FIRB详解 – 澳洲海外人士投资须知

什么是外国投资审查委员会(FIRB)?

FIRB是澳大利亚政府的一个部门,负责评估希望在澳大利亚投资或买房的外国人提出的申请。

请阅读适用于您情况的部分,以了解您是否需要FIRB的批准。

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谁需要FIRB的批准?

临时居民

如果您持有临时签证,如配偶签证、457工作签证、临时技能短缺(TSS)签证或学生签证。

  • 您需要得到FIRB的批准。
  • 您只能购买一套既定的住宅,而且必须是用来居住的;但是,一旦您不再居住,您就必须将其出售。
  • 您可以购买投资性房产;但是,它必须是新房产或空地,以建造新房产。
  • 如果您与澳大利亚公民以共同租户的身份购买房产,并且是配偶关系,您不需要FIRB的批准。这意味着它不适用于其他关系,如商业伙伴、母亲/父亲和孩子、兄弟姐妹、朋友或亲戚。

外国投资者

如果您是一个外国投资者:

  • 您需要得到FIRB的批准。
  • 投资房产必须是新房产或空地,以建造新房产。
  • 您不能购买已建成的住宅作为投资物业。
  • 他们可以以自己的名义购买新房产,并将其出租给持有临时签证的孩子。

外国公民的例外情况

然而,在以下情况下,您可以获得免税:

  • 房地产开发商已经为您购买的新房产获得了免税证书。
  • 您继承了该房产。
  • 您被法院命令授予该房产。
  • 您在离婚协议中被授予该房产。

关于谁有资格和谁没有资格的全部细节,请参考政府部门的网站。

FIRB详解 - 澳洲海外人士投资须知

谁不需要FIRB的批准?

澳大利亚公民

如果您是居住在海外的澳大利亚侨民或居住在澳大利亚的澳大利亚公民:

  • 您不需要FIRB的批准。
  • 您可以购买新房产、现有房产或空地。
  • 您可以居住在该房产,也可以作为投资。

澳大利亚永久居民

如果您是拥有永久居留签证的外国公民:

  • 您不需要得到FIRB的批准。
  • 您可以购买新房产、现有房产或空地。
  • 您可以居住在该房产,也可以作为投资。

新西兰公民

如果您是新西兰公民:

  • 您不需要得到FIRB的批准。
  • 您可以购买新房产、现有房产或空地。
  • 您可以居住在该房产,也可以作为投资。
  • 您不需要在合同交换或结算时在该国;但是,如果您在合同交换时不在该国,您可能会产生外国人印花税附加费。要求各不相同,因此最好向您的相关州税务部门了解最新信息。

临时居民与澳大利亚公民的配偶一起购房

如果您持有配偶签证、457工作签证或学生签证等临时签证,并与您的澳大利亚公民配偶一起购买房产*。

  • 如果您是以共同租户的身份购买房产,并且是配偶关系,您不需要FIRB的批准。这意味着它不适用于其他关系,如商业伙伴、母亲/父亲和孩子、兄弟姐妹、朋友或亲戚。
  • 如果您是作为共同租户一起购买房产,您需要获得FIRB的批准。
  • 您可以购买新房产、现有房产或空地。
  • 您可以居住在该房产中,也可以作为投资。

*包括事实上的伴侣(包括同性和异性)。

外国人与澳大利亚公民一起买房

  • 您以共同租户的身份和配偶关系一起买房。
  • 这项豁免不适用于投资性房产。
  • 您必须是配偶或事实上的关系,即不能是两个家庭成员或亲戚。
  • 您必须不是作为共同租户购买(了解更多关于这两种房产所有权之间的区别)。

外国人与澳大利亚永久居民一起买房

  • 您是作为共同租户和配偶一起买房的。
  • 这项豁免不适用于投资性房产。
  • 您必须是配偶或事实上的恋人。
  • 您不是以共同租户的身份购买。

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以投资或自住的方式购买是否有区别?

不论您是否住在该房产里,这都会有区别吗?一般来说,投资性房地产更容易被接受。

如果您持有临时签证或工作签证,那么您可以:

  • 通常购买新房产或已建成的房产。
  • 通常会被要求在离开澳大利亚时出售您的房子。
  • 如果您获得公民身份或永久居留权,那么您将不必出售您的房产。

如果您是居住在海外的外国公民,那么您:

  • 不太可能被允许在澳大利亚购买房产居住。这是因为您没有允许您在澳大利亚居留的有效签证。
  • 如果您已经获得了临时居留签证,那么您也许可以在搬家前买房。

如果您是一个生活在海外的澳大利亚人,您可以:

  • 只要您能向贷款人证明您有能力承担债务,就可以买房在澳大利亚居住。
  • 您要么需要证明自己将继续在澳大利亚工作,要么证明自己还有其他收入来源。

FIRB是否收取申请费?

