澳大利亚房价可能下跌超过30个百分点

如果澳大利亚储备银行实现了超激进的市场预期，将其现金利率从大流行后的低谷0.10%一直提高到4.25%，那么澳大利亚的房价可能下降30%以上。

这将转化为最便宜的折扣可变抵押贷款利率从2.25%左右增加到6.50%，或者可能更高，因为银行信贷利差（或资金成本）已经急剧扩大了。

这项新发表的研究代表了我们进一步完善澳大利亚房价预测的努力，自2021年10月以来，我们预计如果RBA将利率提高100个基点以上，住宅价值将下降15-25%。

由我们的首席宏观战略家基兰-戴维斯进行的分析，完善和扩展了特伦特-桑德斯和彼得-郁金香对住房市场的复杂说明中的模型，其中考虑了需求和供应的变化。

我们以前曾用桑德斯-郁金香(Saunders-Tulip)模型的改进版来研究借款利率永久增加100个基点的影响，这表明全国住宅价值将大幅缩减约33%。

我们利用自己的基本面分析将这一估计下调至15-25%。在2021年10月公布这些结论后，几乎所有银行都按照我们的下限修订了自己的住房预测，这可以说是银行预测者有史以来最看跌的一次。

在公开无视ST模型多年之后，RBA在其最新的金融稳定审查中采用了ST模型，用于压力测试。在这项工作中，RBA研究了对借款利率的200个基点的临时冲击，这使得实际房价下降了大约15%。

戴维斯在此基础上更进一步，灵活运用ST模型，模仿市场对RBA现金利率走向的定价。他假设现金利率在2023年攀升到4.25%的高峰，然后在2025年下降到3.75%。

采用这种利率概况会使澳大利亚房价从高峰到低谷的下降幅度大大增加，大约为40%。这比次贷危机期间美国住房市场的情况要糟糕得多，根据Case-Shiller指数，美国住房市场下跌27%。根据CoreLogic的数据，这也将使澳大利亚房屋价值自2014年以来的所有收益化为乌有。

虽然这项研究有几个局限性，但其中一个关键是，它没有考虑到从住房市场到更广泛的经济，从而到货币政策的负面反馈。

我们所知道的是，悉尼和墨尔本的房价现在正处于自由落体状态，每月下降约1个百分点。其他市场，如布里斯班、堪培拉和珀斯，也已开始翻身。

鉴于家庭的利率敏感性和债务水平的急剧上升，中央银行有理由仔细评估应对紧缩政策的行为转变。

在这个节骨眼上，RBA似乎并不担心政策过度的后果，而且根据行长Phil Lowe的公开讲话，它希望迅速将其现金利率提高到2.5%。据推测，它认为它可以在不对经济产生实质性不利影响的情况下做到这一点。这将意味着将最便宜的折扣可变房贷利率提高到5%左右。

本专栏的观点是，澳大利亚房价创纪录地下跌15-25%，再加上养老金余额迅速缩水，将说服RBA，暂停其加息周期以评估这些变化对家庭行为的影响是有好处的。

重塑资产配置格局的深刻变化确实让人惊叹。如果定期存款的年利率在3%以上，无风险的10年期英联邦政府债券的收益率超过4.1%，那么人们如何购买年收益率只有3.5%或4.5%的高风险商业地产？

按照这种思路，你为什么要买一个收益率为3%或4%的住宅投资物业（未计入交易成本、折旧和其他费用）？

如果BBB评级的麦格理银行债券的年收益率为7%，那么你为什么要购买收益率为4.4%的麦格理银行股票（包括法郎贷项）？

这个问题同样适用于各大银行。

当你可以购买BBB+评级的CBA次级债券，支付5.9%的固定收益率，且下行风险低得多时，为什么要购买CBA股票，收益率只有5.9%（包括法郎）？或者由CBA发行的等级更高、波动性更低（相对于CBA股票而言）的混合债券，其预期赎回（或还款）日期的收益率为7.9%？

多年来，我们一直在谈论 “寻找收益 “的动力。也就是说，中央银行如何将利率降至零，以鼓励爸爸妈妈们出去投机投资，寻找更高的回报。

随着现金利率的飙升，无风险回报率跃升至3-4%，我们相信对收益率的追求将被 “对安全的追求”（和流动性）所取代。这将要求所有资产价格大幅下调，正如我们在去年12月和1月反复警告的那样。我们特别提到了股票、信贷、债券和加密货币。

迄今为止，标准普尔500指数已经下降了24%，而纳斯达克指数下降了34%（我们预测标准普尔500指数将下降30%以上）。比特币已经从2021年的峰值下滑了71%，并有望在2018年出现类似于83%的损失（将目标定为11,000元左右）。

多年来，澳大利亚养老基金在其资产配置中一直大量超配股票，而低配现金和债券，部分原因是股票提供的风险溢价大大高于相对低风险或无风险资产所提供的回报。现在情况不再是这样了。事实上，与现金和低风险债券相比，大多数资产现在看起来是可怕的赌注。

几乎所有的投资者似乎都忘记了一点，那就是如果你有一个坚定的对抗通货膨胀的中央银行，致力于使用其现金利率来对抗价格压力，那么现金和浮动利率的债务是你最好的对冲工具，就像美国联邦储备委员会和RBA似乎是这样。回顾一下，1990年1月，RBA的目标现金利率是令人难以置信的17.5%!

这并不是说债券市场不受资产定价调整的影响。基准的固定利率澳债综合债券指数自2021年8月的峰值以来，已经创下了14.1%的损失。这是因为该指数中的固定利率债券的收益率已经从去年的0.7%左右的低点跃升至今天的惊人的4.1%。

浮动利率票据也未能幸免，它们直接受益于RBA现金利率的上升，因为它们支付的收入增加了。虽然季度银行票据互换利率已经从去年的0.

如果我们以主要银行混合债券为例，它们在2022年5月已经损失了超过3%的价值，因为它们高于银行票据互换利率的信用利差已经从2021年12月的2%左右跃升到今天的3.6%。这意味着，一个5年期的主要银行混合债券在2021年支付2.01%的运行收益率，今天已经升至5.3%。当然，投资者正在用当前的估值与更高的未来收入回报进行交易。