利率上升使地产股下跌6个百分点摩根大通

利息成本的上升和长期债券收益率的大幅增加，促使摩根大通将上市房地产行业的整体估值降低了6%。

当地房地产投资信托基金（REIT）行业的重新评级是在澳大利亚储备银行十多年来首次提高利率，将其从0.1%的记录低点提升到0.35%之后的一周。预计未来一年会有更多的加息。

与此同时，今年到目前为止，10年期澳大利亚债券的实际收益率已经上升了约140个基点。在名义债券收益率飙升170个基点至3.5%左右之后，它们现在约为0.9%，是2018年底以来的最高水平。

摩根大通分析师理查德-琼斯和他的同事指出，房地产投资信托行业在2022年下降了约15%，而整个ASX 200指数下降了2%，这是预期长期利率变化的反映。

“他们在周一的客户说明中写道：”房地产资产估值和房地产投资信托基金的股票定价对利率的变动很敏感。

“长期利率远比短期利率重要，实际利率比名义利率更重要，因为房地产提供了良好的通货膨胀对冲。”

基于对20年数据的回顾，分析家们发现，房地产资本化或 “资本 “率–一种类似于投资收益率的行业指标–在中期内与实际债券收益率密切相关。

在此期间，与实际债券的资本利率差大多落在4%至6%的范围内，这实际上是上市地产股的隐含风险溢价。

“摩根大通团队写道：”这表明，在其他条件相同的情况下，当实际债券收益率像2022年至今那样大幅上升时，房地产的资本利率将上升（而且房地产的资本价值将受到压力）。

“相比之下，名义债券收益率和上限利率之间的关系波动更大，这表明名义收益率是次要的。”

在最近长债收益率飙升之后，写字楼和零售业的利差处于区间的低端，现在工业地产（包括仓库和物流设施）的利差低于4％。

“这表明，在中短期内，工业企业的上限利率可能面临上升的压力和/或租金增长将远远领先于通货膨胀。”

利率上升也直接影响到上市地主的财务状况，因为他们的浮动债务成本增加。对冲债务的成本也在增加，自今年年初以来增加了一倍多，目前5年期的互换利率为3.5%。

“分析师写道：”这意味着五年期固定债务现在的成本在5%左右，这使得房地产投资信托基金很难为收购提供资金。