新州扩大印花税基的影响

印花税在新州已经实施了140多年。最初是对文件征税,后来变成对任何土地或应税财产的转让征税。现在税基再次被扩大,据说是作为一项诚信措施。从今年5月19日开始,该税种适用于任何应税财产的 “实际所有权的变化”(除非被豁免)。

最直接的后果是看涨期权。新州税务局发布了一份指南,确认在2022年5月19日或之后签订的 “认沽和/或认购期权的授予将需要缴税”。对 “认沽 “的提及似乎是错误的,因为认沽期权本身是不需要缴税的。

这些变化是以维州的类似规定为模式的。然而,在维州,看涨期权被特别豁免,而且 “土地 “的概念更加狭窄。

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在新州,在签署购买土地的合同后三个月内应缴纳税款。尽管该合同可能是有条件的,无法在该时间内完成。看涨期权被用来推迟签订合同,从而推迟纳税。

与新州不同的是,维州对定居时的土地转让(而非合同签署)规定了责任。昆州确实对合同规定了义务,但提供了推迟到某些合同条件得到满足后再进行的机会。

有些交易还可能涉及建立一个新的管理投资计划,通常是以Unit信托的形式。尽职调查、建立信托基金、投资促进和确保债务融资可能需要三个多月的时间。签订购买合同可能意味着在资金到位之前就要缴纳税款,而逾期付款则有可能被罚款和利息。

如果在向资本投资者发行所有Unit之前执行合同,也会有很大的双重责任风险。如果受托人执行了购买土地的合同,受托人就被视为拥有该土地。如果投资者随后获得了该信托基金50%或更多Unit的重要权益,就会根据土地的市场价值触发土地持有人税。

鉴于这些成本和风险,看涨期权是新州复杂房地产交易的一个常见特征。这种选择权允许购买者 “把脚放在土地上”,同时推迟重大的前期成本,并有可能减少投资者的土地所有者责任风险。

新州税务局已经确认,如果后来行使看涨期权并转让土地,那么在授予看涨期权时支付的税款将无法得到抵免。这就产生了新的双重税率风险。

为了说明问题,假设授予100万元的看涨期权,允许以1000万元购买土地。如果被行使,100万元的期权费将作为定金和1000万元价格的一部分来使用。期权费的关税是40,305元。1000万元价格的一般税率为534,875元。已经支付的40,305元不能抵扣。

新州税务局的指南还确认,如果选择权未被行使,将不会有任何关税退税。虽然没有明确说明,但据推测,如果选择权被终止,也不会有任何退税(而且可能会引发进一步的关税),因为新规则适用于应税财产的 “消灭”。

新州税务局的指南说,关税将基于期权费,最低应支付10元。这意味着将不对看涨期权的价值(如果更高的话)缴税。该指南还指出,税收将不按 “保证金、履约付款和法律费用 “计算。

在前面的例子中,可以将期权费设定为 1 元,同时支付 100 万元作为 “担保金”。但是,这笔担保金必须是可以退还的(而不是以另一种名义的期权费)。如果这100万元被释放给土地所有者使用,同时作为担保,还会有额外的问题需要考虑。ATO已经就涉及GST和保证金的类似问题发布了指南。

除了期权之外,这些变化将影响广泛的普通安排,包括商业租赁、租赁协议、地役权和遗嘱。预计将有更多的法规来澄清其中哪些可能被排除在外,但有人担心,鉴于新规定的广泛性,没有一个清单是详尽的,可能会导致异常的结果。

同时,反避税规则已被大大扩展。这些规则现在涵盖了延缓纳税的计划(除了避税计划)。目前还不清楚新州税务局是否会寻求将这些规则适用于推迟纳税的典型看涨期权安排。新规则还针对计划的 “发起人”,对个人的罚款高达110.99万元,对公司的罚款高达554.95万元。

Matthew Cridland是K&L Gates的合伙人。

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