2022 澳大利亚最新房产价格预测。在未来一两年内，澳大利亚房地产市场会有什么变化？
澳大利亚房地产市场在 2022 年余下时间及以后的前景如何？
这是人们常问的一个问题，因为房地产市场已经从总体上以澳大利亚各地区强劲而广泛的上涨为特征的上升期，过渡到房地产周期的调整阶段，可以说是多速的。
一方面是澳大利亚最大的两个城市，悉尼和墨尔本的房价略有下降，另一方面是布里斯班和阿德莱德，其增长速度继续以两位数的年增长率增长。
我们进入房地产周期的下一阶段的速度比一些人预期的要快，这是因为RBA对令人惊讶的强劲通货膨胀的反应，提前进行了更积极的利率收紧周期。
虽然这在很大程度上是由于离岸因素预计会随着时间的推移而缓解，但通胀的高起点和国内劳动力市场吃紧意味着澳洲联储将积极推进利率，将利率从 COVID 的"紧急"低点提高到更"正常"的水平。
这是否会导致许多评论员警告我们将迎来房市崩盘？
我不这么认为。
你看……利率只是影响房价的众多因素之一。
房地产市场要"崩溃"，必须有被强制的卖家，而交易的另一方没有人购买他们的房产，这意味着他们必须以非常大的折扣送出他们的房产。
请记住，卖家也是购房者，他们必须住在某个地方，而被迫出售和放弃房屋的唯一原因是他们无法支付抵押贷款。
这种情况发生在：
- 失业率很高，但如今任何想要工作的人都可以找到工作。
- 房贷成本（利率）上升，尽管利率上升，都只达到几年前疫情前的水平，那时的借款人可以应付。
当然，我们房地产市场接下来发生的事情将部分受到利率收紧的速度和程度的影响，但正如您将在下文中看到的，仍然有许多积极因素支撑着我们的房地产市场，这意味着房地产悲观主义者正在经历的房地产崩盘预测不太可能发生。
我们现在从最近的历史来看，银行、我们的政府或RBA都不想看到房地产市场崩盘，他们宁愿支持房贷持有人也不愿接管他们的房屋。
澳大利亚住宅房地产市场的总价值在 2021 年以有记录以来最快的年度增长速度后，最近飙升至 9.9 万亿澳元。
到 2021 年，住宅房产价格上涨了 23.7%，这意味着业主的财富集体价值仅在一年内就增加了 2 万亿澳元！
现在我知道一些潜在买家在问："好吧，现在已经结束了，2022 年房地产市场会崩盘吗？"
他们显然一直在听那些一直在告诉任何准备听的人房地产市场将要崩溃的人的意见，但他们年复一年地做出同样的预测，过去是错的，这次也会错。
澳大利亚房地产市场预测
你可能已经读过那些关于房产价值将下降 10% 到 15% 的预测。
事实上……房产价格将下降 30% 是AFR最近的头条新闻，作者是一位受人尊敬的专栏作家，他在这里不是在谈论市场的某个特定部分，而是在谈论"澳大利亚房地产市场"。
事实是……这种规模的下降以前从未发生过。
1990 年代的经济衰退期间没有，全球金融危机期间没有，2017-18 年的信贷紧缩期间也没有。
考虑到当前的经济状况、我们的财务状况和房地产市场，没有可信的理由表明现在应该发生如此幅度的下跌。
过去几年向我们展示了预测房地产趋势有多么困难……但接下来我将分享一些对 2022 年及以后的剩余时间的房地产预测。
一、我们将看到一个 2 倍速市场
我们已经看到一些地区的房地产价格增长正在放缓，而另一些地区则在下降。
从下图中可以看出，我们正在经历一个 2 倍速的房地产市场。
但是市场中还有市场，不存在一个"悉尼房地产市场"或一个"墨尔本房地产市场"。
外Suburbs、中环Suburbs、内Suburbs和CBD有独立屋、公寓、联排别墅和别墅单元楼。
而且他们的表现都不一样。
但总体而言，我们的市场已经放缓，部分原因是消费者信心下降（RBA希望放慢我们的热情以抑制通胀），很大程度上是由于负担能力问题。
简而言之，买家需要更多的钱来购买房产…… 但他们不能借那么多钱。
而不断上升的通货膨胀和生活成本意味着存款更难存。
这很容易看出为什么我们会进入衰退，不是吗？
但等等，还有更多。
悉尼和墨尔本新房源的增加减轻了市场的一些压力，而由于对利率上升、通货膨胀和未来房产价值的担忧，消费者和购房者信心下降，支出也从商品转向服务。
二、房价将继续上涨……但速度会放缓……
虽然影响房地产价值的因素很多，但房地产价格增长的主要驱动力是消费者信心、信贷可用性、低利率、经济增长和有利的供求比率。
澳大利亚的低房贷利率继续支撑着全国房地产价格的强劲增长。
与往常一样，澳大利亚有多个房地产市场，但总体而言，整个 2022 年，房地产价值应该会增加，但速度比去年慢得多。
这有几个原因，包括：
