为什么利率上升会给房地产投资信托基金带来麻烦？

随着今年前四个月债券收益率的攀升，澳大利亚的上市房地产公司面临着债务成本上升对收益的新挑战–官方利率的提高最早可能在周二到来–此前它们的股票市值遭受了100亿元的下滑。

对于价值1400亿元的房地产投资信托行业来说，信贷成本已经成为一个特别热门的话题。房地产投资信托基金是一个资产类别，它比其他任何资产类别都更多地依靠杠杆运行。

该行业拥有办公大楼、购物中心和仓库，经受住了COVID-19的动荡，以相对良好的状态出现，但却进入了一个正在经历快速通货膨胀的经济体。

强劲的通货膨胀，是被压抑的需求与被破坏的供应链以及燃料、能源和其他投入成本上升相碰撞的结果，预计将使利率上升周期提前，增加房东和租户的融资成本。

“瑞银分析师Grant McCasker和他的同事在上个月的一份客户说明中写道：”在现金利率和10年期债券收益率都在上升的时候，A-REIT行业从未像现在这样受到利率的影响。

对房地产投资信托基金来说，利率上升是一个痛苦的故事，分为两部分。

第一个打击来自于长期债券的收益率，即所谓的收益率曲线的后端，今年开始飙升，因为投资者开始对他们的利率上升预期进行定价。10年期澳大利亚政府国债的收益率已经超过3%，自今年年初以来接近翻倍。

由于其长期、安全和稳定的收入流，房地产与公用事业和基础设施一起，通常被视为债券的代理，提供类似的防御性，尽管比无风险国库券的收益率更高。

随着债券收益率的攀升，包括上市房地产在内的债券代理机构的估值受到了打击。今年以来，S&P/ASX 200 A-REIT指数已经下跌了7%以上，抹去了大约100亿元的价值，而更广泛的股票市场的顶级股票在今年迄今为止的交易中表现平平。这种对比在本月之前更加强烈，当时更广泛的股票投资者也被利率上升的前景所吓倒。

与实物房地产相比，地产股的流动性更强，对债券收益率的上升反应更快。债券收益率上升对实物房地产的影响通常需要12个月或更长时间。

地产股的价值在某种程度上是通过适用于其收入流的贴现率从债券收益率中获得的。根据瑞银的经验法则，10年期债券利率每上升50个基点，房地产投资信托基金的价值就会下降约6%。

在上市房地产行业中，可以说是基金经理，他们有强劲的增长轨迹，更容易受到利率对房地产周期的影响。他们的股票，包括Charter Hall、Centuria和Home Consortium等，今年已经下跌了15%到24%不等。

上市地产股现在正准备迎接故事的第二章，因为它们的资产负债表正在吸收不断上升的债务成本。

近年来，房地产投资信托基金持有的资产负债表债务中，浮动或无对冲的比例上升，随着利率上升，他们面临的借贷成本增加。瑞银集团估计，由于房地产信托基金利用了低利率的优势，约有36%的房地产信托基金部门的债务是没有对冲的，而三年前只有20%。

到2023财政年度，这一比例将上升到约48%。根据瑞银的估计，现金利率每上升1个百分点，财务费用的增加将使2023财政年度的房地产投资信托收益减少约4%。

Pendal集团的投资组合经理Julia Forrest表示，利率上升通过增加借贷成本对收益产生的不利影响，才是目前上市房地产行业更紧迫的问题。

“它始于后端，即债券收益率，而现在人们关注的是前端，”她说。

“福雷斯特女士说：”在每个周期中，房地产往往首先受到影响，因为它的杠杆作用最大。

“未来的问题是，虽然债券收益率会影响到一定水平以上，但对房地产投资信托基金本身来说，更直接的问题是未对冲的债务，即浮动债务部分。

“这将开始影响盈利增长。这可能是2023财政年度的故事。”

不过，通过租约的结构，上市房东至少保留了一些对通货膨胀和债务成本上升的缓冲。大多数租赁协议包括年度租金上涨，与消费物价指数或消费物价指数加2%或以上的增量挂钩。

杰富瑞的分析师Sholto Maconochie指出，一些公司，如Westfield的所有者Scentre，其高达80%的租金与CPI加上每年2-3%的增长挂钩。

“他在本月的一份客户说明中写道：”我们喜欢具有定价权（正向市场租金回调）的股票，超过了固定的颠簸。

此外，虽然长租约因其提供的收入的弹性而在该行业中受到高度重视，但现在证明短租约对业主有利，使那些拥有物流等抢手空间的业主能够以更高的租金签订新的租约。