房东被警告不要申报可疑的减税项目

由于税务局再次密切关注房地产税务申报,房地产投资者在申报租金收入和扣除额时被警告要有充分和正确的记录。

根据澳大利亚政府最新的 2018-19 税收统计数据,超过 220 万澳大利亚人持有租赁房产投资,他们每年申报的扣除额高达 500 亿澳元,超过了报告的 480 亿澳元的租金收入。

澳大利亚税务局(ATO)表示,今年报税时将特别审查四个关键领域,包括租赁房产收入和扣除额以及所有税务申报的记录。

澳洲房产

该国专业会计机构 CPA Australia 税务政策高级经理 Elinor Kasapidis 表示,虽然这两个领域过去一直在 ATO 的关注范围内,但在两年前疫情首次发生时,他们将注意力转移到其他事项上之后,他们又重新产生了兴趣。

Kasapidis 说:"他们将仔细审查纳税申报表和租赁时间表。他们还将寻找诸如未申报的短期出租房间或房屋的收入,那是因为人们一直在过度申报,或者他们过去没有正确申报。"

Kasapidis 说,房地产投资者在拥有房产时所产生的费用可以从他们的收入中扣除,其中包括维修和保养以及利息支付。

房东被警告不要申报可疑的减税项目

她说,如果投资者在一年中的部分时间里居住在他们的二手房产中,比如度假屋,纳税申报表可能会变得复杂。

她说:"例如,有时房东遇到麻烦的地方是度假屋,他们或他们的近亲可能会在一年中的部分时间里实际使用它。因此,ATO 对房东非常重视,确保房产真正可供出租,它们在市场上销售,然后人们才能开始申报抵扣这些费用。"

"人们在申请免税时,实际上是在为自己使用他们的房子,或他们的朋友,或家人在使用房子。这是不对的。因此,这真的是要确保你只申报与任何租金有关的部分。"

Kasapidis 表示,如果投资者以赠款或州政府支持的形式获得某种形式的救济,这也是应纳税的,并且作为一般规则应申报为收入。

Property Tax Specialists 创始人兼首席顾问 Shukri Barbara 表示,当投资者以低于市场的租金将房产出租给朋友或家人时,也应该警惕过度申报。

Barbara 说:"有些人以低于市场价值的价格租给亲戚,他们想申请利息免税。这是不可以的,如果你申报的租金低于市场租金,那么你只能申报你所获得的租金收入的金额。"

他说,投资者还应该确保不要把维修和装修的税务申报混为一谈,维修费用是可以扣除的,而装修费用则要求随时间折旧。

房东被警告不要申报可疑的减税项目

"例如,如果你正在修理栅栏上的木板,那就是修理。但是,如果您要更换整个围栏,那么您就要求对改造的费用进行折旧。"

"维修是你可以修理的东西,你可以从你支付的服务中获得全额扣除。但是,如果它要进行屋顶等主要项目的更换,那么它将成为改造的一部分。一旦你在一项重大工作上使用新材料,那就是改造。"

Barbara 警告投资者,随着 ATO 建立在其审计能力上,他们的记录保持谨慎。

"每年,他们都会凭借追赶东西的技术能力向前迈进一点。如果 ATO 打电话给你并问你一个问题,他们已经有了答案。确保您的文书工作和记录与您要申请的内容相符。税务局已经有了所有的答案。"

Barbara 还表示,ATO 会检查短期出租平台,以确认它们是否真的以合理的价格出租,而不是抬高价格导致房产空置。

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