1. 负担能力问题将限制许多买家：允许借款人支付更多费用的低利率的推动力已经在整个系统中发挥作用。现在，房产价值比本周期开始时高出 20-30%，而此时大多数澳大利亚人的工资增长充其量是温和的，实际价值也很小，这意味着普通购房者口袋里不会有更多的钱来为他们的房子支付更多。
2. 被压抑的需求正在减弱：虽然许多买家在过去几年因新冠疫情推迟了购房计划，但已经有大量买家采取了行动。那里只有这么多的买家和卖家，所以我们可以预计到 2022 年购买的人将会减少。
3. FOMO（害怕错过）已经消失：买家变得更加谨慎，并花时间做出决定。这与去年许多人走捷径进入市场形成鲜明对比。
正如我所说，我们正处于房地产周期的低迷阶段，当然，一些房地产的价值在来年可能会下降，有些下降多达 10%，但这只会在短期内发生。
然而，墨尔本和悉尼房地产市场仍有一些强劲的时期，A 级房屋和投资级房产仍然畅销。
这有点像一只手放在一桶热水里，另一只手放在一桶冷水里，然后说"平均而言我感觉很舒服"。
然而，战略投资者并没有被周期的这个阶段所分阶段，他们明白房地产是一场长期的游戏，他们更关注价值的长期上涨而不是短期的下滑。
房价增长正在放缓，随着RBA开始快速紧缩周期以平息通胀上升，到今年年底房价可能会略有下降。
到 2023 年年中，现金利率可能会升至 2.5%，而市场预计它将接近 3.25%。
虽然固定利率已经大幅上升，但现金利率的急剧上升将流向浮动房贷利率，显着提高最低还款额并降低借贷能力。
另一方面，移民回归、失业率下降和工资上涨以及出口增长和强劲的经济将成为支撑因素。
三、…但并非在所有地区
并非所有地区都将继续强劲增长。
虽然负担能力限制将限制悉尼和墨尔本的房地产价格增长，但较小的首都城市仍可能表现强劲。
但不仅如此，城市内的资本增长将是分散的，我可以看到位于内环和中环Suburbs的房产，尤其是在高档化地区，其表现明显优于远郊更便宜的房产。
虽然到目前为止，Suburbs和更负担得起的市场表现强劲，但负担能力现在正成为一个问题，因为在房地产价格飙升期间，当地人的工资增长很少。
在这些地方，居民的工资包里没有更多的钱来支付现在房产的高价。
不仅如此，Covid19 对低收入者的不利影响要大于中高收入者，后者的收入可能会更快地恢复到大流行前的水平，而许多人根本就没有受到影响。
另一个正在出现的趋势是房地产市场的高端（豪宅）正在推动市场疲软。
四、购房者的购房需求将继续强劲
去年，当澳大利亚各地的房价飙升时，媒体不断提醒我们，我们正处于房地产繁荣时期。
结果是情绪高涨，FOMO是澳大利亚房地产市场的共同主题。
现在，正如我们上面讨论的那样，我们房地产市场的整体增长已经放缓，买家变得越来越挑剔。
然而，市场上购买 A 级房屋和投资级房产的买家仍然多于待售房产，这将支撑此类房产的价值向前发展。
当然，一些可自由支配的买家现在已经退出市场，但人们仍在结婚，其他人正在离婚，有些人正在生孩子，他们通常需要新房，所以我们的房地产市场将继续保持下去。
五、投资者将继续进入房地产市场……
随着租金上涨和首次购房者比例下降，具有现实长期关注的战略投资者将重返市场。
事实上他们已经在这样做了！
六、……他们将排挤首次购房者
尽管 2021 年市场上有许多首次购房者（FHBs），但受到提供给他们的许多激励措施的推动，但现在随着房地产投资者重新进入市场和房地产价值上涨，FHBs 的需求正在消退。
当然，在过去的几年里，投资者的贷款一直很低，但随着历史上的低利率和放宽的贷款限制，投资者卷土重来。
七、邻里将变得更加重要，人们会付出溢价来找到合适的邻里
如果冠状病毒教会了我们什么，那就是在正确的社区中居住在正确类型的房产中的重要性。
现在我们已经摆脱了 Covid 的束缚，我们开始转向优质房产，并且更加重视宜居性。
随着他们的优先事项发生变化，一些买家将愿意为具有"疫情吸引力"以及更多空间和安全性的房产支付更多费用，但需要满足这些新发展需求的不仅仅是房产本身，"宜居"的位置也将发挥重要作用。
在我们新的"Covid Normal"世界中，人们将为在 20 分钟的车程、骑自行车或步行距离内工作、生活和娱乐的能力支付额外费用。
他们会寻找购物、商业服务、教育、社区设施、娱乐和体育资源，以及一些在 20 分钟内到达的工作。
这些社区的居民现在已经开始欣赏在街头社交、支持当地企业、参与当地学校和享受当地公园的能力。
澳大利亚首府城市的许多内城区和部分中城区已经通过了 20 分钟的邻里测试，但很少有Suburbs可以通过，因为开发密度较低，社区的多样性较低，公共交通也较少。
