商业机构将接受新的金融现实的考验

利率的上升和对风险容忍度的降低正在重塑澳大利亚4300亿元的商业房地产融资市场。

这种转变早在澳大利亚储备银行决定提高现金利率之前就开始了，因为债券利率上升，利润率或信贷利差增加，同时对估值、贷款价值比率和利率覆盖率的关注也更加强烈。

资金成本的增加，以及房产收益率对新的、更高的无风险利率的调整，将流向房产价格。自今年年初以来，澳大利亚房地产投资信托基金（AREIT）指数已经下跌了15%以上。

在公寓开发领域，面临着价格下降但成本急剧上升的挑战，其影响可能更加严重。

“非银行贷款机构Solido的董事、澳大利亚城市发展研究所的前国家主席Michael Corcoran警告说：”我们可能会看到十年来建筑融资的最大信贷紧缩。

商业房地产（CRE）融资，其数量在过去十年中翻了一番，是商业房地产投资和发展的命脉。

随着非银行贷款的扩大，它也是一个不断增长的投资机会。而且，在过去30年里，崩溃两次威胁到国家的金融稳定，它是一个受到储备银行密切关注的部门。

然而，企业融资市场仍然是不透明的。可用性和定价会有明显的不同，尽管很少有人会错过过去六个月的转变。

“全球商业房地产数据集团Real Capital Analytics的太平洋地区房地产研究主管本杰明-马丁-亨利（Benjamin Martin-Henry）说：”人们对债务成本在过去六个月里上升的速度感到惊讶。

“这种利率环境的变化发生得比任何人都要快，”Scentre集团的首席财务官和即将成为CEO的Elliott Rusanow说。”我们在这之前迅速采取行动，增加我们在2023年和2024年的对冲覆盖率。”

JLL的债务咨询总监Josh Erez说，这种转变是细微的，”现有的贷款机构之间存在着大量的竞争”，这 “使信贷利润受到控制”。

埃雷兹说，利率上升使得对冲 “更有意义”，并带来了对偿还债务成本能力的关注。

专门为中小企业、投资者和自住者提供小型贷款的Thinktank集团，已经与RBA同步提高了其利率，因此，4月份贷款与估值比率为65%的200万至300万元贷款的利率为4.3%，现在是4.55%。

智囊团研究主管佩尔-阿蒙森（Per Amundsen）认为，资金的需求或供应没有减弱。”他说：”欠款情况很好，经济也很好。

对于其他借款人来说，利息成本的增加可能远远超过RBA的25个基点。随着一般信贷利差的上升，如今天的图表所示，在金融动荡时期是很典型的，原来5%的综合利率，现在可能是6%。

在公寓建设领域，贷款与价值比率已降至约50%，预售要求已增加到债务的80%左右–当建筑商不会将价格保持超过一个月时，这是一个艰难的要求–而且，对于那些通过这些障碍的人来说，总体融资成本已从可能的8%上升到超过9%。

比过去的紧缩更重要的是对未来的紧缩的担忧。

在2022年3月澳新银行-地产委员会调查中，接受调查的地产专业人士预计，利率会提高，可获得的信贷会减少。

4月发布的NAB住宅地产调查报告指出，利率的上升 “正在成为以维州和昆州为首的所有州的新住房开发的一个更重要的障碍。”

瑞银房地产分析师Grant McCasker和Tom Bodor在指出A-REITs “从未更多暴露于利率变动 “的同时，计算了进一步上升的影响。

利率再提高100个基点，将使截至2024年6月的财政年度的业务资金减少4%，而200个基点将产生8%的影响。

然而，这样的计算并不预示着今年以来的价格溃败会重演。一些房地产投资信托基金，如Scentre，由于其与CPI挂钩的租金结构，将减轻影响。历史也表明，价格大跌往往发生在紧缩周期的初期。

RBA在其4月份的《金融稳定评论》中评估说，”来自商业地产部门的金融稳定风险仍然很低”，即使 “可以预期利率上升会对商业地产的估值产生影响”。

特别是，A-REITs拥有 “健康的资产负债表状况”，”有能力处理持续的盈利不确定性和未来的利率上升”。在RBA看来，更好的是，四分之三的A-REIT债务现在来自资本市场，而不是像2009年那样，来自国内银行。

对于越来越多的CRE融资的投资者来说，对于那些谨慎行事的人来说，机会仍然存在。

投资者需要一个与所有资产类别，甚至是 “无风险 “的银行存款，最近被重新定价的方式相称的回报。他们需要意识到财产收入和估值下降的可能性，以及对有经验的工作能力的需求。

机构投资管理公司Madigan Capital的CEOMichael Wood警告说，投资者对他所说的 “典型的晚期风险错误定价 “关注不够。

“资产管理在非银行贷款中是至关重要的，”他说。”如果你没有跨越你的贷款簿，你就会有问题。”

42亿元的另类房地产投资管理公司Qualitas的联合创始人和集团董事总经理Andrew Schwartz说，投资者需要有更多的鉴别力。

“他说：”他们应该问他们的基金是否对信贷利差的增加进行了适当的定价。

尽管如此，施瓦茨和Solido的Corcoran一样，仍然看到了机会，即使是在公寓建设等行业。

“他说：”这是一个更灵活的替代性领导可以发光的市场。

“投资者正在重新发现风险，科兰说。”成熟的投资者仍然对该行业感兴趣，但对借款人来说，融资将更加昂贵。”