住房负担能力辩论中缺少的三个关键问题

对缺乏可负担住房的关注和愤怒,无论是购买还是租赁,都没有与任何一个主要政党的选举获胜或选举失败政策相匹配。

到目前为止–总理莫里森在周末仍有宣布–两党都有适度但促进需求的计划,以帮助低收入买家获得住房所有权。两党也都有提供社会和可负担租赁住房的建议,但没有达到所需的水平。

因此,我不想回顾这些政策,而是想谈谈在有关经济适用房的激烈辩论中缺少的三个关键问题。

澳洲房产

首先,私人投资者的利益在很大程度上被忽略了,他们提供了澳大利亚大部分的出租房。最近的历史表明,这是一个错误。

第二,经济适用房的问题不仅仅是以最便宜的成本提供最多数量的住宅。这些房屋对于节能以及其居住者的生活和工作方式来说,在未来都将是至关重要的。

第三,关于房价的争论一如既往,在周期的顶部最为激烈。两年后的情况可能会大不相同。

今天来自CoreLogic的图表显示,在经历了对租房者来说相对温和的十年之后–投资者的回报也很平淡–市场在大流行之后发生了巨大变化,在截至4月的一年中,全国的要价租金上涨了9%。

CoreLogic研究总监蒂姆-劳利斯(Tim Lawless)说,这种激增是因为在大流行期间家庭规模可能减少,区域市场无法及时应对需求的增加,以及 “2015年中期至2020年中期的投资活动下降期”。

Lawless的第三点很有讽刺意味。正是那些 “善意 “的削减投资性购买的措施–由APRA,由州政府增加对海外买家的收费,以及由比尔-肖顿的反对派威胁进行税收改革–在几年后促成了目前的住房危机。

不仅投资购买减少,而且据传闻,由于成本和费用的增加,以及规则和条例的增加,卖出的投资者数量增加。

CoreLogic和澳新银行周四发布的最新住房可负担性报告显示了这一结果。在3月份,如果能找到住处,普通租户在新州北部的里士满特威德地区将支付收入的45%,在昆州的阳光海岸支付35%,在霍巴特和阿德莱德分别支付34%和31%的创纪录高价。

投资者的购买行为重新开始,但劳利斯警告说,租户的处境可能会恶化:”随着海外边界的重新开放,我们可能会看到海外移民和游客有更多的需求流入租赁领域。”

一些地区现在显然需要紧急住房。

澳大利亚电力住房公司的CEO尼古拉斯-普罗德说,就中期而言,需要考虑融资、开发和管理租赁住房的所有选项–可负担的、社会的或大众市场的–。

经过几十年的忽视,政府正在加紧努力。但是,正如选举所强调的那样,堪培拉已经通过联邦租金援助补贴了140万名租户,同时也对老年护理和残疾等部门的资金有大量要求。

专业住房部门正在增长。根据Urbis的数据,社区住房部门拥有并管理着大约10万个Unit,而按租约建造的部门从早期规划到完工,有超过23000个Unit。

住房负担能力辩论中缺少的三个关键问题

相比之下,澳大利亚的200万住房投资者在最后一次统计中提供了460万套出租房。

当然,他们有负资产负债率的优势;他们以低于收入税的税率缴纳资本利得税(相对于自住者没有资本利得税);他们中的一些人表现得很糟糕。

澳大利亚研究所北欧政策中心的召集人安德鲁-斯科特教授表达了一个广泛的观点,他说:”如果我们要有希望解决澳大利亚的住房负担能力住房危机,政策制定者必须停止偏向投资者而不是租户,并将住房政策的优先权转向支持中低收入者,他们只是想有一个安全的居住地”。

然而,正是私营部门拥有吸引进一步投资的记录,以及使投资发挥作用的批量。

澳大利亚研究所的首席经济学家理查德-丹尼斯建议,可以利用私人投资者的力量来安置教师和护士,就像国防住房局管理私人投资者来安置军队一样。

显然,我们需要更多的住房,在更多的地方,为更多的家庭类型服务。

事实上,联邦政府的国家住房金融和投资公司估计,随着未来十年170万个新家庭的形成,特别是单身家庭的形成,澳大利亚在2025年至2032年之间仍然可能缺少住房,缺少16.34万套住宅。

风险在于,在急于填补需求和应对负担能力挑战的过程中,住房质量可能再次受到影响。

一场关于在当前国家建筑规范的修订中是否提升新住宅和公寓的能源性能的辩论已经在住房行业内悄然展开。

这似乎是一个没有问题的问题。先期升级,减少持续的能源负担。但是,当然,任何这样的举措都是有代价的。

物业委员会CEO肯-莫里森支持将新住宅的能源性能提高到七星级,并呼吁 “在建筑规范和向净零排放建筑转变的轨迹中,将战略重点放在复原力上”。

“他说:”随着未来几十年极端天气的增加,简单的措施,如浅色的屋顶可以大大减少城市热岛效应,并应与建筑规范以外的其他措施相结合,如城市绿化。

最后,这场关于可负担性的争论是在市场为应对利率上升和建筑成本攀升而转向时发生的。

作为AFR的特约编辑,克里斯托弗-乔伊在房价预测方面有着良好的记录,他预测现金利率上升的第一个100个基点将看到房价的15%至25%的修正。

叙事将转向。面临的挑战将是继续关注提供斯科特教授正确地称之为 “安全的生活场所 “的东西。

Arrivau原创发布,小助手微信:Arrivau | 电话:1800 717 520 | 提个问题