"社区"对房地产投资者也很重要，原因就在这里。
简而言之，这一切都与资本增长有关，我们都知道资本增长对于投资成功至关重要，或者只是为了在您的房屋价值中创造更多的储存财富。
当然，总有机会通过翻新您的房产来增加价值，或者在购买时赚取快钱。
但这些都是一次性的，如果您的房产不在正确的位置，则不会产生长期影响，因为您无法更改或升级位置。
这是关键，因为我们知道房产 80% 的表现取决于位置及其周边环境。
事实上，在过去的十年里，有些地方的表现甚至比其他地方高出 50-100%。
而且，由于当前的环境，未来很可能，人们将更加重视邻里以及内环和中环Suburbs，那里将居住更多的富裕居民和租户。
这些拥有便利设施的"宜居"社区是资本增长表现出色的地方。
我们如何识别这些位置？
是什么让某些地点比其他地点更受欢迎？
与人口统计有很大关系，高档化的地点、生活方式的地点和有抱负和富裕的人想要居住的目的地地点将表现出色。
众所周知，富人不喜欢旅行，他们准备并有能力支付住在Suburbs和步行得分高的地方的特权，这意味着他们可以轻松获得所需的一切。
因此，生活方式和目的地Suburbs，如果在20分钟的步行或开车范围内有各种便利设施，未来可能会有更好的表现。
因此，如上所述，这些地区会获得溢价。
与此同时，这些Suburbs中的许多都将经历中产阶级化，这些Suburbs的收入将不断增长，从而提高人们购买房产并支付更高价格的能力。
八、租金价格将强劲上涨
澳大利亚正在经历一场租赁危机。
在空置率非常低的情况下增加的租金需求将使租金在整个 2022 年继续上涨。
然后，当我们的国际边界重新开放时，这将进一步增加对出租房屋的需求。
如果您想一想……当人们最初搬到一个国家或地区时，大多数人会先租房。
此外，当外国学生返回时，我们将看到靠近教育设施和CBD的公寓租金压力增加。
然而，尽管过去几年没有移民，但只要看看租金是如何上涨的，尤其是房屋的租金。
由于房屋租金上涨会给许多租户带来负担能力问题，公寓租金也将在 2022 年增加。
九、 移民将恢复
摆脱了每天需要前往 CBD 办公室的限制，以及厌倦了被困在我们南部各州的限制，许多澳大利亚人去年向北迁移到昆士兰东南部。
既然澳大利亚的内部边界已经开放，在昆士兰更实惠的住房和人们认为的生活方式利益的推动下，北部移民很可能会持续到 2022 年。
除了就业增长、举办奥运会的长期利益和额外的基础设施建设外，这意味着澳大利亚的这一部分看起来特别积极。
不仅如此，海外移民也已经恢复，给我们的住房市场带来了额外的压力，尤其是在市中心地区和学生校园附近。
十、房产周期将由升级者主导
当前的房地产和经济环境，加上在与冠状病毒相关的封锁一年后给我们许多人留下的伤疤，意味着澳大利亚人正在寻求升级他们的生活方式，而这只是我们在未来几年将看到更多的东西。
事实上，在这个房地产周期中，我们可能会看到更多的四种关键类型的"升级者"。
1. 租户升级到更好的租房：许多租户不再乐于住在小而肮脏的公寓里，而且许多地区的出租单元楼供过于求，他们正在借此机会升级他们的住宿。
其他设法节省押金的租户正在利用许多可用的激励措施，并成为首次购房者。
2. 房主升级到更大更好的房屋：由于利率仍然相对较低，许多现有房主正在将他们的住所升级到更好社区的更大房屋。
事实上，最近的一项调查表明，三分之一的房主希望在未来 5 年内出售他们的房屋。
3. 寻找大海或树木变化的房主：虽然小部分房主正在升级他们的生活方式并从大烟囱搬到澳大利亚偏远地区，但更多的澳大利亚人正在寻求通过搬到更好的社区来提升他们的生活方式。
如上所述，他们喜欢这样的想法：美好生活所需的大部分东西就在附近。
4. 婴儿潮时期的人在降级：许多婴儿潮一代希望通过搬出旧的、疲惫的家庭住宅来升级他们的住宿条件，搬进适合家庭入住的大型公寓或联排别墅。
但他们并不是在寻找巨变或树木变化，他们渴望住在离家人和朋友近的"20 分钟"社区。
11. 我们的经济和就业将保持强劲
当然，澳洲央行希望稍微放慢我们的支出以降低通胀，但尽管如此，我们的经济仍将继续增长（尽管速度有所放缓），失业率将保持在低水平，因为随着我们的经济增长将创造出许多新的就业机会。
那么，我们的经济前景如何？
尽管面临种种挑战，澳大利亚经济仍将继续表现良好，不太可能陷入衰退。
澳洲央行在其最近的货币政策声明中解释说……
澳大利亚经济正在强劲扩张。
尽管全球增长放缓，但预计这将在预测期内持续。
大宗商品价格高企以及私人消费和投资增长大幅提振国民收入，支撑了国内前景。
