地役权 101

什么是土地所有权上的地役权,它们意味着什么?

在新州,《1919 年产权转让法》(以下简称 “该法”)是阐明并规范与新州土地有关的基本法律的立法。其他立法,如《1900 年不动产法》以及与分层产权和皇家土地有关的法案,涵盖了特定类型的产权。

本文将解释《1919 年产权转让法》的条款,这些条款适用于土地所有者或政府希望在土地所有权之外建立或维持权利和义务的情况。其中许多权利和义务的起源可以追溯到英国普通法,并已被立法纳入新州法律。

地役权、契约和限制等词被用来描述这些权利和义务的形式,为了帮助理解适用于特定土地所有权的确切含义,该法规定了简称,并就每个"简称"进行了详细的解释,列出了文件中使用简称时隐含的条款。当然,如果这些法定定义不能充分涵盖当事人的意图,那么他们可以在各自的文书中使用其他措辞,根据他们的要求进行调整,并以明确和适当的条款进行约束。

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每个地役权、契约和限制都限制了土地所有者的权利,并增加了另一个所有者或政府的权利。权利增加的一方被称为 “需役地”,另一方是”供役地“。这些权利的产生具有合同的性质,因为所有者之间要就就诸如受影响土地的位置、尺寸和维护等事项,以及所获得的任何权利的支付以及其他因素之类的事项达成协议。

该法中的定义并不详尽,但旨在提供统一性,使起草地役权的文书的起草更加容易,并明确了当事方希望传达的含义。

总地役权第 88A 条

这些地役权无法自主决定,而是由地方政府,电力或天然气管理局等公共机构或向该土地提供污水处理和排水服务的机构所建立的。该法令的附表 4A 规定了根据第 88A 条用于规范简称的详细解释,并且第 88A 条规定,可以通过协议更改措词以适合特定情况。定义的地役权类型为:

  • 第 1 部分:车行道权,使用车辆在土地上行驶的权利
  • 第 2 部分:人行道权,在土地上行走的权利
  • 第 3 部分:排水地役权,在地表或通过管道横跨和穿过农地的权利
  • 第 4 部分:污水排放权,通过土地排放污水和其他废料及液体的权利
  • 第 5 部分:维修地役权,进入土地维修任何管道或其他基础设施的权利
  • 第 6 部分:污水排放的地役权,用管道排放污水、粪便和其他液体废物的权利
  • 第 7 部分:排水地役权,从任何自然来源排水的权利
  • 第 8 部分:电力用途地役权,传输电力的权利
  • 第 9 部分:服务地役权,提供由有关当局提供的家庭服务的权利
  • 第 10 部分:供水地役权,在土地上铺设管道供水的权利
  • 第 11 部分:通行权,为行使或履行其任何权力、授权、职责或职能而穿过土地的权利

每种地役权的详细解释还规定,当局有权在土地上从事合理地必要或附属于地役权主要目的的任何事情。

地役权 101

影响邻接地的地役权,参见该法第 181A 条

该法第 181A 条规定了在土地所有者之间的交易中用于设立地役权的表述的解释,一般来说,该方案与有关总地役权的解释所使用的方案相同。附表 8 列出了它们的简称和详细解释。定义的地役权种类有:

  • 第 1 部分:车行道权,使用车辆在土地上行驶的权利
  • 第 2 部分:人行道权,在土地上行走的权利
  • 第 3 部分:排水地役权,在地表或通过管道横跨和穿过农地的权利
  • 第 4 部分:污水排放权,通过土地排放污水和其他废料及液体的权利
  • 第 5 部分:维修地役权,进入土地维修任何管道或其他基础设施的权利
  • 第 6 部分:表层地役权,建造和维护任何表层或路基以支持受益地段的表面或地下,或该地段上的任何结构或工程的合理必要的权利
  • 第 7 部分:污水排放的地役权,用管道排放污水、粪便和其他液体废物的权利
  • 第 8 部分:排水地役权,从任何自然来源排水的权利
  • 第 9 部分:电力用途地役权,传输电力的权利
  • 第 10 部分:悬挑地役权,保留悬挑于承租地的结构的权利
  • 第 11 部分:服务地役权,拥有家庭服务的权利
  • 第 12 部分:供水地役权,在土地上铺设管道供水的权利
  • 第 13 部分:允许侵占建筑保留的地役权,保留侵占承租权的建筑的权利
  • 第 14 部分:通行权,通过土地以进出支配性地产的权利
  • 第 15 部分:拆除支撑物的地役权,提供拆除支撑物的权利

任何希望设立地役权的人,或被要求在其土地上授予地役权的土地所有者,或打算购买受地役权影响的土地的人,都应仔细考虑附表 4A 或附表 8 中对特定地役权的详细描述,以确保透彻了解地役权将如何影响他们对相关土地的使用。

在根据《转让法》第 88K 条授予地役权的情况下,"合理必要"是什么意思?

