一个令人费解的问题：什么是居住场所？

在现代澳大利亚，什么是 “居住场所”？这是一个看似简单的问题，但却没有明确的法律答案。

鉴于澳大利亚人对房屋所有权的重视，这似乎令人惊讶。联邦银行2019年的研究发现，75%的30岁以下的人和69%的年龄较大的人认为房产所有权是 “伟大的澳大利亚梦”。总理试图利用这种情绪，承诺通过拟议的 “超级购房者计划 “释放 “伟大的澳大利亚购房梦想”。

然而，正如最近南澳一个关于专门建造的学生宿舍（PBSA）的案例中所强调的那样，这一概念在实践中难以界定。

在税收方面，确定 “住宅场所 “和 “商业住宅场所”（CommRes）之间的界限可能是至关重要的。商业住宅的经营者可以对所有的土地、开发和运营成本申请全额消费税抵免。相比之下，住宅场所（包括退休村）的经营者通常不能获得这种抵免。

CommRes的定义最初是作为消费税法的一部分提出的，自2000年7月1日以来一直没有改变。它特别包括酒店、汽车旅馆、客栈、宿舍、大篷车公园和露营场地。然而，它也包括与上述 “类似 “的其他场所。这就带来了定义上的边界问题。

case和公开裁决随后确认CommRes的场所可能包括PBSA（类似于旅馆）和服务式公寓（类似于酒店）。

随着机构对 “建房出租 “项目的投资持续增长，以及更多创新住宿产品的开发，运营商和监管机构需要不断考虑住宅和社区场所之间的界限在哪里。

例如，悉尼和墨尔本的一个增长趋势是提供优质的 “共同生活 “住宿。这些场所具有PBSA的典型特征，房间面积较小，注重高质量的公共区域，同时提供更高水平的便利和服务。住户可能被邀请参加旨在培养社区感的专属活动。这类场所类似于寄宿家庭或旅馆，应符合社区住宿的条件。

另一个例子是最近优质土地租赁项目的增长，其中许多是针对退休人员的。这些项目通常位于优质的海边或树丛中，可以提供比典型的退休村更低的成本选择。这种场所类似于大篷车公园，也应符合CommRes场所的条件。值得注意的是，这意味着土地租赁项目的经营者可以利用传统退休村经营者所没有的消费税优惠，尽管两者都为退休人员提供专门的住宿。

目前，CommRes的定义在GST之外被更广泛地采用。在FIRB的背景下，CommRes场所的审批与住宅场所的审批适用于不同的申请费用。此外，管理型投资信托基金的海外投资者的收入分配，如果来自于CommRes房舍，通常需要缴纳15%的预扣税，而来自于住宅房舍的收入，预扣税率则翻倍至30%。

一些州，如维州，在决定是否适用其外国投资者关税附加费时也采用了CommRes的定义。维州8%的附加税适用于外国投资者对住宅的收购，但不包括CommRes的住宅。

在南澳，这些问题显得更加重要。在该州，大多数不动产的转让都已取消了关税。然而，对于 “被认为是用于居住目的 “或初级生产的土地转让，仍然要征税。此外，7%的外国业主税附加费也适用于向外国购买者转让用于住宅的土地。

南澳最高法院的Katrina Bochner法官在一起与收购17层PBSA设施有关的关税case中考虑了这些概念。Scape Australia (Waymouth) Trust于2019年9月收购了该设施，随后被征收总额为6,868,830元的税款，包括3,850,000元的外国业主附加税。

在南澳，责任异议是直接向财务主管提出的。信托公司向财务主管提出异议，理由是PBSA设施不是 “用于居住目的 “的土地。财务主管不允许该反对意见，这导致了向最高法院的上诉。

Bochner法官允许上诉。一个决定性的因素是大多数学生的任期很短，63%的学生在大学的一个学期或更短的时间内逗留。她拒绝了SA收入局关于 “居住 “和 “住宅 “这两个词具有普通法意义的意见，并指出。”他们没有。它们有普通或一般的含义，但不是普通法的含义”。

SA税务局已对这一决定提出上诉。

虽然房屋所有权可能仍然是澳大利亚的伟大梦想，但房屋的概念显然正在改变。随着住宿选择范围的不断扩大，人们将进一步讨论住宅和社区场所之间的界限在哪里。

Matthew Cridland是K&L Gates的合伙人。