以下两张图表是 RBA 的预测：
- 未来几年的经济增长，我们的经济仍将令许多其他国家羡慕
- 失业，他们仍然期待强劲的就业增长。
通货膨胀和利率前景
澳洲央行最近警告称，到 2022 年底，澳大利亚的通胀率可能会升至 7%，然后才会放缓。
然而，他们预计通胀率要保持在他们偏好的 2-3% 范围内还需要相当长的时间。
快速变化的通货膨胀和利率形势影响了澳大利亚房地产市场的前景，推动并加剧了对价格放缓的预测。
大多数经济学家预计，RBA将在 2023 年 5 月前将现金利率提高至 2.55%，这比年初的预期更早、更激进。
这引起了人们对房贷压力的担忧，导致经常出现"负面消息"的人说这将导致强制销售并压低我们的房地产市场。
但是，我认为这不太可能，原因有很多：
- 利率只会回到 2-3 年前的水平，那时我们还没有受到房贷压力的困扰。
- 银行一直很保守，过去几年借款的任何人都根据假设如果不是 3% 的话，至少会上涨 2% 来检查其服务能力。
- 澳大利亚人在他们的抵消账户中积累了大量的储蓄，超过一半的房贷持有人提前数月支付了房贷。
- 一半的澳大利亚房主根本没有债务，而在过去几年购买房产的大多数人已经拥有大量资产，投资者正在获得更高的租金，而房主正在获得更高的工资。
- 我们的经济正在强劲增长，任何想要工作的人都可以找到工作，货膨胀和高利率是失业率攀升和人们无法支付房贷的一个问题，但目前情况并非如此。
- 澳大利亚住宅房地产市场太大而不能倒闭，银行都不希望房产价值下跌，这并不真正符合他们的利益。
以下是银行对 2022 年房地产价格的看法
您可能还记得，在 Covid 疫情开始时，来自澳大利亚 4 大银行的经济学家预测，我们的房地产市场将崩溃，房价将暴跌 10% 至 15%。
当然，他们错了。
他们再次修改了我们的 4 大银行的预测，暗示利率上升速度将快于最初预测的整个 2022 年房地产市场降温，然后房地产价值将在 2023 年下跌。
这就是去年澳大利亚房价所发生的事情……
那么这个循环会持续多久呢？
请记住，当前房地产周期的上升阶段实际上是在 2020 年 10 月才开始的。
通常，房地产周期的好转阶段会持续数年，随后是较短的繁荣阶段，最终被RBA提高利率或由APRA引入宏观审慎控制来抑制房地产投资者和购房者的热情而缩短。
然而，这一次我们经历了前所未有的增长速度，看到我们的房地产市场表现得比任何人预期的都要强劲，房价增长率达到了几十年未见的水平。
虽然很多地方都在谈论这个周期到目前为止许多地方的房地产价值增长了 20%，但必须记住，我们房地产市场的最后一个高峰是在 2017 年，在许多地方，房价在随后的一段时间内仍然停滞不前。这意味着从长远来看，平均价格增长并不例外，过去 5 年平均每年增长约 5%。
现在我知道有些人担心并想知道："澳大利亚房地产市场会在 2022 年或 2023 年崩盘吗？"
他们听到了那些一直在追逐头条新闻的永久财产悲观主义者，并告诉所有准备倾听的人，澳大利亚房地产市场将崩盘，房价可能跌幅高达 20%，但只要看看糟糕的跟踪记录，他们在过去的十年中每年都在预测这一点，但他们错了。
目前真正阻碍市场的是房价增长远远超过工资增长的负担能力。
然而，我们的房地产市场一直在不断发展……
是什么推动了澳大利亚的房地产价格？
正如我们之前所讨论的，没有"一个"澳大利亚房地产市场。
事实上，墨尔本、悉尼、布里斯班等地的房地产市场也不止一个。
每个领域的每个市场都是细分的，其中一些细分市场的价格将在未来表现出色，而另一些则不会。
但预测澳大利亚房价并不像看起来那么简单。
从中期来看，房地产价值将与我们的经济复苏影响收入、就业、借贷能力和信贷可用性的程度相关联。
一般来说，这归结为两个基本的经济概念：供需和通货膨胀。
然而，需求的一个子组成部分，称为"支付能力"，经常被忽视。
了解这些概念如何共同影响房地产对于一个人是否相信或怀疑房地产价值是否会上涨至关重要。
在自由市场经济中，当供应高而需求低时，任何商品的价格都会下降。
换句话说，当某样东西的供应量过大时，就称其为"买方市场"，因为卖方必须通过竞争（通常是通过降低价格）来吸引买方。
相反，当供应低而需求高时，价格往往会上涨，因为买家会抬高价格以争夺有限的供应。这被称为"卖方市场"。
让我们这样看……
- 关于供应…… 他们没有在最理想的地区建造更多的房地产，因此，我说的是泥土，而不是建筑物。
- 在需求方面，澳大利亚制定了一项商业计划，在未来 30 年内将人口增加到 40,000,000 人。