在特定的上下文中,所有人都会使用一些单词和短语,确信这些单词和短语具有明确的含义,而当另一个人为同一单词和短语中的相同含义提供不同的含义时,会让人感到惊讶。

法院经常被要求解释文件,包括立法,并且必须就有关词语应具有的含义进行竞争性辩论。一个例子是”合理必要”这个短语。这两个词在单独使用时,本身就会引起不同的解释,通常是基于在确定某件事情是否”合理”或”必要”时应该有的满意程度。当它们被一起使用时,就会产生一个更复杂的概念。

1919 年《新州转让法》第88K条中使用的该词在一些case中引起了司法关注。第 88K 条部分内容如下:

法院设立地役权的权力

  1. 如果地役权对于有效使用或开发其他将享有地役权的土地来说是合理必要的,法院可以发布命令,对土地施加地役权。
  2. 只有在法院确信以下情况时,才可以作出这样的命令:
    1. 受益于地役权的土地的使用不会与公共利益相悖。
    2. 受地役权负担的土地的所有者和在该土地上拥有遗产或利益的其他个人可以就实施地役权所造成的任何损失或其他不利因素得到充分的补偿,前提是这些遗产或利益由在契约总登记册或根据《1900 年不动产法》保存的登记册上登记的文书所证明。
    3. 地役权申请人为获得地役权或具有相同效力的地役权已经做出了所有合理的尝试,但都没有成功。

什么是地役权?地役权是土地所有者对他人拥有的土地的一种权利,这种权利登记在两块土地的产权上,因此它成为产权的一部分,并传递给土地的继任所有者。地役权的目的是为相邻的主导土地提供利益,如为人或车辆提供通道、电力线、水管、下水道服务等。地役权对其所经过的土地,即可负担性土地的影响,称为负担。

设立地役权的文件在土地所有权办公室登记,其中规定了地役权的位置,并详细说明了设立地役权的目的以及使用地役权的条件。有时会在土地所有权办公室登记一份计划。有时候,业主无法就拟议的地役权的地点或条款达成一致,在这种情况下,寻求建立地役权的土地所有者可以根据第 88K 条要求法院提供帮助。

当事人在谈判中应牢记法院的权力范围。如果您的观点在法院裁决时不可能得到法院的支持,那么您在某一问题上坚持论点就没有什么价值。因此,最好对”合理必要”的含义范围有一个清晰的理解,因为它适用于这种情况。

地役权 101

法院已经在几个case中考虑了第 88K 条。在Arinson Pty Limited v City of Canada Bay Council [2014] NSWLEC 43(2014 年 4 月 24 日)中,新州土地和环境法院行使了管辖权。该案的判决书解释了该条的运作,全面阐述了相关原则,并提到了其他考虑过第88K条的案例。

在McKeand诉Thomas [2006] NSWSC 1028 一案中具体涉及到”合理必要”的含义,Campbell J 指出,要求法院评估地役权的合理必要性的原因是:地役权的设立涉及任意地让附属地役权承受地役权的负担,剥夺了主要地役权所有者以前享有的权利。

法官表示:”第 88K 条的这一要素所要求的比较,是在授予地役权的情况下对支配性土地的使用或开发,与不授予地役权的情况下对支配性土地的使用或开发之间的比较。

“这是一个事实,在决定时要考虑到有关实际能够在土地上建造的结构类型或实际能够在土地上进行的活动类型、对土地使用或开发的任何法律控制、土地使用或开发的各种替代方式的成本,以及使用或开发的替代方式的经济可行性。通过使用”有效使用或开发”的表述,它还涉及对各种使用或开发的替代方式的可取性的评估。通过使用’合理必要’的表述,它涉及确定所提议的地役权授予对使用或开发的各种替代方案的重要性。”

在任何土地所有者开始与邻居就获得地役权进行谈判之前,最好能得到合理的法律建议,并对事情的具体事实进行评估。每一件事情的具体事实都是不同的,而且,在处理英语中各种词汇和短语的解释的差异和细微差别时,专家的协助和指导是必不可少的。

