全球住房市场正在走向衰退吗？

世界上许多中央银行的一系列加息，使曾经迅速膨胀的全球房价的泵停滞不前。专家们预计，持续的加息将结束房屋价值两年来的快速飙升，并使价格增长急剧放缓。

然而，由大流行病引起的住房热潮还没有完全结束。伦敦的房产看房会仍然吸引着大批的潜在买家。房屋的售价仍然远远超过其要价。

类似的压力也在其他市场表现出来。在美国，3月份的房价年增长率为20.6%，是35年前开始有记录以来最快的。在2021年的最后一个季度，经合组织（富国经济俱乐部）38个国家的实际房价在两年内上涨了16%。这是自50年前开始记录以来的最快速度。

然而，价格增长的大部分动力来自于迅速变化的低利率政策，这些政策是中央银行为减轻冠状病毒大流行的经济损失而采取的。银行的行动降低了抵押贷款的服务成本，而此时许多家庭在封锁期间已经存了钱。家庭作业的增加也推高了需求，从而推高了价格。

相比之下，最近几个月，几十年来最高的消费者价格通胀促使许多中央银行提高官方利率，为更广泛的金融系统设定基准。贷款机构向购房者收取的房贷利率也随之上升。在美国，房贷卖家房地美(Freddie Mac)的30年期房贷利率在5月份上升到5.23%，是2009年以来的最高值。在英国，新提取的房贷的平均利率在4月份上升到1.82%，比去年11月的低点上升了32个基点。

已经出现了一些价格压力放缓的迹象。在美国，建筑商的情绪在5月份下降，4月份新的单户住宅的购买量比前一个月减少了17%，是2020年4月以来最弱的。在英国，4月份的房贷批准量下降到近两年来的最低水平。截至3月的一年中，年度房价增长从2月的11.3%明显放缓至9.8%。

央行的进一步加息可能会将房贷利率进一步推高。市场预计，欧元区、加拿大、澳大利亚和新西兰的央行将在今年年底或明年年初至少提高100个基点的利率。

大多数预测者预计这种上涨将产生房价增长率的大幅放缓。”评级机构穆迪的高级副总裁芭芭拉-里斯蒙多（Barbara Rismondo）说：”我们预计美国和欧洲的房价通胀将放缓，因为房贷利率上升，对债务承受能力造成压力。

欧洲央行在5月警告说，实际利率的 “突然提高 “可能会在短期内诱发房价 “修正”。

英格兰银行行长安德鲁-贝利也持类似观点。他在5月对下议院财政委员会的成员说：”旅行的方向将是，利率的提高将导致住房市场的一些冷却”。

经济学家说，除了房贷成本上升，导致住房通胀放缓的因素包括通货膨胀对实际收入的侵蚀，以及过去的繁荣对家庭储蓄存款能力的有害影响。因此，咨询机构牛津经济研究院预测，2023年大多数国家的房价增长将比去年更慢–一些国家将经历彻底的收缩。

ING的经济学家James Knightley说，过去两年美国房价的快速增长可能会 “迅速趋于平缓，并可能出现逆转”。

在英国，Capital Economics的高级房地产经济学家Andrew Wishart预测，2023年和2024年的房价将下降，累计下降5%。他说，这将 “扭转自大流行病开始以来房价飙升的五分之一”。

然而，很少有预测者预计全球房地产价格会像2008-09年金融危机期间那样急剧收缩，当时全世界的经济活动和收入也在下降。那次危机促使整个经合组织国家的房价连续5年下跌。特别是在美国，房产被收回的情况激增。

Pantheon Macroeconomics的首席经济学家Ian Shepherdson说，目前的情况 “不是2006年”。

“他说：”美联储的加息不会迫使目前的房主大量出售，因为近年来很少有购房者购买可调利率房贷。

固定利率的房贷的普及，使许多房贷客户免受利率上涨的影响。在美国，30年固定利率的住宅房贷已成为最受欢迎的产品。虽然其他国家的固定利率房贷比例较低，但近几十年来，在大西洋的另一边，这一比例也在增加。

房贷质量的改善提供了更多相对乐观的理由。纽约联邦储备银行的数据显示，在美国，超过三分之二获得新房贷的人拥有较高的信用分数，比金融危机前的比例高出一倍多。

除此之外，历史上的低失业率和待售房屋的短缺正在支持大多数发达经济体的住房需求。根据自2012年以来跟踪数据的房贷经纪人Redfin的数据，美国待售住宅物业的数量接近历史最低水平。在英国，测量师专业协会报告说，其成员报告的住房存量接近40多年前开始记录以来的最低水平。

牛津经济研究院的经济学家Innes McFee说，除非失业率上升会造成大量的被迫卖家，否则咨询公司预计 “大多数市场 “的 “房价不会出现明显的直接下跌”。

虽然快速上涨的价格预计将推动大多数经济体的实际收入下降，但许多家庭，特别是最富有的家庭，在大流行期间积累了大量的储蓄。

摩根士丹利证券化研究主管Jim Egan预测，有限的房屋供应、许多房主在其房产中持有的大量资产以及业主的健康财务状况都将确保市场避免遵循与 “21世纪初伟大的住房繁荣和萧条 “相同的轨迹。

里斯蒙多说，欧洲和北美的住房市场目前都有一些共同的特点–“在大流行后的世界里对更多空间的渴望，健康的家庭资产负债表，健康的劳动力市场，稳固的工资增长，以及许多房主已经锁定了低息融资”。

里斯蒙多承认，更高的利率将抑制购房的信贷需求。

金融时报