到2026年，工业投资市场将使写字楼黯然失色

澳大利亚投资级工业地产的总价值将在2026年首次超过办公部门，这是由于物流地产价值的上升和新的超大型设施的建成以满足电子商务的增长。

根据世邦魏理仕研究公司的预测，从现在到2026年，澳大利亚的工业和物流领域将从2860亿元增加到4240亿元，增长48%。

根据世邦魏理仕的预测，在同一时间段内，投资级写字楼的总价值将以更温和的速度增长，从3500亿元上升到约4200亿元。

世邦魏理仕没有提供到2026年可投资零售物业价值的预测，但目前低于工业部门的2600亿元，而且鉴于网络零售对实体零售空间需求的持续影响和较弱的估值，可能会进一步落后。

世邦魏理仕工业与物流研究主管Sass J-Baleh表示，未来四年工业地产资本价值提升的一个关键驱动因素预计是更强劲的租金增长，这一趋势已经出现在空置率处于历史低位的东海岸。

“我们预测从现在到2026年，全国租金的年平均增长率约为6.5，其中悉尼市场的租金预测最为强劲，”Sass J-Baleh女士说。

上市公司嘉民集团、Charter Hall、Centuria Industrial REIT和Dexus发布的中期和年度业绩中都强调了估值的激增，这些公司的工业地产账面价值都有大幅增长。

这些集团与泛亚巨头ESR、Logos和Frasers等一起，也在投资数十亿元为亚马逊、Coles和Woolworths等客户开发新的最先进的自动化物流设施。

预测到2026年，可投资的工业地产领域将超过写字楼，这是继去年的另一个 “换防 “时刻之后，优质仓库的回报率或收益率首次低于顶级CBD写字楼的回报率（4.75%对5%），这反映了寻求增加物流风险的资本的比重，以及缺乏满足这种投资需求的供应。

由于亚马逊和其他网络巨头的崛起，牺牲了人们去商场购物的机会，零售地产相对于工业地产的累计价值下降已经持续了一段时间。

这一点在澳大利亚得到了体现，2019年1月嘉民集团的市场估值超过了Westfield所有者Scentre集团的估值。

此后，这一差距大幅扩大，古德曼的估值为363亿元（2021年12月市场峰值时曾高达495亿元），而Scentre集团的价值还不到一半，为149亿元。

Dexus是该国最大的办公物业（以及工业和其他商业资产）的上市业主，其市值为115亿元。