直到2015年,申请费是不需要的。然而,现在FIRB向所有想要在澳大利亚购买土地或房产的外国投资者收取申请费。

唯一的例外是如果您是澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。

费用会根据您想购买的住宅房产或土地的价值而有所不同。

  • 100万澳元或以下:5,600澳元
  • 100万至1,999,999:11,300元
  • 200万至2,999,999澳元:22,700澳元
  • 300万至3,999,999澳元:34,000澳元
  • 400万至4,999,999澳元:45,400澳元
  • 500万至5,999,999澳元:56,700澳元
  • 600万至6,999,999澳元:68,100澳元
  • 700万至7,999,999澳元:79,500澳元
  • 800万至8,999,999澳元:90,900澳元
  • 900万至9,999,999澳元:102,300澳元
  • 1000万澳元或更高。请联系澳大利亚税务局进行费用估算(费用按每百万澳元分层计算)。

通常情况下,住宅用地的费用将低于购买企业、商业地产或农田的费用。

关于这些费用的更多信息,您可以参考FIRB官方申请费用页面。

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我如何提交FIRB申请?

您可以在澳大利亚税务局的住宅房地产申请表上提交您的申请。

您需要提供您的详细联系方式、完整的法定姓名、房产地址,并支付所需的FIRB审批费。

请准备好您的护照和澳大利亚签证(如适用),因为您需要输入这些详细信息。

如果您不知道您的房产的产权信息,那么您可以不填这些信息。对于新房产来说,他们往往在完工前几周才有产权信息。

可以购买的房产类型

  • 投资型房产。在大多数情况下,澳大利亚政府会批准购买投资房产的申请,条件是该房产是新房产。如果您离开澳大利亚,您通常可以保留投资性房产。
  • 房屋(业主自住)。如果您要买房,则可以购买既有的物业(最近未建的房屋)。签证到期后,您将不得不出售财产,然后离开澳大利亚。
  • 空置土地(投资)。在大多数情况下,澳大利亚政府会批准购买空置土地的申请,条件是您必须在24个月内开始在该土地上建造住宅。如果您离开澳大利亚,您通常可以保留您建造的房产作为投资房产。

申请永久居留权/公民身份

我们不知道在澳大利亚拥有房地产是否会以任何方式影响您的入籍申请。

请向移民代理了解更多信息。

在什么阶段我需要联系FIRB进行审批?

您不能申请FIRB的 “预先批准”,所以您应该在开始寻找澳大利亚房产之前参考FIRB的指导方针。您只有在选择了特定的房产后才能申请FIRB的批准。

只要您遵守FIRB的规则,那么您的投资就极有可能获得批准。一旦您找到一处房产,那么您就可以在签署销售合同时附加条件,允许您在FIRB未批准的情况下退出购买。

但是,在找到财产之前,您可以预先获得抵押贷款本身的批准。

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联合租户和共同租户的区别

除了需要FIRB批准的少数例外情况,当涉及到以联合租户和共同租户的身份购房时,细节非常重要。

这两者之间有什么区别?

联合租户

这是合作伙伴购买房产最常见的方式,即您和您的合作伙伴在房产中拥有相同的份额(50/50)。

主要的好处与遗产规划有关,如果您或合伙人死亡,幸存者将自动获得另一方的遗产。

共同租户

您可以指定您将拥有房产的部分,因此,这决定了您对抵押贷款和任何销售的股息的贡献。

这在与朋友、商业伙伴甚至亲戚,而不是配偶一起购买时最为常见,因为它提供了一定程度的资产保护。

在您死后,您可以选择赠与其他人,而不是由其他财产所有者继承您的部分。

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政府为什么要监控制外国投资?

政府监控外国投资,以确保投资将有利于澳大利亚。特别是,外国投资者被限制投资于 “新 “房产,以便他们的投资能够增加澳大利亚现有的住房存量。这是为了防止投机,因为投机对澳大利亚经济没有什么好处,而且可能导致房价上涨。

您知道政府批准了绝大多数的FIRB审批申请吗?如果您满足他们网站上提供的指南,则几乎没有任何原因可能导致您的申请被拒绝。

我是否会被征收外国人印花税附加费?

澳大利亚大多数州(除塔斯马尼亚州和北领地外)都征收外国人印花税附加费,并提高了土地税(在某些地方)。

一般来说,附加费适用于外国人或澳大利亚临时居民,但这些规定也有例外。

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