古德曼的 “老头 “已准备好迎接利率的快速上升

对于工业地产巨头古德曼集团的创始人格雷格-古德曼来说，利率迅速上升的前景是一个机会，提醒他的团队什么会改变，什么不会。

好消息是，在过去的五年里，佳兆业股价超过ASX200指数近六倍的潜在需求并没有消失。消费者对电子商务的期望不会改变，在供应链混乱和地缘政治紧张的情况下，企业需要将更多的供应链放在岸上，这一点也没有改变。

嘉民集团说，主要城市的出租率为98.7%，仍然远远超过供应；在它的一栋新楼里，嘉民集团正在进行拍卖，因为有七个不同的方面在争夺租赁。

该公司周一再次推高了其指引，现在预计2022财政年度的收益将增长23%。古德曼说，134亿元的在建工程是该集团看到的另一个需求迹象。

但鉴于房地产行业的许多人还没有经历过通货膨胀或利率上升的时期，古德曼保持着警惕。他给他的团队的信息很简单：做好准备。

“每个人都在看他们的可行性，看成本，看资本化率，看租金。每个人都在考虑更多的时间。没有人感到自满。”

他觉得嘉民集团处于有利地位，这在很大程度上要归功于那些已经看到利率上升的 “老家伙”。

其他开发商利用超低利率为项目提供贷款，例如使用20%的股权和80%的债务，而嘉民集团的模式则相反，杠杆率通常在18%至20%左右。

这将确保嘉民集团拥有适应不断变化的市场条件的灵活性，但如果高杠杆率的对手发现自己面临压力，这也可能意味着竞争减少。

“它几乎已经是你可以为任何东西支付任何费用，如果你的杠杆足够高，你就会从中得到回报。我认为这已经结束了，”古德曼说。”我们都从经验中知道，如果你有大量的杠杆，你就会失去那个时间和空间以及反应的能力。”

嘉民将进一步加强与租户的联系，帮助他们少花钱多办事。嘉民集团不是简单地把一个大棚子交给一个大客户，而是与租户更紧密地合作，开发和装修大楼，使其更有生产力，更有能源效率，并普遍降低费用。

在这个供应链中断的世界里，围绕建筑的困难程度增加了，古德曼说，公司比以前更密切地参与管理采购合同。但他也说，用技术定制建筑–包括 “在你知道你想做什么之前就明白你想做什么 “的人工智能–将在未来10到15年成为提高建筑生产力的一个更重要的部分。