税率上升,税收陷阱可能会抓住房地产投资者

通过自我管理的养老基金(SMSF)投资房地产的投资者被警告说,随着利率和维护成本的持续上升,一个税收陷阱可能迫使他们进行资产的火速出售。

据了解,SMSFs持有的住宅和商业物业总价值超过1400亿元。

当新的贷款金额加上其他养老金资产的价值超过170万元的限制时,问题就出现了,排除了额外的贡献。

澳洲房产

“投资者需要密切监测他们的超级,以确保他们不会被抓住,”毕马威企业的SMSF和房地产规划主管Julie Dolan说。”这尤其适用于那些在过去四年中没有在其SMSF中贷款购买房产的人。”

例如,威尔和温迪是一对退休夫妇,他们决定通过他们的SMSF进行100万元的有限追索权借款安排(LRBA),以资助购买房产。

截至去年6月30日,这对夫妇在其SMSF内的个人成员账户的价值分别为120万和100万。

他们都计划在今年6月30日之前,每年提供约11万元的非优惠捐款。

但在开始贷款后,威尔的调整后余额是175万元,温迪的是145万元。这意味着威尔没有资格进行优惠贷款,因为他的总养老金余额超过170万元。

将未结清的LRBA余额加入成员的余额的规则适用于2018年7月1日或之后开始的SMSF。其他基金中的养老金资产包括在170万元的总额中。

Dolan说,利率上升、股票市场波动和投资者的紧张情绪应该鼓励SMSF成员审查他们的基金投资。

“这是重新审视你的基金投资策略的最佳时机,以确保实际投资和拟议的未来投资与你的目标和退休目标一致,”她说。

多兰说,审查应该考虑资产类别是否需要重新平衡,或者风险、回报、多样化以及流动性是否需要改变,特别是如果成员已经开始领取养老金,或者有人已经离开或加入基金。

根据澳大利亚税务局(ATO)的分析,去年SMSF为购买住宅和商业地产而进行的借款跃升约22%,达到近660亿澳元,因为投资者增加了对强劲房地产市场的投资。

分析显示,由于价格上涨和新的投资,SMSF的财产价值也增加了约22%,达到创纪录的1400亿元。

Foster Ramsay金融公司的房贷经纪人Christopher Foster-Ramsay说,利率上升正在将第一套住房的买家挤出市场,并为投资者创造机会。

“情况发生了变化,”福斯特-拉姆塞说。”许多投资者一直在坐以待毙。但对租赁物业的强劲需求正在创造大量的投资者兴趣。”

AJ Financial Planning公司的创始人、投资顾问Alex Jamieson说,包括医疗和法律事务所在内的成熟企业的所有者也热衷于将商业住宅纳入其基金。

“它消除了租金上涨的不确定性,以及被想要建造公寓楼的业主踢出去,同时利用税收优惠来建造退休资产,”Jamieson说。

向SMSF贷款的Think Tank集团表示,与住宅贷款相比,其对公司–通常是小企业–的贷款额度几乎是两倍。

根据监测利率的Canstar,在上个月现金利率上升后,8家贷款机构提高了SMSF贷款的利率,平均为26个基点。

根据Canstar的数据,25年100万元本金和利息贷款的前五名浮动利率从大约3.95%到4.27%不等。

SMSF房东和其他房产投资者的关键区别在于,对房贷的偿还必须从基金中支付。

如果租金收入不足以支付,可以向基金缴款–但上限为每年25,500元(税前缴款)或110,000元(非优惠缴款)–最高为170万元的限额。

如果维持房产投资的成本上升,而他们又无法用额外的供款来补充他们的基金,这可能会给计划成员带来问题。

选项包括提高租金,使用基金的现金储备,出售房产或出售其他资产,如股票,这些资产的交易价格通常比最近的高点有很大折扣。

SMSF成员的房产投资仍然强劲,因为租金回报率上升,来自首次置业者对住宅房产的竞争有所缓解,而公司业主继续购买他们的办公室、仓库或工厂。

根据SQM研究,在过去的12个月里,由于供应量未能跟上需求的急剧增长,特别是在密度较高的地区首府,租金增长了15%至20%。

SMSF成员在最后确定其年终报税时应考虑。

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