在新州,您如何能从被迫授予的地役权中获利——选自《转让法》第 88K 条

如果您在邮件中收到一封信,说有人想在您的土地上修建管道或需要您的地役权,否则他们将把您告上法庭,您完全有权利感到困惑不解。

您可能会思考很多,我们不想在此一一说明,但您要问自己的核心问题是,这到底是合法的还是某种欺凌手段。

它是真实的,但它被告知的方式可能是误导性的,这就是为什么您搜索并找到这篇文章。

举个例子,在一个 88K 条款的问题中,开发商声称客户可以得到大约 3 万澳元的赔偿。 其他为开发商工作并希望从开发商那里获得业务的房产律师说,也许他们可以得到 4 万澳元,因为他们不希望自己有一个与开发商对立的名声(开发商是房产律师的一只金鹅,而支持开发商,他们会获得更多的钱)。最终客户在商业律师的帮助下争取到了 27.06 万澳元,外加所有的法律费用(商业律师并不关心是否能从开发商那里得到工作)。但在这之前,客户的印象是,能拿到 3 万块钱就很幸运了。

开发商成功地游说新州政府制定法律,允许他们强迫人们授予他们土地上的地役权。上文中我们已经介绍了什么是地役权,地役权是一种权利,某人必须以某种方式使用你的土地,而无需每次都问你。

如果他们可以利用这一点在您的土地上获得地役权,而且不需要付出什么代价,他们为什么不呢?

接下来我们将告诉您过去的规则是如何实行的(这可能是您认为应该如何实行的),现在的规则是如何实行的,以及如果您想获得尽可能好的结果,您可以做什么。

过去是如何实行

有时,邻居需要进入您的土地。例如,他们可能想铺设一条通往水源的管道,或者为排水目的铺设另一条管道。他们甚至可能需要开车穿过邻居的一部分地产,以便能够进入自己的地产。

从历史上看,如果发生这种情况,邻居(需役方)需要与您(供役方)进行谈判,就进入和使用达成协议。这是通过地役权授予书的登记来实现的。授予地役权的文件规定了需要进入的地点,例如,进入的道路或水管将沿着的线路。它正式详细地规定了各方的权利。然后,地役权被注册。根据对承租人权利的侵扰程度,还将商定货币补偿的数额。通常情况下,主要所有者也要支付执行协议的所有费用。当邻居需要经过而无法经过您的土地时,这就导致了纠纷。

现在如何实行

议会介入提供了解决这类纠纷的机制。

议会为解决这些难题而制定的立法见于《1919 年转让法》(新州)第 88K 条。如果地役权对于有效使用或开发其他土地来说是合理必要的,则最高法院有权发布命令,强制实施地役权。然而,在法院行使该权力之前,必须满足一些条件。这些条件是:

  • 受益于地役权的土地的使用不会对公共利益产生不利影响
  • 受地役权负担的土地的所有者(以及在该土地上拥有注册权益的任何其他人)必须有可能为因设置地役权而造成的任何损失或其他不利因素得到充分的补偿
  • 法院必须确信,申请人已为获得地役权做出了所有合理的努力

如果法院决定授予地役权,它必须明确地役权的条款。它还必须确定哪些人或机构有权解除、变更或修改地役权。此时,法院还要确保地役权申请人向受地役权影响的人支付任何应有的补偿。法院决定其认为适当的赔偿金额。或者,由于case的特殊情况,法院可以决定不支付赔偿。法院诉讼的费用通常由希望获得地役权的人支付。

地役权 101

能做什么

这里是关键,首先您是否想授予地役权?如果您愿意,那么您就有权得到”充分的补偿”。 这通常是由估价师完成的,他们可能也想从开发商那里得到工作,所以您在这里可能不会得到很好的结果。如果您想清楚了,您可能可以做得更好。

有效的方法是在一开始就对开发商施加压力。对他们说,您不确定,您想咨询律师或专家,但不觉得您应该为此付出代价,因为您是应他们的要求而做的,这已经给您带来了很大的不便,占用了您的个人时间。您要以书面形式询问。这些人中的一些人非常吝啬,一旦有暗示说他们可能需要付费,或者说他们可能是在和一个至少有兴趣充分行使其权利的人打交道,他们就会放弃他们的请求。因为他们可以或试图蒙蔽您的眼睛而免责。

尽可能多地询问关于项目的细节,以及他们为什么认为有必要设置地役权。最好和律师一起做,但您也可以不做。不同的是,如果他们为您的律师付费,他们已经产生了与您谈判的费用,所以他们不太可能浪费您的时间,提供给您无用的信息。

如果他们认真地对待地役权并合法地需要它,您会发现他们会付钱,并且会提供充分的信息。您可以使用此信息提出最佳策略。例如,如果在审查信息时,您、您的律师和您聘请的任何专家(他们也会付钱)都发现他们可以用另一种方式来做,那么您就可以选择根本不授予他们地役权。或者,既然它不在强制地役权的立法范围内,您可以要求更高的金额。《1919 年转让法》第 88K 条既可以有利于您,也可以有利于开发商。

希望您能发现这篇文章中的信息是有价值的,但请记住它不能替代法律建议。

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