现在我们已经介绍了两个基本的经济概念，让我们来看看在中长期支持我们的房地产市场的 8 个关键基本面。
（一）人口增长
在过去的几十年里，持续强劲的人口增长一直是支持我们房地产市场的关键驱动力。
澳大利亚的人口每年增长约 360,000 人，这意味着我们每年需要建造约 170,000-180,000 套新住宅来容纳所有新家庭。
在过去的两年里，人口增长停滞不前，但既然大门已经打开，将允许超过 200,000 名海外移民来到我们的海岸，这应该会再次增加。
当然，澳大利亚很可能被视为世界前进的避风港之一。
与此同时，我们省会城市挂牌出售的新房数量正在下降，造成供需失衡。
（二）住房供应
住房供应显然对房价有显着影响：供应不足会给价格带来上涨压力，而供应过剩则会造成相反的结果。
以前在澳大利亚许多地方出现的住宅供过于求的情况现在已经消失，而且很少有新的大型开发项目正在筹划中。
考虑到建造新庄园或大型公寓大楼需要多长时间，我们将在未来一两年内在我们的首府城市经历地理位置优越的房产供应不足。
（三）房屋面积趋势发生了变化
同样在供应问题上，澳大利亚家庭已经老龄化，很快千禧一代将占房地产市场的三分之一，而他们的家庭趋势总体上是小型房产。
更多的一人和两人家庭意味着，在未来，我们将需要为相同数量的人提供更多的住宅。
（四）利率
低利率环境使买家能够以更便宜的价格借到更多钱。
正如我们在过去几年中看到的那样，这反过来又给买家带来了阻力。
更多的买家意味着供应难以赶上，并且出现失衡。
在目前的市场上，利率正在迅速上升，预计在今年剩余时间内将进一步加息。
但它们仍然相对较低。
因此，普遍的低利率环境使得拥有房屋变得更加容易，无论是作为自住业主还是投资者。
（五）租房者
在空置率非常低的情况下增加的租金需求将使租金在整个 2022 年继续上涨。
这将给住房供应带来压力。
很快，我们 40% 的人口将成为租房者，部分原因是负担能力问题，但也因为生活方式的选择。
政府没有为这些人提供住宿。这取决于作为房地产投资者的你和我。
另一方面，承压的租赁市场将迫使一些潜在买家提前进入房地产市场。
（六）投资者
投资者有助于推动市场情绪和趋势，从而对房地产价格产生连锁反应。
在当前的市场中，投资者卷土重来。
更多的投资者意味着更多的买家，这意味着更多的需求相对于可用房产的供应。
与所有供需动态一样，这使价格处于压力锅中。
（七）经济
影响房地产市场价值的另一个关键因素是经济的整体健康状况。
这通常通过经济指标来衡量，例如国内生产总值（GDP）、就业数据、制造业活动、商品价格等。
笼统地说，当经济不景气时，房地产也不景气，当经济强劲而信心高涨时，这反映在房地产价格上。
（八）债务的可用性
不用说，债务的可用性直接影响房地产价格的轨迹。
目前，澳大利亚的银行体系强大、稳定、稳健。
尽管少数购房者在财务上过度承诺，但不应真正担心家庭债务，因为总的来说，它掌握在那些有能力负担的人手中。
澳大利亚房价预测
我可以大胆地宣称这里的房价上涨 20%，或者那里的房价下跌 5%……但我们都知道这不是我们的房地产市场的运作方式。
你看，我们已经知道我们的房地产市场是如此细分（取决于位置、房产类型、潜力等），因此无法准确计算出我认为 2022 年及以后我们的房价将走向何方。
但我要说的是这个。
价格增长可能正在放缓，但未来不会"崩溃"。
原因如下：
- 平均来说，澳大利亚人比以往任何时候都更富有
- 抵押压力低（事实上，一半的房主根本没有抵押）
- 利率上升了，但仍然相对较低
- 银行对压力测试持保守态度（这再次意味着违约的可能性很低）
- 住房供应仍然短缺
- 移民即将激增，需求随之而来
- 澳大利亚的经济强劲，并已从 Covid-19 疫情期间的经济放缓中恢复良好
因此，您可以争辩说我们的房地产市场一如既往地强劲。
展望未来，房地产价值将在 2022 年及以后增长，但增长速度比 2021 年要慢得多。
悉尼房价预测
悉尼的房地产市场状况继续缓和，上一季度房价下跌 0.5%。
一年前，悉尼房价每季度上涨 9.3%。
较弱的情况也可以从交易活动减少中看出，我们对房屋销售的估计与去年同期相比下降了近 40%，尽管最近一波新冠疫情和与天气有关的房屋事件可能会造成一些干扰市场的活动。
随着需求放缓以及新房源的流动量高于平均水平，可供出售的房屋数量一直呈上升趋势。
截至 3 月底，可供出售的房屋数量比一年前同期增加了 7.5%，为购房者提供了更多选择，减少了决策的紧迫性。
