住房可能成为新的税收改革

当悉尼莱卡特Suburbs的市长在2011年当选为新州议会议员时,他带头反对建造1250套公寓,以取代一个腐烂的赛马场。

Forrest Lodge,正如它的名字一样,将城市的一个疲惫的角落转变为一个繁荣的社区。绿党议员杰米-帕克(Jamie Parker)所预测的当地房地产价格下跌的情况从未发生。

今天,帕克再次激起了社区对城市发展的不满。

澳洲房产

在这个城市,住房成本是造成社会平等的最大原因之一,帕克正在开展一场运动,反对在新的商店、办公室、公园和火车站旁边建造具有美丽水景的公寓的罕见机会。

反对者对罗泽尔的Bays West项目的主要抱怨是,它将掩盖–等等–一个废弃的发电站。

这场纠纷是一个例子,说明为什么澳大利亚的房地产价格不必要地高,这是一个全国性的问题,在悉尼感受最强烈。

如果新的联邦工党政府解决了这个问题,或者至少使问题不那么严重,那么就可以开辟一条改革的道路,导致退休政策和年龄养老金。

澳大利亚房地产价格最活跃的批评者之一,澳大利亚储备银行前经济学家彼得-图里普(Peter Tulip)表示,解决方案看似简单,实则不然。

“社区需要接受更高的住房密度,”他说。”我们不需要改变立法或程序;我们需要改变价值观。规划决策需要更多地考虑住房的可负担性,减少对当地反对意见的重视。”

为了说服公众,Tulip希望改变观念。他希望人们不要把公寓楼看作是破坏和平社区的丑陋入侵者,而是把反对公寓楼理解为通过推高住房成本而造成经济不平等。

现在在自由市场智囊团独立研究中心工作的图利普,目前正在逐个Suburbs计算规划限制对公寓成本的增加程度。

新的数据还有几个月才公布,它应该揭示出那些通过让房地产开发商难以将房屋改建为公寓来迎合居民的富有的议会。

早些时候,郁金香公司在全市范围内进行的分析估计,平均每套公寓的建造成本为50万元,这个数字包括建筑商的利润、土地和融资成本。由于规划规则和类似贝斯西区对新公寓的反对,对土地供应的限制,使成本增加了35万至85万元。

郁金香说,建筑成本和销售价格之间的差额通常由土地所有者获得,如果土地所有者不欣赏他们的泥土的价值,则由开发商获得。

无论哪种方式,社会都在从青年男女和家庭中榨取财富。债务被不必要地强加给他们,或者他们被迫到Suburbs的边缘,远离文化和大城市的其他好处。

这个问题是如此明显,以至于联邦和州政府提供滚动计划,帮助人们购买他们的第一个家。新州政府在下周二的预算中承诺了另一项计划,据说这是对州长Dominic Perrottet的计划的进展,即用每年的土地税取代房产购买的印花税。

大多数变化都是象征性的,因为问题是由地方、州和联邦各级政府的决定造成的。工党在选举前的住房问题发言人杰森-克莱尔(Jason Clare)认识到了这一点,并承诺采取三个层次的方法。

在政府中,克莱尔得到了晋升,而这一职位由塔斯马尼亚人朱莉-柯林斯担任,她在陆克文第二届政府中担任了两个月的住房部长。柯林斯目前对城市发展的看法尚不清楚,但她曾担任工党的老龄化问题发言人达五年之久。

退休人员和养老金领取者是住房挑战的另一部分。税收制度惩罚房屋销售,这鼓励了夫妇在他们的孩子离开家很久之后仍然留在大房子里。他们的房子可以避开资本利得税和年龄养老金的财富截止点。

附近建造的优质公寓将激励退休人员离开他们的大房子,这些房子可以给有孩子的家庭使用。退休人员希望留在他们熟悉的Suburbs,在他们的朋友周围。

约有70%的65岁以上的人依靠福利。

住房可能成为新的税收改革

随着澳大利亚的老龄化–到2047年,我们中约有25%的人将超过65岁–对年轻一代来说,由老人承担他们退休后的大部分费用才是公平的。在许多情况下,这意味着将他们的房屋变现,莫里森政府在2021年的预算中通过扩大一个很少使用的反向抵押贷款计划,暂时鼓励这一步骤。

由于有足够的时间来担心钱的问题,退休人员是一个有意见的群体。说服他们接受税收减免的损失将是政治上的挑战。杰米-帕克对Bays West的反对可以通过立法手段来克服。(该项目仍处于咨询阶段。)改变退休人员生活的基本财务状况将需要他们的同意,而且费用可能会很高。

但是,经过20年的失败尝试,改善税收制度,重点是收入税、商业税和消费税的组合,需要一个新的方法。住房政策可以成为新一代政治领导人进行经济改革的起点。

至于十年前的森林小屋项目,当时的居民认为,”该地块的过度开发将导致交通的大量增加,并使该地区的房屋贬值”。

该区被改造了。

住房可能成为新的税收改革

在2011年和2016年的人口普查之间,高层公寓的比例从10%的住宅上升到46%的住宅。这是在悉尼看到的同类最大的转变之一,速度很快。

毗邻的Annadale、Camperdown和GlebeSuburbs的房价随着新的公寓式住宅邻居的迁入而发生了什么变化?他们的房价不断上涨,增加了已经富裕起来的居民的财富。

也许这就是教训:社区可以被扩大,让每个人都过得更好。

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