
如果你是建立一个新的贷款或再融资到另一个贷款机构，那么你应该考虑在申请时锁定你的贷款利率。
否则，你将得到结算时的利率，而不是你申请贷款时的利率。通常固定利率在你申请和结清贷款之间会有很大的变化。
利率锁定是如何工作的？
- 在你申请贷款时，你的利率会被保留60-90天。
- 根据贷款机构的情况，如果利率下降，你可能会得到一个较低的利率。
- 如果在您的贷款放贷之前，利率上升，您不需要支付更高的利率。
- 您需要支付一次约为贷款金额0.15%的费用，来锁定您的利率。
你知道有些贷款机构有免费的利率锁定吗？
魔鬼就在细节中，有些贷款机构在你的贷款提前之前，如果利率下降，就不适用利率下降的规定。
仔细选择贷款机构，并在申请前阅读细则。
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