然而，现在越来越多的投资者正在进入悉尼市场，他们意识到虽然找不到便宜货，但在 12 个月后，他们今天购买的房产看起来会很划算。
墨尔本房价预测
墨尔本房价下跌 0.1%，这是连续第四个月房价持平或下跌。
由于 3 月份广告库存水平上升至高于前五年平均水平的 8%，估计销售活动减少至低于五年平均水平约 9%，因此情况转弱。
随着更高的库存水平和更少的竞争，买家正在逐渐找回一些筹码。
与去年相比，房屋的销售时间增加了大约一周，卖家折扣率略有回升，拍卖清盘率已逐渐下降至始终低于 70% 的水平。
在墨尔本大都会，我们发现战略投资者和购房者仍在积极寻求升级，将目光从市场上移开。
尽管 2022 年墨尔本的整体房地产价值可能会再次强劲增长，但与我们所有的首都城市一样，墨尔本房地产市场并不单一，A 级住宅和投资级房地产可能会跑赢大盘。
布里斯班房价预测
布里斯班仍然是澳大利亚最强劲的首都城市房地产市场，过去一个月房价上涨了 2%，比过去一年上涨了近 30%。
过去一个月，房价上涨了 2%，以澳元计算，3 月份布里斯班的房价中值增加了近 15,000 澳元。
尽管澳大利亚其他地区的增长正在放缓，但布里斯班的房地产市场今年继续表现强劲。
当然，它最近遭受了毁灭性的洪水，但历史表明布里斯班房地产市场的弹性会迅速反弹。
洪水似乎为白热化的布里斯班房地产市场起到了断路器的作用，但我们的实地经验是，市场仍在蓬勃发展。
只是没有足够的新房产进入市场来满足许多想要在布里斯班购买的购房者和投资者。
布里斯班的广告库存水平仍然非常紧张，总库存水平比前五年平均水平低 42%。
与此同时，截至 3 月季度的房屋销售估计比五年平均水平高出 38%。
在过去的十二个月里，布里斯班的每个次区域的房价都上涨了 20% 以上，然而，昆士兰东南部的沿海市场是该州的增长领头羊，房价在一年中飙升了 32%，横跨阳光海岸，黄金海岸高出 30%。
布里斯班房地产市场的长期前景也看好，州际移民推动了强劲的人口趋势，大量的基础设施预算，以及宣布布里斯班将举办 2032 年奥运会后的兴奋程度不断提高。
同样，黄金海岸和阳光海岸等热门地区的需求也很强劲，因为他们在家工作的灵活性有所提高，而且在大烟囱地区的通勤频率也有所降低。
与此同时，房地产投资者的活动一直很强劲，尤其是房屋投资者，不仅来自当地人，还来自看到布里斯班房地产价格强劲上涨和有利租金回报的州际投资者。
但是，没有一个昆士兰房地产市场，也没有一个昆士兰东南部房地产市场，不同地点的表现不同，而且很可能会继续如此。
房屋仍然是潜在购房者的最爱，锁定后需求上升，与去年相比仍显著升高。
然而，公寓需求一直在下滑，一般来说，昆州的公寓比房屋的投资风险更高，特别是由于公寓的供应量很大，不适合家庭或自住者。
综述所述，布里斯班可能是未来几年表现最好的房地产市场之一，但尽管布里斯班的一些地区具有强大的增长潜力，但这些地区的合适房产将进行巨大的长期投资，应避免某些子市场，例如瘟疫。
我们的团队注意到当地消费者信心显着增强，越来越多的购房者和投资者对房产表现出兴趣。
与此同时，多年来，我们收到了来自州际投资者的更多询问。
堪培拉房价预测
堪培拉的房地产市场一直是一个"安静的成就者"，根据 Domain 的房价报告，堪培拉的房价中位数是澳大利亚所有首都城市中价格跳升幅度最大的，在短短的一年内大幅上升了 25.5%，或在本季度上升了 3.7%，达到新的中位数 101.5 万澳元。
这意味着价格在 6 月季度每天飙升近 1,054 澳元，总计上涨 96,000 澳元。
Domain 的报告解释说，这是近三年来最陡峭的价格加速。
内北区、内南区和沃登谷的房价中位数现在都在七位数以上。
但是，由于近年来的开发热潮包含价格，因此单价增长受到了更多限制，尽管它们正在接近历史高位，较 6 月季度上涨 18,000 澳元（或 3.6%），达到 504,217 澳元。
有趣的是，自疫情以来，堪培拉房价大幅上涨了 30.9%，单价上涨了 9.4%，这是澳大利亚所有城市中增长率最高的。
珀斯房价预测
珀斯的房地产市场迎来了第二波风潮，房价的增长率与其他州府首府城市的房价逆周期增长。
自去年年底增长率跌至近期低点以来，势头一直在增强，当时季度增长率几乎持平于 0.4%。
此后三个月的趋势增长率已升至 2.4%，月增长率为 1.1%，处于去年 5 月以来的最高水平。
随着时间的推移，我不会惊讶地看到西澳大利亚的居民外流。
珀斯与世隔绝，经济上过度依赖采矿业，这意味着许多潜在的购房者会考虑搬走，以促进他们的职业生涯。
