为什么投资者在价格下跌前抢购房产?

由于收益率上升、强劲的租赁需求和供应短缺,自信的房地产投资者没有被利率上升所吓倒,在截至3月底的12个月里,新的投资贷款价值翻了一番,达到约1100万元。

专家表示,尽管利率上升导致成本上升,价格下降,但投资者正在抢购放心房产,新的工党政府不会改变慷慨的税收优惠。

为什么投资者在价格下跌前抢购房产?

他们也被不断增加的移民和海外学生回国带来的强劲需求所吸引。

政府分析显示,随着严厉的审慎控制的放松,投资者在房贷活动中的份额已从2021年初的约23%的历史低点上升到近三分之一。



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但作为整个房贷市场的比例,投资者的份额仍然低于十年来的平均水平,即约35%。

全国最大的房贷经纪公司澳大利亚金融集团的CEO大卫-贝利说,其投资贷款在第一季度已从21%的低点上升到约26%的业务。”这是一个缓慢的重建,”贝利说。”但投资者被非常低的空置率和积极的收益率所吸引。”

根据SQM研究,在一些首都,租金上涨超过20%,由于库存短缺,房屋的平均涨幅约为15%,Unit的平均涨幅约为10%。

根据监测房地产价格的CoreLogic公司,毛租金收益率从达尔文的6%、堪培拉和珀斯的3.8%、阿德莱德的3.5%到墨尔本的2.8%和悉尼的2.5%不等。

SQM的总经理Louis Christopher说:”随着一些主要市场的价格下跌,投资者可以期待看到更高的租金收益率”。

CoreLogic表示,墨尔本和悉尼的空置率低于2%,阿德莱德、珀斯、霍巴特和首都地区的空置率低于1%。

包括AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver在内的经济学家预测,未来18个月内房产价格将下降10%至15%,这将进一步提升房产的吸引力。

房地产咨询公司My Housing Market的首席经济学家Andrew Wilson说,投资者也在寻找对冲通货膨胀的方法,并接受慷慨的折旧和税收减免,即将上任的工党联邦政府已承诺保留这些优惠。

工党试图通过100亿澳元的澳大利亚住房基金来增加供应,在五年内建造3万套社会住房,并实施帮助购买计划,由政府在大约1万套首次购房中承担高达40%的股权,从而略微缓解租赁危机。

在参议院掌握平衡权力的绿党希望允许房产投资者只为一处房产提供负资产。

SQM的Christopher说,他不会惊讶看到第二任期的工党政府采取谨慎的行动,缩减一些投资福利,以冷却过热的市场。

这可能会影响到现有房地产投资者的情绪,其中包括总理安东尼-阿尔巴内塞,他在悉尼的房子之外,还在堪培拉拥有一套公寓和两处悉尼投资物业。

专家说,拟议的供应增加将需要数年时间才能对需求产生重大影响,并将因长期的劳动力和材料短缺,加上复杂的规划规则而放缓。

根据国家住房金融和投资公司的分析,住房审批的增长正在上升,但不太可能解决国家预测的住房短缺问题。

咨询公司Charter Keck Cramer对布里斯班、悉尼和墨尔本的预测显示,今年这三个大城市的28,200套待售公寓竣工量到2024年将减少一半以上,至11,400套。这是因为去年由于大流行病的影响,新公寓的开工率达到了十年来的最低点。

它警告说,在未来两到三年内,澳大利亚东海岸的待售公寓存量将出现供应短缺,这加强了早先关于租房负担危机迫在眉睫的警告。

在过去的12个月里,建筑业的破产率已经上升到30%,反映了严重的成本和材料问题。

全国最大的房地产机构Ray White Group的首席经济学家Nerida Conisbee说:”建筑成本的上升意味着将建造更少的房屋。正在筹建的房屋将被推迟,在某些情况下是无限期的。”

她说,投资者的需求也在与自住者对现有房屋的兴趣上升相竞争。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示,投资者的需求在新州最高,因为新州的入市价格最高,可以说中期资本收益的潜力较小。

Lawless预计投资者将开始关注布里斯班、阿德莱德和珀斯等市场,那里的价格较低,资本收益的前景较高,空置率低于1%。

经纪人说,交通便利的地区城市,如墨尔本西北约100公里的巴拉瑞特和悉尼以北160公里的纽卡斯尔,也继续受到投资者的青睐。

悉尼买家代理Patrick Bright说,在大城市,公寓通常比房子更受投资者欢迎,因为它们通常更便宜,维护成本更低,而且与独立屋相比,收益更高。

CoreLogic表示,中位数Unit价格比中位数房价低约30%(或29万元),而总租金收益率则高出80多个基点。

随附的表格显示了一个寻求100万元、30年、本息贷款的典型投资者的最高浮动利率和固定利率,揭示了浮动利率。

例如,最便宜的可变比较利率为2%,比前五个一年期固定利率中的任何一个便宜70个基点到277个基点。

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