澳大利亚房地产市场不会崩盘

我们的房地产市场真的会像许多经济学家和评论人士所说的那样崩盘吗?

上周末,我看到一则头条新闻,暗示近期的失业数据将是对房地产市场的最后一击。

失业率目前已降至3.5%,这是48年以来的最低点,尽管许多人认为这是一件好事,但6月份令人震惊的就业数据几乎保证了RBA将在8月份再次将官方利率至少上调0.5个百分点。

澳洲房产

一些经济学家甚至预计将加息0.75个百分点。

我赞同,RBA将不得不提高利率,这将进一步抑制消费者的信心,因为这就是它的目的所在。

的确,房地产价值会下跌,但我认为不会像一位知名评论员所说的那样,下跌15%至20%,更不会是30%。

毕竟,如此大规模的房价下跌以前从未发生过。

在上世纪90年代的大萧条时期,在全球金融危机期间,在2017/18年信贷紧缩之后,都没有。

事实上,现代历史上最大的年度跌幅是2018年澳大利亚房地产市场"整体"下跌5.5%。

从峰值到谷底的最大跌幅即澳大利亚各地的房价从本轮周期的峰值跌至谷底,出现在2018/19年度,当时澳大利亚房地产价值下跌9.9%。

那时候,就像今天一样,我们被可怕的媒体头条新闻轰炸,说房地产市场即将崩盘。

当时,我们刚刚经历了由APRA引发的信贷紧缩和皇家银行委员会,并对即将到来的选举感到担忧,因为工党承诺削减负扣税和对业主的其他税收优惠。

澳大利亚房地产市场不会崩盘

澳大利亚不存在"单一"的房地产市场

当然,房地产市场将会出现调整。悉尼和墨尔本从今年年初就开始了调整,但布里斯班、阿德莱德和珀斯的房地产价值仍在上升。

历史表明,每个市场的表现都不一样,因为市场中还有市场。比方房型是独立屋、公寓、联排别墅还是单元房,位置是在每个首府城市的远郊、中环Suburbs、近郊还是CBD。

还有数百个偏远地区房地产市场,正如我所说,它们的表现各不相同。

下图显示了自1987年有现代记录以来,澳洲各首府城市房价从高峰到低谷的最大跌幅。

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而且,没有理由认为这次调整会比我们过去经历的调整更糟糕。

当然,我们的房地产市场正面临一些不利因素,包括:

  • 消费者信心受到了重大打击,这影响了我们的房地产市场,买家变得更加谨慎,许多人采取观望态度,而卖家的信心则更加脆弱。
  • 对通货膨胀和生活成本压力上升的恐惧使许多房产买家退缩。
  • 不断上升的利率正在降低借贷能力
  • 经济前景的不确定性,以及所有关于海外经济衰退的言论,持续的地缘政治问题,股票市场的下跌,都打击了买卖双方的信心。
  • 负担能力问题将限制许多购房者:低利率的推动力会让借款人支付更多,而这已经在系统中发挥了作用。现在的房地产价值比本轮周期开始时高出20% – 30%,而此时大多数澳大利亚人的工资增长充其量是温和的,实际工资增长极低,这意味着普通购房者口袋里不会有更多的钱来为他们的房子支付更多。
  • 被压抑的需求正在减弱:在过去的几年里,虽然许多买家因为COVID而推迟了他们的购房计划,但有相当一部分人已经采取了行动。市场上的买家和卖家只有那么多,所以我们可以预计,在2022年,想要买房的人会更少。
  • FOMO(Fear of Missing Out)已经消失:买家变得更加谨慎,谨慎从容地做决定。这与去年"抄捷径"进入市场的情况形成了鲜明的对比。
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另一方面,有许多强劲的基本面支撑着我们的房地产市场,包括:

  • 可供出售的良好房产短缺,且几乎没有可供出租的良好房产。
  • 国际移民正在回升,这将增加住房需求。
  • 正在建设的新项目很少:我们只是没有建造足够多的住宅,在劳动力短缺的情况下,建设成本的增加意味着新项目的最终价值将需要提高20%,才能使开发商在财务上可行。
  • 我们的经济仍在强劲增长,并具有很强的弹性。
  • 失业率处于历史最低水平,这意味着任何想要工作的人都能找到工作(这样他们就有能力支付抵押贷款还款)。
  • 工资工资正在开始增长。
  • 家庭资产负债表状况良好:我们拥有一个"自然缓冲",全国储蓄总额为2,500 – 2,600亿澳元,其中大部分是对冲账户。
  • 许多借款人提前支付了房贷:联邦银行CEOMatt Comyn最近表示,该银行四分之三的贷款大约提前两年偿还。
  • 我们有一个强大的银行体系,贷款标准严格,这意味着很少有不良贷款。
  • 政府仍有激励措施鼓励首次购房者进入市场。
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2022年房地产预测

在过去的几年里,我们看到了预测房产趋势的难度,但最近 My Housing Market的首席经济学家Andrew Wilson对2022年剩余时间内的房价增长做出了以下预测:

  • 今年年底,悉尼的房价将下跌6%,其中价格较高的一端市场将领跌,但这是在过去3年房价上涨31.6%之后。
  • 墨尔本的房价在过去3年增长近19%之后,今年也将下跌6%。
  • 布里斯班的房价将在今年年底上涨11%。
  • 阿德莱德的房产价值将在2022年增长12%。
  • 珀斯的房价将在今年年底增加9%。
  • 以加权平均数计算,澳大利亚总体平均房产价值在过去三年中增长了30.8%,最终将与今年年初基本持平。
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底线

我们进入房地产周期的下一个调整阶段的速度比一些人预期的要快,这是由RBA早期更积极的利率紧缩周期拉动的,以应对令人惊讶的强劲的通货膨胀。

虽然这在很大程度上是由于离岸因素,预计这些因素会随着时间的推移而缓解,但通胀的高起点和国内紧张的劳动力市场意味着RBA正在积极调整利率,使其从COVID的"紧急"水平降至更"正常"的水平。

虽然所有这些都将打击消费者信心,减缓房地产市场的发展速度,但目前还看不到房地产市场崩盘的迹象。

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