珀斯的总租金收益率是所有首都城市中最高的，独立屋为 4.2%，单元楼为 5.5%。
但西澳大利亚有吸引力的房地产价格并不意味着投资者应该跳入珀斯房地产市场，澳大利亚其他地区有更好的机会。
问题是西澳大利亚经济过于依赖一个行业，采矿业，其中大部分依赖中国，这对西澳大利亚的房价有直接的连锁反应。
如果不改变西澳经济的结构，就不可能提供大量高薪工作和人口增长的大幅增长，以在中长期内继续推动强劲的房价增长。
霍巴特房价预测
霍巴特是投机性房地产投资者的宠儿，也是 2017-18 年度表现最佳的房地产市场，虽然住宅价值在 2020 年 2 月创下历史新高，但其繁荣被 Covid-19 打断。
霍巴特的房产价值再次上涨，在过去一年中达到了 27.7% 的新纪录水平。
阿德莱德房价预测
阿德莱德的房价在 3 月份又上涨了 1.9%，使房价中值达到约 603,000 澳元。
月涨幅是所有首都城市中涨幅第二高的，仅次于布里斯班。
推高价格的关键因素之一是广告供应的持续短缺。
广告挂牌总数比前五年平均水平低 40% 以上，而截至今年第一季度，总销售额估计比前五年平均水平高 53%。
阿德莱德的部分吸引力在于相对较低的房价。
房价中值比悉尼低 740,000 澳元，比墨尔本低 340,000 澳元。
负担能力怎么样？
随着去年澳大利亚大部分地区的房地产价值上涨超过 20%，负担能力开始受到影响，特别是在社会经济较低的地区和我们两个大的首都城市。
但澳大利亚的房产从来都不是便宜的，如果你想住在任何一个世界级城市的好地方，它们就从来没有便宜过。
然而，由于高房价和不断上涨的影响，现在首次购房者开始感到压力。
然而，My Housing Market 首次购房者住房贷款负担能力指数 2 月份季度的最新结果显示，国家负担能力略有改善。
My Housing Market 首置业者住房贷款负担能力指数衡量首置业者平均偿还房屋贷款所需的平均收入比例，是由澳大利亚统计局的统计数据得出的。
指数值越高，首置业者的住房贷款还款越难负担。
全国首次购房者住房贷款负担能力指数在 2 月季度小幅下降 0.2%，但仍比 2021 年 2 月季度的记录高出 10.0%。
澳大利亚房地产市场的长期前景（2025-2030 年）
目前，大约有 2550 万澳大利亚人，政府在 2021 年初发布了代际报告（IGR），以帮助澳大利亚和企业规划未来 40 年。
IGR 预计到 2060-61 年澳大利亚人口将达到 3880 万，尽管这比之前的预测略低，因为新冠疫情减缓了发展速度，但这仍然意味着澳大利亚的人口预计将比大多数其他发达国家增长得更快。
尽管预计人口减少，但这些趋势确实具有纪念意义。
如果你仔细想想，自欧洲人定居以来，澳大利亚用了 200 多年的时间才达到今天的 2550 万人口。
但在未来 40 年，我们的人口将增加约 1330 万人。
也就是说，会增加 50% 以上！
更糟糕的是，目前每个家庭有 2.5 人，但 IGR 预测每个家庭的平均人数将进一步减少，这意味着我们将需要比目前多三分之一的房地产。
为了应对从现在到 2061 年预计的人口增长，我们可能需要为当前存在的每两处房产建造一处新房产！
所有这一切都意味着我们的生活方式将发生巨大变化，而城市规划者将难以应对这种增长。
因此，当我们考虑澳大利亚未来五年的房地产预测时，我们必须考虑人口增长将如何影响房地产投资选择。
以及战略性、知识渊博的投资者将如何充分利用不断变化的趋势。
我们对澳大利亚房地产市场的预测是，不仅在CBD，而且在我们的中环Suburbs，将会有更多的高层公寓楼。
事实上，我们已经开始看到这一点，尤其是在墨尔本和悉尼。
我们还预计会有更多的中等密度住房，特别是联排别墅将成为一种流行的生活方式，在更紧凑的土地上提供现代大型住宿。
太好了，那么 2030 年澳大利亚的预测房价是多少？
试图预测未来的房地产价格是愚蠢的，因为没有人真正知道通货膨胀和利率会发生什么。
但我们可以看到的是，随着我们越来越多的人想住在澳大利亚的大型首都城市（特别是那些靠近CBD或水面的地方），那里会有更多的海牛，而这种稀缺性只会推动房产价格的上涨。
我经常被问到的其他问题
澳洲房价什么时候降？
这是一个很难回答的问题，因为没有"一个"房地产市场，但有多个市场，每个市场都处于房地产周期的各自阶段。
在墨尔本和悉尼这些更昂贵的Suburbs，价格已经下降了 5% 到 10%，但这些Suburbs导致过去几年价格大幅上涨，而且它们总是波动更大的地方。
