在市场外出售房屋是明智之举吗？专家揭示房地产最危险策略的真实情况

卖房可能是人们最紧张的工作之一，高风险导致情绪失控。

也许这就是为什么房地产的一个增长趋势是 “非市场 “销售的概念–也就是说，在传统手段之外达成交易。

通常情况下，房产是由中介向他们的合格购买者网络推广的，或者与买方代理一起推广。

从表面上看，这种方法可以降低成本，给卖家更多的控制权，并为买家提供抢购便宜货的可能性。

“纳尔逊-亚历山大公司的合伙人兼拍卖师詹姆斯-拉比里斯说：”这一趋势是在不需要营销、展示房屋、进行大量检查和举行拍卖的情况下出售。

这听起来是一个吸引卖家的前景，但如果一件事听起来好得不像真的……它是真的吗？

生活中很少有东西是真正免费的，当涉及到在市场外销售房产的感知 “便利 “时，情况就是这样。

迅速而简单的交易的诱惑，到头来可能会让卖家付出沉重的代价。

“澳大利亚房地产协会主席海登-格罗夫斯（Hayden Groves）说：”场外交易的风险在于，卖家永远不会知道销售的真正潜力。

“可能总是有一种唠叨的感觉，如果所有的买家都有购买机会，你本可以卖得更高。”

如果将房产从像.au这样每月有数百万澳大利亚人浏览的房源平台以及社交媒体、代理通讯、标牌和其他营销途径中删除，那么潜在买家的数量就会急剧减少。

“我以自己为例，”拉比里斯先生说。

“在COVID-19期间，我决定，我们需要扩大规模。然而，从封锁中出来后，该地区没有中介知道我是买家，所以我不会被联系到任何市场外的机会–尽管我可能是当时最积极的买家之一。

“全面营销房屋让你有信心找到每一个潜在的买家”。

没有接触到最大数量的潜在买家的最明显和最昂贵的缺点是可能无法获得最高价。

PropTrack最近对在市场外出售的房屋的销售情况进行了分析，与在.au上列出的房屋相比，发现卖家取得的结果明显较低。

报告显示，市场外的房产销售价格比传统上市的房产低2.6%。

在悉尼、墨尔本和堪培拉，这一差异加起来平均损失超过30,000元。

“拉比里斯先生解释说：”虽然你可能觉得自己得到了一个很好的场外价格，但这是不可能确认的。

“场外交易是一个有预谋的决定。买家有时间对价格作出决定，因此它往往不是一个感性的价格。这是一个合乎逻辑的价格。

“只有’市场上’的竞争环境才能保证最好的结果”。

通过在市场外出售你的房产，它的曝光率有限，潜在的买家也有限，因此竞争也较少–竞争可能会使你的售价飙升。

“一般来说，一个经过充分考虑、实施良好的营销活动，覆盖所有可用的买家–而不是仅仅局限于经纪人所知道的买家–是在市场上确保最高价格的最佳方式，”Groves先生同意。

对于一些卖家来说，无法获得最高价格的风险有可能被压力的减少和非市场销售所提供的隐私的增加所抵消。

毕竟，在出售房产时有这么多事情需要组织和考虑，任何有利于缓解压力和焦虑的事情都是可以理解的。

还有就是快速销售的可能性。通过避免典型的销售活动，卖家往往可以取得更直接的效果。

“拉比里斯先生说：”一些卖家的动机是隐私和快速销售，而不是保证最多的钱。

“如果卖家的首要任务是快速和安静的销售，非市场化可以是一个好方法。”

另一个非市场化的 “好处 “是你可以为你的房源节省费用。因为你的房源不会被公开，所以在投资外部营销方案或拍卖费用之前，可以提交、审查、谈判和接受报价。

虽然一些卖家可能被这种在活动中节省大量资金的潜力所吸引，但PropTrack对场外交易的真实成本的分析发现，这些潜在的节省被夸大了。

报告发现，不在市场上花钱销售的潜在节约被实现较低的平均价格所否定。

更好的销售结果伴随着通过公开上市物业的更传统的销售方式。

“Groves先生说：”一般来说，非市场销售意味着卖家的成本较低，但被竞争性营销策略的潜在收益所抵消。

无论卖家采取何种途径，关键是要权衡所有的选择和潜在的结果。

“拉比里斯先生说：”最终，你需要弄清楚什么对你来说是最重要的。

“你不能既吃蛋糕又吃它。你不能在不放弃最佳市场价格保障的情况下拥有隐私，你也不能在不放弃隐私的情况下拥有最佳市场价格。”

正如卖家在考虑其销售方式时需要做尽职调查一样，Groves先生建议，在选择代理时，无论是场内还是场外的活动，都要挑剔。

“面试潜在的代理，寻求推荐人和转介，并确保他们有最好的销售业绩和标准来支撑您的房屋销售。尽可能多地做尽职调查。

“你应该向潜在的销售代理询问非市场交易的好处，与拍卖或私人条约销售活动相比。

有资料显示，充分暴露在市场上会产生更好的销售价格，因为所有的潜在买家都有机会参与竞争。

“另外，要提防中介承诺拳头大的非市场买家–要求提供证据。”