另一方面，墨尔本和悉尼中环Suburbs对"A级"房屋和投资级物业的需求仍然强劲。
布里斯班和阿德莱德的房价仍在增长，但增速放缓。
但是，从广义上讲，我对房地产价格未来的预期是，随着需求放缓和监管机构收紧贷款要求，房地产价格增长将在整个 2022 年及以后放缓。
但他们不会崩溃。
我们的经济强劲，移民将继续增加，供应不足，我们的租赁市场面临很大压力。
这些因素，再加上澳大利亚强劲的经济和仍然很低的利率，将有助于支持我们的房地产市场，从而支持未来的房地产价格。
澳洲有房地产泡沫吗？
随着我们退出房地产周期的"繁荣"阶段，一些专家警告说，我们可能处于即将破裂的房地产价格泡沫中。
但是，房地产繁荣和价格泡沫之间存在巨大差异。
泡沫总是会破灭，一旦破灭，房价最终会比开始时低得多。
另一方面，房地产繁荣最终失去动力，偶尔会出现小幅价格调整，然后是长时间几乎没有增长。
问题是它们一开始看起来都一样。
那么繁荣和泡沫之间有什么区别呢？
这是导致增长的买家类型。
当价格上涨时，投资者的购买需求就会增加，而且价格上涨得越多，投资者就越想购买房产。
尽管价格上涨，但自住业主的繁荣仍在发生，而且价格上涨得越多，需求就越放缓，然后随着价格变得难以承受而停止。
只有投资者主导的繁荣才会变成泡沫。
投资者主导的繁荣可能会变成泡沫，因为投资者不像自住业主那样购买房产来居住。
利润是他们唯一的考虑，害怕失去是他们唯一的担忧。
这意味着当价格增长放缓或停止时，投资者开始将其房产投放市场并尝试出售。
当待售房产数量超过买家需求时，价格开始下跌。
随着越来越多的投资者试图抛售，恐慌开始出现，因为没有人愿意购买，泡沫破灭了。
那么，我们是否处于房地产泡沫中？
不。
因为 2020-21 年出现的房地产繁荣是买家利用极低利率和政府激励措施的结果，这些激励措施旨在让我们的经济在放缓的情况下保持运转。
这些主要是希望升级现有房产的自住买家，甚至是那些希望比计划更早地跳上房产阶梯以利用更便宜的借贷成本的人。
这不是投资者主导的投机泡沫。
自住业主的繁荣只是放缓，当它们结束时价格并没有崩溃，因为购买的房产现在是人们的家。
当买家需求结束时，就没有出售的动力。
只有那些因个人、家庭或商业原因真正需要搬家的房主才会这样做。
房地产繁荣可以随时随地发生，只要住房需求超过供应，但只有投资者主导的繁荣才会变成泡沫（但通常不会）。
我应该现在买房还是等到 2023年 ？
对于现在正在阅读本文的一些人来说，2022 年绝对是您考虑购买房产的最糟糕的时间。
有更高利率的阴影，持续的媒体报道预测房产价值下降和迫在眉睫的房产崩盘（顺便说一句，这是错误的）以及世界各地的地缘政治紧张局势。
事实上，对于一些人来说，今年继续购买房地产可能会削弱他们的经济实力，不仅是现在，而且在未来也是如此。
但现实情况是，对于投资者来说，购买房产没有"最佳"或"最差"时间。
这就是为什么……
房地产投资是一个过程，而不仅仅是一个事件。
因此，与其仅仅谈论在 2022 年出去买房，或者如何把握市场时机以最好地购买房产，不如考虑投资的正确时机是当你拥有所有的鸭子并且它适合你的财务状况时和你的长期计划。
这意味着您拥有：
- 战略性房地产计划，让您了解自己的发展方向以及实现财务目标需要做的事情，
- 建立正确的所有权结构以保护您的房产并合法地减少您的税收
- 稳健的财务策略，备有未雨绸缪的缓冲，为您争取时间
在澳洲买房值不值？
就资本增长而言，它可能没有加密货币或股票的速度，但就随着时间的推移提供一致的结果而言，澳大利亚的房地产是一项了不起的投资。
随着时间的推移，澳大利亚的房地产市场一直在取得成果。
事实上，澳大利亚的房地产繁荣使 5 个澳大利亚城市在 2022 年跻身Knight Frank全球优质房地产价格增长前 20 名。
由于房地产价格强劲增长，国际房地产咨询公司Knight Frank的2022 年第一季度优质全球城市指数将黄金海岸加冕为澳大利亚排名第一的优质房地产市场。
该市排名第七，优质房地产价格每年上涨 19.3%。
悉尼以 16% 的涨幅紧随其后，位居第 9 位，而布里斯班和珀斯分别以 11.3% 和 11% 的涨幅排在第 12 和第 13 位。
墨尔本也以 10.9% 的年价格增长率位列第 14 位，位列前 20 名。
您想知道如何在房地产周期的这个有趣阶段进行投资吗？
如果您像许多房地产投资者一样，您可能想知道目前做什么是正确的。
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